Partea 1, Partea 2, Partea 3. Partea 4, Partea 5.
Aș vrea să fac niște precizări legate de echipele de constructori. Și aș vrea sa contribuiți. Pentru cei care citesc, vă rog, citiți și comentariile. Și aici și în celelalte posturi sunt foarte constructive.
Așadar, vrem să găsim pe cineva care să ne ridice micul palat. Recomandări, cunoștințe, rude, firme SRL, firme SA etc.
S-a construit enorm de mult în ultimii 20-30 de ani. Enorm. Nu cred că realizați asta dacă aveți sub 30 de ani. Asta înseamnă că există constructori care fac treabă. Și există constructori care fac și treabă bună și foarte bună. Problema e că suntem extrem de influențați de cazurile alea negative. Ca la motocicliști. Cei idioți ies în evidență. Restul de 90% nu-i observăm.
Să găsești echipa potrivită e destul de dificil. Pentru că ăia buni și recomandați și cu feedback pozitiv fie sunt ocupați pana la anul, fie sunt în celălalt capăt de țară, fie ambele.
Arhitectul poate recomanda, părinții pot recomanda, google ar putea recomanda, cunoștințele la fel.
Prețul cel mai mic nu este neapărat cel mai bun indicator. Dacă omul îți spune prețul fără să fi studiat o zi proiectul, e bine să fii sceptic. Adică îți aruncă direct un preț. Fie firmă, fie privat, negocierea se face pe plan și ar trebui să includă, dacă e nevoie și gardul și eventualele alei din jurul casei și curte.
Ce ar trebui să discutați cu viitorul constructor:
Fiecare etapă a construcției trebuie defalcată pe bucăți. Cost materiale, cost manoperă, beneficiu. Și timp de execuție. Astea sunt estimări. Realitatea poate diferi, însă nu major. La final ar trebui să aveți și o estimare a perioadei reale de timp la finalul căreia vă puteți muta în casă.
Costuri adiționale cum ar fi cazare și/sau eventuale diurne ar trebui discutate de pe acum. Atenție totuși, constructorul construiește. Stabiliți clar unde se termină treaba lui și unde începe treaba altuia. Instalațiile poate sunt făcute de alte echipe, finisajele tot așa. În cazul meu instalațiile au fost făcute de o echipă separată. Deci trebuie planificată și sincronizarea și estimarea corectă a timpului. De obicei se poate lucra în paralel, însă pot există situații când nu.
Cum se face plata? Etapizat. Și în cadrul fiecărei etape în funcție de cum agreați și este nevoie. Manopera se poate plăti 20% la început și restul la finalizarea etapei. Să nu aud chestii de genul “nu da banii înainte că te arzi!” Oamenii ăia care lucrează au nevoie să mănânce și alte lucruri. Nu e cazul să fiți aiurea doar că așa zice gura lumii. Oricum, când e vorba de bani, subiectul se va discuta doar cu șeful echipei. Atât. Uneori unii încearcă să vadă dacă le merge una alta. Că le iei o bere sau le aduci o masa de prânz, astea e altceva.
Poate niște hârtii făcute pentru a le preda în gestiune materialele cumpărate. Deși factura de cumpărare ar trebui să fie de ajuns. Și legat de facturi, pe astea le țineți voi.
Orice întrebare adresată de fiecare parte trebuie să aibă un răspuns clar. Dacă voi întrebați de gard și ei se fac că nu aud și o țin cu uite ce casă o să ridicăm și fentează subiectul, move on. Sincer. Repet: orice întrebare trebuie să aibă un răspuns clar.
Echipa constructorului e de preferat să fie formată din aceleași persoane pe tot parcursul construcției. Mă rog, în etapele de betoane și fier să nu vezi alți oameni în fiecare zi. La alte tipuri de lucrări e normal să apară alții. Dacă omul lucrează cu zilieri, move on.
Turnarea betonului nu e o artă, însă nici ușor nu e. Asa că e bine să stabiliți cine suportă reparația unui stâlp turnat prost sau/și cu goluri de aer.
