A zis Vali că dacă nu scriu urgent un articol mă scoate din testament, și nu vreau să ratez o șansă la Tesla aia frumoasă, așa că m-am conformat.
Azi vorbim despre prostie – cunoscută și sub denumirea de „investiție pasivă cu levier”. Pe sistemul ai 2 lei, banca îți mai dă 20, și faci elicopter. Înainte de a intra în pâine, în vremurile astea complicate, conceptul de eu dorm și assetul face bani, nu prea mai există. Investiția pur pasivă este / a devenit un mit. Dacă ai un apartament de închiriat probabil te-ai saturat de schimbat de plutitoare de WC, butuci, mobilă și electrocasnice, zugrăvit (8000 lei 2 camere apropo atat mai e), și tot felul de țepe creative ale chiriașilor cu utilități și rezilieri anticipate. Am plătit întreținerea și gazul, atașat OP. Doar că OP-ul nu există :))
Din câte văd, majoritatea cursurilor de îmbogățire rapidă merg în 3 mari direcții.
Regim hotelier
Imobiliare cu leverage
eShop-uri
Astăzi analizăm primă categorie. Cinic si la rece. Fara prea multe vorbe.
Prezumții – garsonieră de 60K EUR (50+TVA) în Mamaia (ideal), construcție 2023, închiriată complet pe jumătate de an (scenariu de vis că sezonul are 2-3 luni). Presupunem că mobilarea costă 0 (hahaha), și că nu există niciodată daune sau ceva stricat. Chirie medie 70 euro (imens) per noapte, timp de 183 de zile (nerealist de multe) pe an.
După câteva calcule schițate randamentul (în scenariul ideal) este sub 5%. Taxele, curățenia, și costul de platformă sunt cel mai mare cost, de departe.
În calculele din cursurile vândute pe net randamentul sare de 25% – si da banii vin din cursuri nu din investitii.
Știți ce are randament peste 5%? Orice depozit bancar.
Later update:
Am vazut ca exista niste controverse
1. De ce am calculat cu TVA 19%? Pentru ca exista OG 16/2022 si pentru ca este absurd sa sustii ca faci regim hotelier si simultan sa stai cu chirie. TVA de 5% incepand cu 01.01.2023 se aplica DOAR la prima locuinta in proprietate sau coproprietate. Poti avea (alaturi sau separat de sotie) o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5% sursa aici.
2. De ce am calculat CASS. CASS standard este 7.200 de lei, dacă obții din chirii venituri totale peste 24 salarii minime (72.001 de lei). Iar norma de venit de 106380 RON este peste 24 de salarii minime. Eu am pus doar 6480 considerand diferite deduceri. Sursa https://static.anaf.ro/static/10/Iasi/material_informativ_18-10-2022.pdf si sursa la CASS aici
3. Gradul ala de ocupare de 50% la medie de 70 euro pe noapte e amuzant. Nu exista asa grad nici la munte nici pe litoral. O noapte la Hilton in Bucuresti este 100 deci 70 pe medie de 50% e greu de obtinut. sursa aici
4. Comisionul la Expedia/Booking/samd este 15-30% si probabil de acolo vei avea 99.(9) din clienti – nu exista sa ai pe an 100 clienti din surse proprii e enorm. E de departe cea mai buna solutie si sunt hoteluri in Bucuresti cu peste 80-90% turisti din platforme. Daca faci Adwords iesi spre 30%. Daca ai boost pe platforme + programe gen Genius la fel.
Auzi, tu stii cat e inflatia ?
Aia era și ideea :)))
Deci e mai rentabil sa tii banii in banca decat sa-i bagi intr-un apartament de inchiriat. interesant.
Nu! Mai degrabă cumperi la nordis. Jura ei pe rosu sa ai randament de minim 7%
Nu îmi explic cum merge randamentul asta cu insolventa…
Așa pare, dar nu e mai rentabil. Banii din bancă se devalorizează mâncați de inflație, spre deosebire de imobil care are o valoare mult mai stabilă.
E adevărat că e mai simplu să iei banii din dobândă la bancă decât să ai relații cu chiriașii, dar mai profitabil nu prea are cum să fie. Vedeți și voi ce înseamnă dobânda la ce depozite vreți, cât e inflația și vedeți ce (nu) câștigați!
Wow, am descoperit apa calda.
La mine: portofoliu de investitii, am pierdut 5% in 2 ani. Bine, intr-o vreme caderea arata 25%.
Pana nu demult era 1%/an pe an dobanda la depozitele bancare pt Ron. Iar pt euro era parca 0.1%/an.
In ultimele luni au mai crescut, insa poti sa iti faci calculele pe maxim 1 an.
Daca creste euro, pe termen lung nu ii sigur sa pastrezi banii in ron ca pierzi la cursul valutar.
Aici este un grafic pt perioada 2015-2022 https://i0.1616.ro/media/2/2621/33237/20775296/6/dobanda-depozite-noi-mai-2022.png?height=672&width=960
Am gasit si un grafic mai vechi pt 2012-2015 cu evolutia dobanzilor la depozite:
https://www.profit.ro/povesti-cu-profit/financiar/banci/bancile-abia-daca-mai-ofera-dobanzi-de-1-la-depozite-firmele-si-populatia-trec-pe-conturi-curente-si-cash-14477543
Da, momentan e mai rentabil sa ii tii in depozite bancare la termen. Nu ma pricep – dar presupun ca bancile au inceput sa simta nevoia de cash sa faca ce fac ei bine si atunci au inceput sa creasca dobanzile la depozitele la termen ca sa te atraga; poti face asta si prin platforme de investitii, nu doar prin banci.
Are randament bun pentru aia care spala bani sau cauta sa-i „stocheze” cumva (la banca nu pot, iar în casa intra concurenta cu sabia peste ei).
Sau pentru aia care nu declară în vreun fel încasările – și care sunt super ușor de prins de altfel.
Sunt cumpărate pe numele rudelor. Când ii prind, ia-le caii de la bicicleta….
Mai era o categorie: ospatarii si cei care lucrau pe vapor (ospătari, crupieri etc.).
După ce-si luau a4 sau treiar, cumpărau apartamente pentru închiriere.