Încercați să puneți pe hârtie tot ce agreați. Dacă e semnat de ambele părți, are valoare de contract. O firma va pune și TVA peste tot, așa că întrebați dacă prețul oferit include TVA sau nu. E de prost gust având în vedere că oricum plătiți prețul cu TVA. Dar unii nu înțeleg că noi plătim tot și nu ne interesează că nu au ei chef să facă un calcul ulterior.
Firmele pot SRL-uri sau SA. Pe aici s-a discutat că un SA ar fi mai decentă, însă și mai scumpă. Important e să vezi ce proiecte au mai realizat în trecut. Eventual dacă e ceva prin zonă să și discuți cu acel beneficiar. Fără jenă. Dacă e SRL și e dispus să facă activitate pe firmă, probabil nu e rău intenționat.
În general problemele apar când nu te aștepți. O fi sezonul de prășit porumbul, de cules via, de mătuit nevasta etc. Și atunci muncitorii pot să dispară. Mai pot apărea probleme legate de vreme. Dacă plouă mult și nu poți înainta, asta e. Te acomodezi. Dar dacă apar întârzieri în cadrul etapei curente fără factori neinfluențabili, ridicați problema din timp. De ce nu văd oamenii pe șantier, asa cum am stabilit? Răspunsul trebuie să fie clar. Întârzieri de 1-2-3 zile sunt acceptabile, asta nu înseamnă că trebuie să fie și acceptate mai mult de o dată. Ce depășește, ei bine, depinde de constructor. Și de voi, dacă vreți să continuați. Oricine are dreptul la o întârziere, dar depinde de voi limita la care puneți piciorul în prag.
Știu că pe aici ajung și constructori. Nu e nimic personal, însă când stabilești că peste trei săptămâni, ziua X reîncepem treaba și tu vii abia după două luni și asta după multe telefoane, e o problemă. Și faci asta la fiecare etapă și trece anul, e clar că există o problemă majoră.
Nu recomand lucratul în regie proprie cu zilieri. Azi vin, mâine nu. Azi vin, la prânz au plecat. De tot. La o casă, treaba asta duce la costuri multe și bătaie de cap inutilă.
Problema multor constructori e că nu găsesc oameni decenți. Deși ei vor să facă treabă de calitate, nu prea au cu cine. Uneori se găsesc echipe organizate bine. De obicei familie. Când toți își văd interesul, treaba poate merge bine. Sau nu. După noroc.
Închei cu recomandarea ca manopera ar trebui să fie pe la o treime din costul materialelor. Asta e o regulă a degetului generală.
Totuși, dacă vreți să ridicați anexe, terase etc, cred că vă descurcați și fără să plătiți TVA la stat.
Cu acest post finalizez seria. Știu că posturile au o notă uneori întunecată. Pentru treburi din alea mega optimiste și pe barter, mergeți vă rog pe facebook la ITistul minune. E ca la ski. E obositor, te dor picioarele de mori de la clăparii aia, te mai duci în cap că ai schiuri proaste, te mai lovești de un amețit etc. Dar plăcerea aia când îți cobori pe zăpada aia afânată te face să treci peste neajunsurile de mai devreme.
Asa e și cu casa. Vor fi momente dificile, dar odată pornit la drumul asta, casa aia trebuie adusă până la nivelul de “aș putea să mă mut, chiar dacă nu e 100% asa cum am zis la început”. Nu vă grăbește nimeni. Pe mine m-a grăbit plata chiriei. Așa că am făcut unele lucruri după ce m-am mutat. Nu sunt mândru de toate, dar per total nu regret și mă bucur că am înțeles de ce mă taxează 10 lei/mp de chituire sau pus parchet. Și că nu e mult deloc. Pentru că eu am făcut-o și am realizat că nu e tocmai ușor. Așa că am aflat prețul pieței și ăla a fost.
Ne auzim în comentarii.
Un coleg de munca a construit o casa cu o firma si a descoperit ca trebuie sa plateasca tot ce nu este in contract.
Vrei gresie pe terasa? Nu e in contract, te costa 7000 RON.
Vrei pervaz la geam? Nu e in contract, te costa 1000 RON.
Vrei sugravit pe exterior? Nu e in contract, te costa 9000 RON.
….asa, si?
Pai si unde e problema aici? Nu a citit contractul ala de la inceput, a zis ca lasa ca se inteleg ei la final?
Plus ca putea la fel de bine sa lucreze cu alte echipe daca preturile erau prea mari (gandind ca de asta le-ai mentionat)
E ca si cum te-ai duce la magazin si te-ai astepta sa iti puna ala in cos chestii care nu sunt pe bonul de la casa. Normal ca daca nu sunt in contract le platesti in plus.
Nu e nici o problema. Era o informatie utila pentru cei care negociaza un contract cu firma care va construi casa. Sa treaca fiecare surub si fiecare priza in contract.
Dacă mă întrebi pe mine, dacă avea timp, nervi și bani de pierdut, cel puțin pt pervaz și zugravit exterior putea să-l dea în judecată.
). Măcar își recupera banii, costurile procesului și poate ceva daune pt timp și nervi.
Sunt lucrări accesorii, lucrarea finală nu este completă fără ele și un principiu de drept spune că „accesoriul urmează principalul”/ accesoriul are aceeași regim juridic ca și principalul (accesorium sequitur principalae, ca să mă dau cultă la cap
Poate chiar nici nu era necesar proces. Cereau ăia bani pt pervaz și zugrăvit, poate o hârtie de la un avocat cu cele de mai sus, explicate pe vreo 5-6 pagini, cu citate din lege și câteva exemple din jurisprudență îi făcea să reconsidere cererea. Sigur avocatul costa mai puțin.
Pt terasă e cu dus și întors, se putea argumenta că poate voiau lemn/piatră/dale nu știu de care, dar, pzm, construcția nu e completă fără pervazuri la geamuri și fără zugrăvit (interior sau exterior).
Pentru casa de la tara, cel putin asa am sa fac, ca sa evit durerile de cap (si sa fac loc altora noi):
Cu o firma duc casa la rosu (sau gri).
Cu alta firma fac finisajele.
Cu alta firma fac acoperisul.
Cu alta firma fac ce tine de electricitate.
Si tot asa, in functie de situatie.
Din tot ce am citit pe net, sa faci tot, de la fundatie la cheie cu aceeasi firma, e risc de tepuiala grava si dureri de cap. Bineinteles, sunt si exceptii, dar mai bine contractezi o firma specializata pentru etapa respectiva.
E ca si cum te-ai duce la medicul de familie, sa te trateze de probleme ce tin de ORL. Te trateaza iti da un sirop sa treaca pe moment, dar pana la urma, tot la specialist tre’ sa ajungi.
dacă tot lucraţi cu firmă şi cu contract, includeţi clauză de garanţie de bună execuţie. care e fix ce zice, constructorul garantează cu nişte bani că totul a fost bine executat. garantarea asta se poate face fie prin scrisoare de garanţie bancară, fie prin „cont de garanţie de bună execuţie”. banca la care am lucrat pe vremuri avea conturi dedicate pt aşa ceva, cu proceduri făcute să se muleze pe legea care reglementează chestiunea. (între noi fie vorba, legea reglementează şi obligă pentru contractele cu statul, dar dacă o băgaţi în contract, „contractul este legea părţilor”
).
personal am avut treabă doar cu acele conturi, nu şi cu scrisorile, alt „produs” bancar. revin cu explicaţii mai târziu sau mai pe seară, când oi avea timp.