Saaau, faci bani din surse… alternative, apoi iei un apartament in Mamaia pe care il „inchiriezi” seara de seara, ocupat 100%. Iar banii sunt ca prin magie obtinuti din surse „curate”.
@zarax macar daca schema descrisa de tine s-ar limita la Mamaia,Predeal si mai stiu eu ce locatii turistice. Dar tare imi e frica ca schema e si prin rezidence-uri.
Aaa, cu siguranță. Când am aflat de shema asta mi-am dat seama cum rezistă pensiuni)/hoteluri in zone în care nu s-ar caza nici naiba.
Sa vezi cum 1/3 din London City e cumpărat și sta gol. Atât apartamente cât și spatii de birouri. Acolo se spală bani în dușmănie 😅😅
1% impozit nu cumva este pentru proprietati carora nu le faci evaluare? Sau varianta de imobil pe PF si dat comodat catre firma microintreprindere pentru inchiriere?
Este 2 fara evaluare. Depinde în funcție de localitate la multe este 1.3 cu evaluare.
In plus orice calcul de genul asta trebuie sa ia in considerare si o eventuala crestere a valorii imobiliare, exact cum la inchirierea clasica 5% randamentul este pentru cashflow nu pentru valuare.
Ce te face să crezi că va creste. Dau alții navala la randamentul ăla de 5% încât să creeze presiune pe cerere?
Doar reamintesc ca o inflatie de 1,5%/an pe o durata de 25 de ani inseamna 45% putere de cumparare disparuta.
O sa dau ca exemplu aceast articol la fiecare postare pe reddit despre cum investitia in imobiliare are sens in 2023.
Eu o sa îi trimit link ul lui Vali pe live când e ofticat că oamenii nu vor să închirieze imobilele și mai bine le țin goale.
In primul rand, impozitul se calculeaza diferit(valoarea impozabila de la DITL este diferita de evaluarea proprie). De exemplu, tu dai 60 000 euro pe apartament, dar valoarea impozabila se ia conform grilei. Posibil sa fie undeva la 190.000 lei.
In Mamaia, nu prea am gasit cazari sub 500 lei, ca si alea aratau saracacios.
Randamentul este mult mai mare, ca piata ne demonstreaza ca preturile cresc de la an la an, pe cand banii din banca se devalorizeaza din cauza inflatiei.
Terenurile intravilane au randament si mai bun, ca au 0 costuri, in afara de impozit.
Si in plus cu +20 grade Celsius in Ianuarie, sezonul se deschide la Pasti si se incheie la 1 Decembrie
“1) impozitul se calculeaza diferit
2) Randamentul este mult mai mare
3) Terenurile intravilane au randament si mai bun”
Interesant.
Stai că îmi dă cu virgula. Terenul are randament 0. Poate daca pui porumb să producă ceva discutăm de randament. Tu vorbești de diferente din reevaluare.
@alterEgo am specificat „terenuri intravilane”.Iti urez succes sa pui porumb pe asa ceva.
Terenul „fizic” are randament zero,dar in ideea de investitie,iei la 5 lei si dai la 7 lei. Pentru sfaturi de genul asta,cautati-l pe becali,ca are cateva mii de hectare de teren si banuiesc ca nu de prost a investit in asa ceva
Si daca mergi pe burta => profit 100%.
La un moment dat o sa intre ANAF-ul in ei. Or sa prinda 5 putangutani, or sa se conformeze 10% si restul or sa mearga pe burta in continuare.
Randament: 21%
Nu iese 20% oricum o dai.
In primul rand nu ai gradul ăla de 6 luni pe an și nici media de 70€ pe noapte. Inchiriezi in iunie, iulie și august. In rest mort.
Lucrez cu datele tale!
63875 – Incasari
– 10859 – Comision platforma. Nu poti fara ei.
– 1800 – Utilitati
– 1800 – Intretinere
– 360 – Internet
–––––––––
49056lei = 9910E
9910 / 60000 = 16.5%
Sorry, my bad! Doar 16.5% randament.
Curatenie faci singur, ca nu iti cade mana.
Key management la fel.
Statul sa suga o ceapa!
Nu zic ca eu sau tu facem curatenie dupa clienti, dar sunt oameni care fac asta ca un soi de extra-job si obtin 16.5% randament. Ceea ce nu e rau deloc.
PS: Mai poti jongla pe la comisionul platformei sa te-ntelegi cu clientul sa declari mai putine zile sau mantocarii d-astea, dar cam atat.
@GoGu: de acord cu tine ca statul sa suga o ceapa.
lasa ca sunt prostalaii care sa bage 50k lei / luna taxe (fara nici o intarziere) si pe care sa il sune ANAF in 24 sa intrebe daca baga banii in 25 ca au nevoie…
@GoGu ai uitat taxele. ~22000
Daca te ocupi tu de curatenie si de key management nu mai este venit “pasiv” deloc. Este un job part-time care iti aduce cateva mii se euro pe an
@Emi
Ți se pare că sunt de acord cu evaziunea? Daca eu sunt împotriva și îmi plătesc taxele la timp crezi că o să îi determine pe ăștia o sa facă la fel?
@Pablo
Care parte din extra-job nu o înțelegi?
Asta e ca bancul ala ca eu as pune ban pe ban dar nu am primul ban peste care sa-i pun pe aialalti.
Poate vine si un post pentru astia care nu au 60k EUR si maxim ce pot economisi e un 400 de lei de la salariu la salariu.
Sau iei legătura cu organizatorii de nunți botezuri cumetrii din orașul tău și le dai lor comision să-ți umple apartamentele (la negru) în jumătate din weekenduri.
Dacă stai într-un oraș turistic dezvolți un site cu informații utile pe care îți promovezi apartamentul. Tocmai am stat în Budapesta în apartamentul unui tip de la Berlin. Nemții fac asta peste tot prin Europa.
Soluții ar fi dar în România nu merită să învestești în turism. Am luat la rând târgurile de Crăciun pe ruta Hamburg – Brașov, 12 târguri în 10 zile și singurele locuri unde am luat țeapă cu mâncarea au fost Oradea (Rosecas) și Brașov (Sergiana Muresenilor), ambele restaurante cu 4.6 pe Google Maps dar cu bucătari care habar nu au să gătească carnea. Nu mai zic de vinul fiert de la târgurile românești, oribil, la Brașov nu puteai să bei poșirca aia spurcată, oțet stors din ciorapi de soldat.
Buba la cap ține departe turistul străin.
În Sibiu se făceau bani buni din închirieri înainte de pandemie.
Acum nu știu cum mai sta treaba…
Exista si piete de nisa (aka casa la tara, intr-o zona semi-populara, dar nu foarte la tara, adica la 15 min de un oras, si cu tot confortul si utilitatile) unde randamentul este mai mare. Si te ocupi tu de curatenie si mentenanta.
Iese și mai rău. Dacă vrei fac calculele pe Sinaia. Weekendurile reprezintă 2 zile din 7 ale săptămânii, e praf gradul. Trebuie sa ai 5/7 să te apropii de randamente bune. In plus la șederile scurte ai curățenie o data la 1/2 nopti care îți nimicește profitul.
daca te ocupi tu de curatenie si mentenanta nu mai e venit pasiv, Mister inteligenta :)) e un job.
Nu am zis de Sinaia, am zis o zona semi-populara, unde nu exista presiune pe pret, poti cere mai putin decat intr-o zona populara, dar si costurile de achizitie si exploatare sunt mult mai mici. 95% din cazarile din Romania nu accepta animale de companie, fa proprietatea pet-friendly si ai grad de ocupare 50% in ianuarie in zona fara sporturi de iarna, oamenii vin la tine doar fiindca pot pleca cu animalul in excursie! Sunt animale tinute si obisnuite sa stea in casa, nu fac stricaciuni.
@venom – nevasta mea obsedata de curatenie si cu mine terminam treaba in doua ore, e exercitiu fizic dupa job, eu zic ca merita!
Acest comentariu este aur. 20-30 de euro/noapte în plus cam peste tot în vest.
Eu cred ca toate sunt Poli Etilen Tereftalat-friendly.
@Laurentiu – asta e tatal tuturor glumelor de tata!!!!
@Ninja: asta cu „sunt animale tinute si obisnuite sa stea in casa, nu fac stricaciuni” e ca aia cu „copiii mei sunt cuminți, nu urlă și aleargă prin pensiune ca nebunii”.
Testată pe propria piele: am avut fix 2 clienți cu câini și am decis să nu mai primesc niciodată după aia. Pentru că câinii (și copiii) sunt la fel ca oamenii care îi cresc.
Niciodată – never ever ever again. Chiriaș cu pisica – a generat daune de 3800 euro.
@AlterEgo Cine mai exact? Chiriasul sau pisica?
@Alter Ego, vai de mine, chiar sunt curioasă ce poate strica o pisică încât să ajungi la cheltuieli de 3800 de euro. (Stau în chirie cu câine de 7 ani, n-a stricat nimic niciodată, dar dacă ar strica, mi s-ar părea normal să cumpăr la loc exact cum a fost. De exemplu, perdele scumpe rupte, cumpăr la fel, nu altele mai ieftine, canapea la fel).
AlterEgo, te rog detaliaza faza cu pisica ce se credea rockstar la hotel. A comandat room service si apoi a spart sticlele de whiskey de pereti ?
Da si nu. Calculul este corect insa nu asa trebuie privit genul asta de afacere, nu este o investitie per se ci mai iute ca un magazin de cartier – te ocupi de el si traiesti. In mod similar, daca angajezi 2 oameni sa vanda si eventual unul sa faca aprovizionarea crezand ca tu ramai cu bani in buzunar „pasiv” atunci o sa constati ca te inseli – cel putin pana nu cresti afacerea.
La fel si in imobilie cu regim hotelier – daca faci tu curatenia si te ocupi de cheie mai adaugi 800 de lei la aia 1100 profit si e o crestere serioasa a profitului. Dupa ce ajungi la un anumit numar de unitati (presupun ca te poti ocupa de 4) abia atunci incepi sa angajezi oameni (firme) care sa te ajute.
Insa da, magia investitiilor imobiliare ramane la fel de puternica in continuare desi daca pui numerele pe hartie sunt doar anumite zone/nise unde intr-adevar se merita si nu cumparat de pe piata, trebuie sa construiesti equity(nu am gasit alta rima) in proprietate inainte sa ajungi sa o inchiriezi.
e fix invers, nimic din calcul nu este corect. Pornind de la TVA pe care ar trebui sa il platesti statului, care este inexistent, CASS care nu se aplica in acelasi timp cu norma de venit, pana la TVA aplicat valorii garsonierei (19%, cand el este 5%). Valoarea comisioanelor aplicate de platforme este de maximum 15%, iar rezervarile prin platforme reprezinta maximum 50% din rezervari. Absolut nimic din calcul nu este corect.
Cristi.
Afirmația: Pornind de la TVA pe care ar trebui sa il platesti statului, care este inexistent
– Nu serios? E 9% la cazare si vezi că ai nevoie și de casa de marcat chiar dacă ești persoană fizică și încasezi numerar de la populație. Majoritatea PF fac prin firme de asset management care încasează TVA. Dacă nu încasezi TVA îl plătești la factura de booking.
Afirmația: CASS care nu se aplica in acelasi timp cu norma de venit
– serios? Cum ai ajuns la concluzia asta. Vezi codul fiscal. Orice venit inclusiv cel din chirii se supune CASS dacă depășești plafoanele. Ai rubrica în declarația unica.
Afirmația: Pana la TVA aplicat valorii garsonierei (19%, cand el este 5%)
– este 19% de la 1 ianuarie 2023.
Afirmația: Valoarea comisioanelor aplicate de platforme este de maximum 15%, iar rezervarile prin platforme reprezinta maximum 50% din rezervari.
– este minim 15% nu maxim 15%. Intri frumos pe contul de booking și vei vedea că ai un tab unde este minim 15% maxim 30% și dacă nu dai boost să ridici aia 15% sau sa te bagi in Genius nu ai grad de ocupare bun. Și vezi că este 15% plus TVA. Adică TVA îl plătești frumos separat dacă faci pe PF. Ai explicat in codul fiscal de ce.