E greu de dovedit, fara sa demontezi constructia, ai nevoie de o echipa experta pentru asa ceva, costa bani, procese la instanta e timp si energie, poate sunt sanse sa castigi procesul dupa ani de zile la instanta…
@George, deși e posibil să ai dreptate (deși pt asta instanțele au liste cu experți acreditari de toate felurile), ce pzm ar trebui să facem dacă ni se întâmplă: să ne punem în cur să plângem pe bloguri/forumuri, etc?!
D-aia scapă basma curată, că oamenilor le e târșă să facă demersuri.
disclaimer 1: nu știu nimic despre scrisorile de garanție bancar ca formă de garantare a lucrărilor.
disclaimer 2: în general am avut de-a face cu situații în care ambele părți (constructor-executant și beneficiar) erau persoane juridice. îmi amintesc cu siguranță un sigur caz în care beneficiarul era persoană fizică.
cum ziceam, dacă tot faceți cu firmă și cu contract, băgați și o garanție de bună execuție. constructorii serioși ar trebui să ofere așa ceva fără să fie rugați.
cele de mai jos sunt pt contract pt lucrări de construcții:
garanția era de obicei un 5-10% din suma totală (uneori cu, alteori fără tva) pentru întreaga lucrare. (de obicei 5%, niciun constructor n-ar fi acceptat probabil să blocheze atât de mulți bani)
prin metoda conturilor de garanție de bună execuție, suma era constituită parțial prin depunerea unei sumei de către executant (0,5% din suma totală sau din cât ar fi reprezentat cuantumul total al garanției, nu mai știu) într-un cont special, cu reguli specifice. restul sumei se constituia prin rețineri din facturi. (modalitatea de constituire era prevăzută de contractul dintre executant și beneficiar, nu de bancă) (pentru alte tipuri de contracte, de exemplu virare produse, chirie sau studiu de nu știu de care, garanția se constituia întreagă de la început de executant)
de obicei erau construcții mari, care durau destul de mult și se emiteau periodic facturi pentru lucrările deja efectuate. când plătea factura, beneficiarul vira cea mai mare parte în contul curent al constructorului și o parte în acel cont special (banca emite o hârtie cu numărul contului pe care executantul titular o dă beneficiarului). și tot așa cu toate facturile până când la final în contul acela să fie toată garanția prevăzută de contract. dacă prin acte adiționale se mărește suma de plata, se prevede că se mărește și garanția.
printre regulile specifice acestui cont (regulile erau prevăzute unele de normele băncii, altele extrase din lege):
– titularul contului era executantul lucrării
– comisioanele aferente acestui cont special se luau din contul curent al executantului-titular de cont. le făceam un tărăboi teribil colegilor mei pe tema asta, ca în cont să rămână/existe și să fie virată întreaga suma prevăzută de contract. pt asta executantul trebuia să deschidă și un cont curent dacă nu era deja client și nu avea.
– deși contul era pe numele era pe numele executantului, titularul nu putea să retragă bani/să-i vireze în alt cont decât dacă avea acordul scris al beneficiarului lucrării. aceste operațiuni se făceau conform legii și/sau contractului.
– beneficiarul lucrării putea cere să i se vireze lui banii decât dacă avea o hotărâre judecătorească definitivă prin care se stabilea că i s-a produs un prejudiciu de către executant și că acesta trebuie să-i dea niște bani.
legea spune că, dacă totul este în regulă, garanția se restituie executantului astfel:
– 70% după procesul-verbal de predare-recepție a lucrării, dacă nu există obiecțiuni ale beneficiarului lucrării. banca cerea și acordul scris expres al beneficiarului, pv-ul nu era suficient
– 30 % la expirarea garanției lucrărilor. așa cum orice produs are o perioadă de garanție, așa aveau și lucrările (de obicei 10 ani, clauză separată în contract), după vreun pv de constatare a situației. de asemenea, banca cerea acordul expres al beneficiarului, pv-ul nefiind suficient.
ca persoane fizice nimic nu vă împiedică să luați un specialist (inginer, diriginte de șantier, arhitect, etc) atunci când recepționați lucrarea și semnați pv-ul.
dispozitiile legale acum sunt: legea 98/2016 și hg 395/2016 privind normele metodologice de punere în aplicare a legii. înainte era hg 925/2006, era o vremea când îi visam o secțiune.
ps. în textul de mai sus am folosit cuvântul ”lege” în sensul larg, de act normativ. HG-urile, cel vechi și cel nou, erau cele care spuneau exact ce și cum, nu legile.