@Alter Ego, ar fi mers si un calcul sumar dar din unghi evazionist adica fara plata niciunui TVA si ce alte taxe mai ziceti voi acolo. Ca sa nu mai apara discutii de niciun fel „ca da dar cine plateste taxe la stat din chirie”
@N unghi evazionist cand tu vinzi pe booking. Nu mai visati ca puteti evita taxele
Eu ma refeream la inchirierea „clasica” pentru ca ceva imi zice ca nu ar mai cumpara toti imobiliare daca randamentul in situatia asta ar fi de 5 %
1)3000 lei/an impozit pe o garsoniera in Mamaia? Nu zic ca nu e asa, dar daca e asa wow.
2) daca fac curat o data la 3 zile – 183 zile=60 de cicluri de curatenie. – 4800/60=80lei/curatenie – aici s-ar putea ca suma sa fie mai mica decat in realitate
3)key managment -4800? pun o cutie postala cu cifru si gata, 300lei pe tot sezonul, merge asa.
4)la intretinere de ce suma este 150/luna indiferent daca sta sau nu cineva in el?
Cutia nu tine mereu. Multi vor sa plătească cash trebuie sa te vezi cu ei. Trebuie sa te asiguri că totul e in ordine nu merge complet remote. In momentul când pui punct de lucru (asta cere legea) la garsoniera sare în aer impozitul. Întreținerea e fixa și iarna e mai mult vreo 200. Cam alea sunt costurile să știi.
De ce punct de lucru? Ca ești persoana fizica…
Pentru că desfășori activitate comercială și trebuie clasificată + pus punct de lucru.
Vezi aici: Inchirierea apartamentului in regim hotelier fara clasificare, fapte prevăzute la lit. a), j) și m), se sanctioneaza cu amendă de la 10.000 lei la 20.000 lei
@Alter Ego: Ce prostii spui acolo fiule, cum sa nu mearga complet remote? Cine vrea sa plateasca cash, daca lucrezi legal, il trimiti la banca. E atat de simplu. Iti spune asta unul care opereaza un astfel de apartament la munte de 2 ani deja si nu s-a vazut vreodata cu vreun client.
Să vezi ce rating frumos ai daca îl trimiți pe ăla sa caute banca prin oraș. Tine in niste limite. Nu mereu. In general cel cu self-checkin nu lasa rating atat de bun + te capiaza cu mesaje pe whatsapp si markere de locatie, coduri etc.
Eu am fost de multe ori prin booking la locuri cu remote check-in si plata cash la locatia, atat in tara cat si pe afara.
Exemplu: Bologna- rezervar prin booking- contactat pe whatsapp si primit instructiuni+video depre metoda de acces-la plecate lasat banii pe noptiera si cheia in cutia postala.
In multe alte locuri din Brasov, Sibiu, Cluj, Praga, Budapesta, Zagreb, Viena, Roma, ma rog, etc. am facut la fel, nu am vazut la fatza propietarul. Nu peste tot am lasat banii pe noptiera sau langa cuptorul cu microunde ca am platit si cu cardul.
Tine dar nu mereu.
Da, asa este cu clasificarea aia! Ai dreptul la închirierea a maxim 7 CAMERE!
Dacă ai 7 garsoniere, deschizi 7 puncte de lucru? Mișto…
clar ca nu tine tot timpul. de ex dupa calcul tau profitul lunar/an este de 1100 lei adica 200 euro. E ca si cum ai da in chirie pe un an pentru 200 euro lunar. Totusi 183 zile par multe zile, totusi cand e peak season sau e un festival pe acolo se poate cere mai mult de 70 euro. Multi din romania, am observat, ca dupa ce rezervi undeva te sfatuiesc ca data viitoare sa rezervi direct pe whatsapp fara ca sa treci prin aplicatia care iti ia acel comision de 15-20%. Io zic ca e o afacere ok pt cei care stau aproape de locatie, dar naspa pt cei ce stau la Cluj, iasi sau Craiova. E ok pt. o afacere gandita ca un family business.
De exemplu ala de la Valahia, Mihai Traistariu spunea ca a facut bani buni din afacerea asta, dar el e acolo, poate sa aiba control mult mai bun ca sta acolo. Calculul facut de tine pare corect dar cifrele pot varia enorm in viata reala.
Confirm, m-am cazat în Timișoara, cheia în cutie cu cifru, banii lăsați pe comoda TV.
Nu mai fac niciun calcul, aștept give away de la Tesla lu’ Vali.
,,Investiție pasivă cu levier,, mi-a amintit de o oportunitate pierdută, gen ,,Investiție activă cu ciocan,,. La unul din apartamentele oferite spre închirire ( sunt mulți ani de-atunci, anunțurile de închiriere se completau cu pixul în ziarul local, se decupau și se introduceau în locațiile gen cutie poștală pe stradă ), mi-au apărut două pupeze să îl închirieze.
,,Deci, (hai că ați început bine, pocnitorilor) vă luați toată mobila, apartamentul să fie gol, schimbăm yala ( tot timpul am avut dublură la chei) și utilitățile le plătim odată pe lună, stabilim o dată și de preferabil ne întâlnim în oraș,,.
,,Perfect. Dacă întoarceți capetele ușor spre dreapta, ce vedeți? Ușa de la intrarea în apartament, este? Nu neapărat mersul piticului, dar un pas ușor alergător nu strică,,.
M-am precipitat la momentul respectiv, cu un pic de implicare cred că scoteam un randament mai mult decât satisfăcător.
aaaa… what ?
Dacă doar vârsta ar reprezenta un impediment sa jonglezi cu un text… Hai că fac un rezumat. Cumperi un apartament, cazezi două fete gimnaste și crești randamentul investiției. E mai simplu așa ?
In mod ideal te ocupi și de administrarea fluxului de clienți și de numerar al gimnastelor. Apoi mai adaugi câteva gimnaste la portofoliu, și în câțiva ani (puțini) ridici primul residence.
Pimpin 101.