@AB
Ca tot te pricepi: Sa inteleg ca e mai sigur sa faci credit pentru constructia casei, chiar daca ai banii?
Practic, banca e o garantie ca firma e de incredere, doar ii verifica pana in cur si tot banca le da banii in transe, in functie de cat de bine au lucrat? Adica, constructorul nu mai poate sa vina sa te abureasca pe tine si sa iti ia banii, pentru ca banii vin de la banca, nu de la tine?
Parca citisem pe undeva chestia asta si mi s-a parut logica si foarte misto, dar poate mai primesc niste lamuriri.
@Jupâneasa, n-am avut treabă cu partea de creditare, cu atât mai puțin creditare pt construcție. Nu mă pricep la tot, m-am ocupat și eu de niște bucățele. E posibil ca banca să fie un pic mai implicată decât la cumpărare, dar nu garantez.
Sincer, nu cred că există o protecție suplimentară dacă construiești cu credit bancar.
Poate pe lângă arhitect, inginer, diriginte de șantier, discuți și cu un avocat înainte de a semna contractul cu firma de construcții.
@AB
Mersi. Clar, avocatul e cap de lista. Cu avocat am facut si precontract cand am cumparat un teren pentru care ne-am ocupat de acte :))))
Avocatul e asa, un soi de bodyguard, pentru mine, la cat de praf sunt cand vine vorba de orice inseamna hartogaraie, legi, contracte, etc. Nimic fara avocat! hahaha!
E si asta o modalitate de chinuit beneficiarul.
Teoretic e corect. Nu e in contract, ghinion.
Practic, firma stie ca marea majoritate a beneficiarilor nu se pot gandi la absolut tot. Si atunci profita si intentionat le lasa deoparte si se fac ca ei nu stiau ca ar trebui totusi si o zugraveala la casa aia.
Depinde si de beneficiar. Daca e leu in atitudine, probabil si-o merita. Altfel nu.
Reaua intentie poate fi combatuta ulterior prin mentionarea online a lucrurilor placute si neplacute. Sa vezi ce frumos e cand dupa 1-2 ani incepi sa primesti amenintari si dupa inca vreo doi ani apare unul care spune ca isi cere scuze si te invita sa refaci scenariul sa vezi ce s-a schimbat.
> Eventual dacă e ceva prin zonă să și discuți cu acel beneficiar. Fără jenă. Dacă e SRL și e dispus să facă activitate pe firmă, probabil nu e rău intenționat.
Asa am aflat eu cum constructorul, SRL, a construit vreo 400 de case, un cartier intreg, ilegal, pentru ca era prieten cu primarul orasului. S-a construit fara autorizatie, fara plan urbanistic (strazi inguste), fara organizare de santier, samd.
S-a aflat asta cand s-a schimbat primarul iar noul primar a luat la raspundere constructorul. Cei care au cumparat case acum se uite moca, sunt si ei vinovati intr-un fel, pentru ca au platit ceva fara sa vada vreo autorizatie, planuri, etc.
Cand am intrebat un vecin in zona a raspuns ca toate actele au fost predate la primarie de catre constructor si el nu a primit niciun exemplar, nu s-a uitat la arhive, a crezut ca totul e in regula…
Ce parere aveti despre construirea unei case in acest mod: https://www.biobuilds.ro? Practic casa se face in fabrica perete cu perete (inclusiv montarea de geamuri/usi/tevareli/etc.) iar pe santier doar se ansambleaza. Poate la final iese mai scump dar macar te scapa de toate echipele si tot stresul implicat.