Am bani investiți și în bursă, și în imobiliare, și în depozite. Situația în momentul ăsta sta cam așa:
– imobiliare: randament 3-4% /an. (mai aproape de 3% în ultima vreme, din cauza facturilor la energie)
– depozite: randament 0.02% / an. (nu țin sume mari, pentru că peste o anumită limită, ar fi negativ). Dar putem aproxima ca 0.
– bursă: – 17.5%
Am luat în calcul toate costurile (inclusiv impozite, asigurări, reparații, rate la credite, etc.). Nu am luat în calcul inflația, și ar fi cam complicat, ca asset-urile sunt în mai multe țări, cu rate de inflație diferite, dar să zicem ca inflația scade, grosso-modo, 10% din randamente.
Ca timp consumat și stres, depozitele sunt evident cele mai simple de administrat, iar imobiliarele cele mai complicate. (dacă poți să faci față conceptului ca pe bursă poți pierde sau câștiga câteva mii de euro pe zi fără prea mult control din partea ta și poți totuși dormi liniștit noaptea, ceea ce nu mulți pot face).
Concluzia o trage fiecare.
Concluzia mea e că sunt sărac.
Same. Randament la BVB înainte de război: 30%, după: -19%.
Deci am mai sters o „optine”.
Ce zici de titlurile de stat ? Este o optine in acest moment ? Care este cea mai buna metoda de subscriere ? Sau sa stau deoparte de ele ?
via Adrian Nastase: „banii trebuie economisiti, de exmplu eu, la fiecare 100 de lei castigati, pun 1000 de euro deoparte…”
Randamentul se calculeaza ca profit anual / investitie. Daca ai 13k profit la 60k investitie, cum iti iese 4%?
13000 de lei, 60000 de euro. E normal, a fost o saptamana grea pentru toti.
@Unique2 – Autorul scrie codat ca sa para ca sa se dea mare ca stie cum e cu scripetii insa cu mine nu ii merge, dupa o analiza amanuntita a textului am descoperit inscriptia asta „garsonieră de 60K EUR (50+TVA)” – si in traducere si adaptare de Margareta Irina Nistor ar fi cam asa „garsoniera de 60 de mii de euro” de unde luam si punem in ecuatie
60 x 1.000 x 4,92 = 60.000 x 4,92=295.200 lei.
Sper ca asta te ajuta in intelegerea problemei.
@Bigbear, vezi ca TVA la 50k euro este 5%, adica 2500 euro. Autorul habar nu are despre ce vorbeste, cum se aplica impozitele sau care este valoarea lor.
Cristi nu insista cu prostia asta cu 5% că inducem în eroare :))) De la 1 ianuarie doar la prima locuinta este 5%. Este 19% dacă te apuci de achiziții sa faci regim hotelier. Și vei vedea că matematica incepe cat de cat sa aibă sens de la 3-4 in sus. 99.9% din aia care fac regim hotelier nu stau cu chirie :))
Incepând cu anul 2023, numărul de achiziţii imobiliare de până la 600.000 de lei, pe care îl poate face o persoană fizică cu TVA redus, este limitat la una singură, indiferent dacă locuinţa este cumpărată individual sau în comun cu alte persoane
https://www.bursa.ro/achizitia-de-locuinte-cu-tva-de-5-procente-ce-conditii-trebuie-indeplinite-pentru-a-beneficia-de-cota-redusa-in-acest-an-82037844
Ok, my bad. N-am vazut ca sunt costuri in lei si investitia in euro
Da @unique2, sunt 60K euro o garsoniera (multe sar de pretul asta mobilate) si costurile calculate in lei la 5 LEI/EURO. Am tinut costurile decente.
calculul este aiuristic, fara nici o legatura cu realitatea…nu pot exista si impozit venit la norma si tva si cass in acelasi tabel. pai ori inchiriezi pe persoana fizica si ai cass si impozit la norma (care, apropos, este 10% din ce declari, adica in calculul tau 6300 nu 10300), fie pe firma (pe care o faci nou, ai pana in 300k CA si esti fara tva).
apoi, fie te ocupi singur, ca e ca un part-time si scapi de taxa management (si de cel putin jumate din impozit, ca declari si tu mai 1 din 3), fie megi cu plata card si pui cheia intr-o cutie cu cifru…
in sfarsit, ar mai fi multe greseli in calcul, dar fi de cacao sa bag un comentariu mai lung decat articolol…in concluzie, Vali, taie-l din testament, ca a scris articolul asta pe telefon, in masina…
TVA au majoritatea. Dacă nu îl au la chirie și fac singuri îl au la factura de booking.COM oricum.
Majoritatea însă fac prin diferite firme de asset management că e mult mai ușor. Doar in subcazul unde fac singuri nu au, îl au însă la factura de booking deci 9 din 15-30% și la rândul lor nu pot da factura chiriașului, de asta multi fac prin firme. Vezi Alezzi, vezi orice complex mare.
CASS ai plafonul minim la ORICE venit. Iar venitul tau (norma) depășește 24 salarii brute deci ai CASS. De altfel daca deschizi declarația de venit și completezi venitul ăla generează automat CASS.
Nenea, vezi ca te inseli. Comisionul booking este 15% din rezervare si platesti TVA 19% DOAR pentru comisionul booking, nu pentru intreaga suma incasata. Asta pentru ca in cazul booking se aplica taxarea inversa. Asadar, daca ai 5000 de lei rezervari prin booking platesti TVA 142,5 lei.
Preț total al rezervării 931.77 lei
Comision booking 139.77 lei
Comision bancar 10.25 lei
Astea sunt costurile reale cu booking. Datele sunt din următoarea mea rezervare.
@Silviu corect ai 15% in cazul tau. Dar poate fi si mult mai mult. De exemplu daca ii dai 10% ca e genius, ai 25%. Daca dai boost +genius poate fi 30 inclusiv pe alte platforme iar booking e de departe cea mai buna in conversie si o recomand.