Cred ca e prea scump, sa platesti 170.000 euro la cheie pentru o casa de 125mp utili… care, dupa parerea mea, mai arata si urat (asta e subiectiv).
Pun pariu ca la asta se mai adauga transportul si alte chestii.
Stau de un an si jumatate intr-o casa construita intr-un mod similar, in Austria. Totul in regula pana acum.
La cererea publicului poate scriu si eu un articol pe tema asta.
” Întârzieri de 1-2-3 zile sunt acceptabile, asta nu înseamnă că trebuie să fie și acceptate mai mult de o dată. Ce depășește, ei bine, depinde de constructor. Și de voi, dacă vreți să continuați. Oricine are dreptul la o întârziere, dar depinde de voi limita la care puneți piciorul în prag.
Știu că pe aici ajung și constructori. Nu e nimic personal, însă când stabilești că peste trei săptămâni, ziua X reîncepem treaba și tu vii abia după două luni și asta după multe telefoane, e o problemă. Și faci asta la fiecare etapă și trece anul, e clar că există o problemă majoră.”
Cum faci mai exact asta cu incetarea contractului, ii dai in judecata?
Ai dat cei 20%, ei iti fac faze de astea de la inceput. Cum ii recuperezi?
Probabil ca nu ii recuperezi. Banii nu se dau acum si constructorul vine peste o saptamana. Banii de avans se dau cand lumea incepe treaba.
Daca vine vorba de recuperat, bafta. Eu i-as pune la pierderi.
Manopera este 30% din lucrare nu din material. Garanția e obligatorie dar costa. Sper ca e clar pentru toți. 10% garanție e 11% în plus la pret. Aia cu contractul și lucrările neprevazute se poate rezolva prin asumarea proiectului de către constructor. E în proiect se face. Nu e prevazut, nu se face, ssuvsr face după ce ajungeți la o înțelegere. Cei ce vreți sa faceți economie și sa mergeți doar cu manopera țineți cont ca un constructor are costuri cu materialul vostru. Cam 7% din costul materialului e ok sa va asumați sa ii plătiți constructorului. Si nu uitați: ” E și ei oameni”. Vor sa câștige bani nu sa va facă vouă casa pentru palmares. E treaba voastră cum impacati cele 2 aspecte.
Eu am lucrat cu sef de echipa. Am fost multumit. El si-a adus oamenii si i-a pus la munca, a lucrat cu ei si i-a supravegheat. Ce era greu (tehnic) facea el singur. E adevarat ca lucrand nenormat am stat cu ei mai tot timpul. Daca ai timp si nu iei credite ca sa trebuiasca sa justifici bani e mai ieftin. Reduci cel putin TVA-ul.
Plata pe etape cum am stabilit de la inceput. Eu am luat materialele in ordine ceruta. A mers snur. S-a respectat proiectul si nu s-au furat materiale. Asta e esential. Au mai fost probleme cu necalificatii ca plecau cand nu te asteptai si s-a mai lungit putin. Problemele aparute s-au rezolvat vazand si facand in discutii cu arhitectul, structuristul, dirigintele de santier si seful de echipa. Seful de echipa avea experienta foarte mare, mi-a sugerat niste mici modificari la acoperis, practice, pe care le-am acceptat.
E iluzoriu sa-ti imaginezi ca o sa poti sa treci in contract orice operatiune de pe santier. In plus aia cu firma sau echipa care asta fac te vor putea pacali usor daca te lasi doar in seama contractului, beneficiarul fiind de obicei cineva care n-are habar.
Nu neaparat sa te fure dar sa te incarce aiurea.
Evident ca nu merg fite de genul: nu-mi place cum a iesit, vreau sa modificam in aceeasi bani. Ai proiectul, il studiezi cat vrei si modifici cu arhitectul pana ti se uraste, daca n-ai vedere in spatiu sa-ti imaginezi cum o sa iasa ceri randari sau sectiuni pana te plictisesti sa platesti in plus. Si oricum vorbim de casa la rosu la finisari e deja altceva.