@Cristi, in acel subcaz corect. Dar repet, daca faci direct din PF ai o alta problema ca NU poti emite factura clientului si unii iti cer + e un cosmar din alte puncte de vedere. Si mai ai o problema de expunere juridica in caz ca bubuie blocul de la un robinet de gaz uitat. De asta multi fac prin firme de asset management ca intemediar. Gen tu inchiriezi catre firma X si aia face asset management pentru tine. Impactul pe TVA in marea ecuatie e mic oricum intre a avea pe 100% sau pe 15-30%. Nu impacteaza matematica generala masiv nici daca faci cum zici tu. Deducerea de 40% de la impozitul pe venit ar fi impactat dar nu mai exista.
Rezervarea aceasta este cu Genius la 13%. Reducerea de Genius este din prețul total. Din acest motiv ies sumele astea cu virgule. Am luat la verificat mai multe rezervări cu reduceri Genius și fără și niciodată nu am platit mai mult de 15% către booking.
Am mai dat un comentariu care aparent nu a fost postat. Așa că îl voi repeta sumar aici.
Am apartament pe Valea Prahovei de 3 ani. Îl închiriez pe booking și Airbnb (legal).
Am profit curat mediu între 1000-1300 lei pe lună. ( Scazand rata, utilități și cheltuieli neprevăzute)
Apartamentul este luat cu credit bancar și a fost la prețul de 40k euro și renovat cu inca 3000 euro ( arată destul de bine la achiziție).
Consider in continuare că este o investiție foarte bună și asta din experiență proprie , cu excelul lângă mine , nu din opinii nefondate și ghiceli.
@Silviu
Produsul costa 100 lei
Tu ca Genius primești -10% să zicem deci plătești 90.
Comision 15%
Comerciantul încaseaza 90-15%.
Comerciantul grosso modo a pierdut 23% din rata.
Cei cu platforme de rezervare de aici pot confirma efectul discounturilor + efectul opțiunilor de boost unde crești comisionul. E un efect ușor de calculat.
@Alter Ego
Eu sunt de acord cu matematica prezentată. Eu doar îți spun că în exemplul meu de mai sus prețul întreg ar fi 1200 lei peste care vine discount Genius și îl duce la 931.77 lei. La prețul pe care îl încasez plătesc 15 % maxim.
Asta cu Genius este doar un artificiu de selecție clientelă. Eu mi am propus sa încasez 930 lei. Eu pot pune prețul 2000 lei și pot pune discount Genius de 50 %.
Drept urmare ai putea spune că „pierd” un procent mult mai mare . Dar cum pot confirma și cei care au de a face cu așa ceva nu se percepe comision la prețul total. Se percepe la prețul încasat ( pret stabilit oricum de către mine ).
Mai simplu spus: asta cu Genius este o goangă. Noi toți ne stabilim prețul care îl dorim și apoi punem un preț mai mare din care sa se scadă acest discount.
Ori intra cu Genius nivel 3 ceea ce înseamnă că eu îmi iau câți bani mi am propus în același timp selectând și calitatea clienților. Ori intra cu Genius nivel 1 și primește un preț mai mare , implicit și eu încasez peste prețul meu minim.
Acum înțelegi ce spun ?
Comerciantul nu plătește mai mult de 15 % comisionul Booking. Este doar un artificiu deoarece oamenii vor să aibă parte de discount.
PS: Recomand absolut oricui face rezervări pe booking sa folosească cont cu Genius nivel cat mai mare ( nivel 3 e max). Doar așa poate avea cel mai bun preț.
Calculul este gresit. In primul rand, de unde ai scos TVA si CASS? Avand in vedere ca ai folosit norma de venit, banuiesc ca ai calculat ca PFA. La norma de venit, singurul impozit pe care il platesti este 10% din norma de venit, indiferent cati bani castigi. Referitor la CASS, el se plateste in functie de venitul NET. Avand in vedere ca ai norma de venit, nu platesti niciun CASS. Apoi, la mare ai sederi mai lungi, in medie cam 5 nopti. Impozitul pe proprietate este 1-2% din valoarea din CVC a apartamentului doar daca nu iti faci raport de evaluare. In urma acestui raport valoarea impozitului scade foarte mult – la mine a fost jumatate.
In concluzie, mai nimic din calculul tau nu este corect. Mai mult, ai o foarte mare scapare: refugiatii ucrainieni. Foarte multe apartamente de pe litoral sunt inchiriate acum familiilor de ucrainieni (cunosc personal cel putin 16 apartamente inchiriate asa) si incaseaza in medie 5000 lei/luna NET pentru fiecare.
Spui mai sus intr-un comentariu ca daca te superi faci calculele si pentru Sinaia. Te rog sa te superi si sa le faci, apoi le comparam cu realitatea – am un apartament pe care il inchiriez in regim hotelier acolo.
PS: incepand cu 2023 firmele din turism au impozit de 1% pe venituri.
zici bine
În speța unde îl pui pe firma dai in chestii mai grave pentru că va trebui sa cedezi folosința apartamentului către propria firma de turism (nu poți face comodat cu clauza de subînchiriere pentru că legea nu îți permite fiind un contract mascat) chestie care pe langa faptul că devine tranzacție între persoane afiliate (și o dai in dosarul prețurilor de transfer) nu se poate face fara sa marchezi încasarea pe persoana fizica in cealaltă parte pentru că prețul tranzacției (închirierea între voi) trebuie sa fie la o valoare justă de piata. Și acolo vei plati impozit pe venit 10% fara cota de 40% de deducere + CASS.
Domnu consultant fiscal, dar daca norma de venit este 106380 lei (initial am crezut ca este 10638 ,ca altfel n-avea niciun sens), de ce mama ma-sii nu alegi impozitare in sistem real? WTF? incasezi 63k lei/an si tu alegi sa platesti impozit pentru 106380 lei? Ce fel de idiotenie mai e si asta?
Apoi, daca eu, proprietar, dau in comodat apartamentul detinut de mine firmei pe care tot eu o detin, unde e problema? Sau pot sa infiintez firma, sa o creditez cu valoarea apartamentului, cumpar apartamentul pe firma, nu ma inregistrez in scopuri de TVA ca nu am de ce, nu vreau sa ma complic pentru 2500 de euro (la 50k euro TVA e 5%), imi iau cod de TVA doar pentru achizitii intracomunitare (booking) si apoi scot bani din firma in baza acelui credit fara sa ma complic cu dividende si impozit pentru ele pana cand ajung la suma cu care am creditat firma.
Cristi, le iau la rand. Nu sunt consultant fiscal dar sunt banalitati logice astea.
1. In sistem real dai 16% din profit si nu deduci mare lucru. Grosso modo iesi tot pe acolo. Mai dai 2000 lei pe an pe contabilitate si alte prostii si tot acolo ajungi.
2. „Apoi, daca eu, proprietar, dau in comodat apartamentul detinut de mine firmei pe care tot eu o detin, unde e problema?” – problema e ca firma apoi il inchiriaza. Big problem de altfel.
Nu ai voie sa dai in comodat ceva ce mai apoi se inchiriaza – vezi ca exista multe cazuri pe just.ro pe fix speta asta. Nu exista juridic comodat cu clauza de subinchiriere este un contract mascat de inchiriere succesiva. In plus e tranzactie intre parti afiliate (cu raportare speciala, dosarul preturilor de transfer etc) si nu poate fi gratuita firma obtinand un venit de care tu ca PF in calitate de parte afiliata esti vaduvit + nu are cum sa imbrace forma de comodat.
AlterEgo, iar esti pe aratura. Ca PFA platesti impozit PE VENIT, nu pe PROFIT. Impozitul pe venit este 10%, impozitul pe profit este 16%. NU EXISTA IMPOZIT PE PROFIT LA PFA! Nu iti trebuie nicio firma de contabilitate, ai contabilitate in partida simpla: venituri si cheltuieli. Iti faci frumos un registru in excel, scazi cheltuielile din venituri si pana pe 25 mai completezi declaratia unica. Aia e tot.
#vai dar cine v-a calculat aicea?
se plătește CASS oricum, e vreo 3000 de lei pe an
Ca sa iti raspund si cu comodatul. Pentru ca cineva sa inchirieze un bun, este suficient sa aiba dreptul de folosinta al acelui bun, indiferent daca acest drept este obtinut printr-un contract de comodat, de locatiune/inchiriere ori este un atribut al dreptului de proprietate. Cat timp clauza este mentionata expres in contractul de comodat, nu e nicio problema. Este dreptul meu sa dispun de un bun pe care il detin asa cum vreau. Daca vreau sa il dau gratuit altcuiva care sa il exploateze, nu ma poate impiedica nimeni sa fac asta. Nu ma poate obliga statul sa obtin niste venituri pe care nu le doresc. Spetele la care faci referire probabil privesc bunuri pe care unele persoane le-au oferit cu titlu gratuit, fara a avea intentia ca comodatarul sa poata obtine apoi venituri de pe urma bunului prin locatiune/inchiriere, asa ca s-o fi ajuns in instanta.
Cristi, dacă mai pui problema agresiv vezi că nu îți mai răspund.
1. Nu exista comodat cu clauza de închiriere. Ar fi o struțocamila e o contradictie in termeni. Ce vrei tu sa faci este evaziune: un contract mascat de închiriere pe suma 0 între tine și firma ta, contract pe care tu îl faci fara vreun scop juridic doar ca să fentezi statul la CASS și la impozitul pe venit. Îți pica la cel mai banal audit. Că e evident că îl faci pentru a sari pe un regim fiscal favorabil și a văduvi bugetul de stat.
2. Tu propui sa dai apartamentul firmei tale pentru ca ea mai apoi să îl inchireze FARA sa te plătească. Tu și firma ta sunteți persoane afiliate intre voi. Tine comodatul nu tine subinchirierea. Îmi e lene sa explic de ce caută și tu în codul fiscal. Tu nu poți da firmei tale ceva pe 0 și firma ta sa îl subînchirieze la rândul ei. Pentru că ascunzi natura unui venit impozabil pe persoana fizica disimulând tranzacția întruna cu titlu gratuit și faci pușcărie. Poți să îl vinzi. La valoarea justă de piata. Sau sa îl inchirezi către ea. In ambele cazuri ești mâncat pe impact fiscal. Și chiar daca o faci cum propui tu câștigi impozit pe venit și dai impozit pe dividend 8% și CASS la dividende la 24 de salarii și ai ajuns FIX unde ai plecat, ce e atât de neclar?
3. E atât de logic și banal de ce nu poate exista comodat cu clauza de subînchiriere încât efectiv pierd timpul cu explicații. Și oricum nu rezolvi nimic că dai CASS la dividende și 8% extra. Ai ajuns fix tot acolo.
@AlterEgo, ar fi spre binele tau sa nu mai raspunzi, ca te afunzi mai tare cu fiecare raspuns. Ce dividende ar trebui sa scot ca sa platesc CASS la nivelul a 24 de salarii minime? Ah, pai stai, ca daca scot dividendele alea (peste 72000 lei/an = peste 14k euro) inseamna ca apartamentul are un randament anual de vreo 25% si ti s-a dus pe pl tot calculul. Ai gresit cap coada si nici macar nu ai demnitatea sa recunosti sau sa corectezi articolul.
Tu ai fi fost arogant in exprimarea ta: „Astazi vorbim despre prostie”. Vrei sa demontezi activitatea unora care vand get-rich-quick schemes cu un articol care n-are vreo treaba cu realitatea. Nu stii cotele de impozitare, nu stii impozitele, nu stii cum se aplica. Dar vii cu niste teorii fiscale, cu preturi de transfer si alte cacaturi corporatiste. Ne dai lectii dar nu stii ca impozit pe profit platesc doar firmele, sau ca CASS se plateste la venitul net, nu brut, sau ca PFA tine contabilitate in partida simpla. Confunzi incasarile cu venitul net, habar nu ai care e baza impozabila. Nu stii nici macar ca din 2023 au fost eliminati aia 40% deduceri la veniturile din chirii, sau ca TVA la imobilele cu valoare sub 120k euro este 5%. Ai reusit performanta sa nu scrii nimic corect in acest articol si ai completat cu alte prostii in comentarii. Imi pare rau, dar in fata unor asemenea enormitati, este adevarat, devin agresiv.
@Alter Ego: dacă fix tot acolo ajungi, nu înțeleg de ce e asa de big problem. Ca nu e ca și cum fentezi statul din pct de vedere fiscal – el oricum o sa te impoziteze, ca e pf, ca e pj. Taxe oricum plătești și dacă mergi pe varianta de a subînchiria prin firma ta. Și asa cum și tu ai menționat, fix tot acolo ieși. Prin urmare, de ce e asa de big problem și faci închisoare pt ceva ce defapt e tot aia la bugetul de stat?
Of, acum am realizat ca m-am dus ca fraierul dupa fenta pe treaba cu subinchiriere. Cand desfasori o activitate de turism, respectiv CAEN 5520, tu nu subinchiriezi apartamentul, ci oferi servicii de cazare in regim hotelier. Cu totul alta mancare de peste.
Cristi asta e ultimul răspuns pentru că ce faci tu acum e atac la persoana nu conversație. De acum te ignor. Te las sa aberezi orice dar nu îți mai răspund decât cu un maxim gen „așa este tu ai întotdeauna dreptate”.
Ca o mica nota personala. Nu poți justifica agresivitatea și bullying așa cum încerci. Agresivitatea nu este ceva justificabil. Niciodată. Nu daca vrei sa te ascult sau sa îți dedic fie și un minut din timpul meu.
1. Și la dividende ai CASS. La același plafon de 6/12/24 de salarii. Că sunt dividende sau chirii e totuna :)))) La dividende ai și 8%. Orice schema gândești tu nu poți evita CASS. Si la dobânzile din depozite ai CASS dacă depășești plafonul apropo :)) In plus schema propusă de tine cu comodat + închiriere în spate e ilegală. Profund ilegală. Și ai CASS nu doar la dividendele alea ci și la încasarea pe PF unde iei banii de la firma pe primul contract de închiriere (că îți rupi încasarea în profit pe de o parte și venitul din închiriere pe PF). Știi tu, ala primul care nu poate să fie comodat :))))))
2. Vezi că și mai sus am vorbit de eliminarea deducerii de 40% care urca impozitul nu îl scade. Apropo chestia asta a fost in presa de 9374 de ori încât cred că și câinele meu a retinut-o nu sunt chiar atât de bătut în cap.
3. Aia cu 5% este doar la o proprietate. Doar la una. Nimeni dintre cei care fac regim hotelier nu va avea una. Au una a lor și una de închiriat în cel mai rău caz :))
4. Pe asta cu refugiații o să o iau ca pe o gluma. Refuz sa fac bani din suferința unor oameni.
5. Afirmațiile se combat cu argumente, după ce citești. Nu cu agresivitate și atacuri la persoana. Astea nu generează nimic bun, niciodată.
Ma opresc si eu, ca n-am cum sa te scot din negura in care te zbati. O ultima remarca: te contrazici cu unul care face de ceva ani treaba asta legal, autorizat, fiscalizat 100% si care stie din experienta cu ce se mananca, nu din auzite. Cine e arogant aici?
@Cristi Cere o soluție fiscală la ANAF sa vezi ce răspund oamenii legat de comodat succedat de 5520 / închiriere pe termen scurt din PJ fara contrapartida in PF. Și după încarci răspunsul aici dacă ești convins că ai dreptate. Eu personal ți-l pun sticky sus.
Fun fact. Știai că strict legal dacă soțul și soția închiriază venitul apare proporțional în declarația unica a ambilor :))? Doar cu declarație notarială pot altera ponderile. Dacă închiriezi cu 0 către propria firma, naști o cutie a Pandorei.
Unde dracu sa mai investesti?
pana acum la banca luai mumu. Am prins la TBI oferta cu 10%/an ,insa doar ptr 5 luni, pe urma oha, revenim la un 8 poate.
In euro am prins 2% la euro pe un an.
In imobiliare …nu am avut curaj ca nu mi au dat cifrele cum trebuie, nu stiu cum le a dat altora, poate acum cu cresterile de dobanzi bancare se mai linistesc. Poate se linistesc si preturile la imobile, cu toate ca nu am sperante prea mari.
In actiuni cand vedeam ca tot urca ca si pret, asteptam si coborarea masiva care a venit, noroc ca nu m am bagat, nici nu prea sunt genul care sa risc …Plus ca ai costuri maricele la comisiona.
Deci unde dracu sa investesti? Si sa fie cat de cat safe?
La imobiliare dau mai rozaliu la unele proprietati, dar e complicat sa scoti randamente de peste 5/an
Fata de ceilalți scriitori de pe aici care presupun calculele aceasta , eu va pot elucida orice întrebare legată de acest subiect.
Am de 3 ani un apartament pe Valea Prahovei pe care îl închiriez (legal) pe booking/Airbnb.
Costul lui a fost 40k ( credit ) . Amenajarea lui 3k ( arată destul de bine).
In medie generează 1000-1200 lei pe lună profit curat. Scazand absolut toate cheltuielile ( rata , utilități, cheltuieli neprevăzute). Curat de face cu o firmă. Intrarea se face cu yala Smart ( cod generat din app )
Nu este nici pe departe vreo fabrica de bani dar nu am ieșit în nici un an pe minus .
Comparația cu dobândă la depozit la termen este eronată deoarece presupune că aș avea cei 40k euro în cash pentru a ii depune.
Randamentul nu este spectaculos dar este 98% pasiv. Apartamentul s a și apreciat considerabil de când l am achiziționat.
„Comparația cu dobândă la depozit la termen este eronată deoarece presupune că aș avea cei 40k euro în cash pentru a ii depune. ”
Articolul este despre ce faci acum cu 40k euro, nu ce ai facut acum 3 ani. In 2019 era mai avantajos sa investesti in imobiliare, acum mai bine ii pastrezi in depozite
Eu vreau să știu ce pagube a făcut pisica aia de 3.800 €. 🫢
Era o doamna cu 2 pisici level 9 in 10. Asta vine de la mine care sunt fan animale si am un caine urias.
Au ros TV-ul (nu glumesc), plus zgarieturi pe ecran.
Au distrus patul complet (toata partea inferioara), toata partea de jos de la mobila de bucatarie, masina de spalat zgariata peste tot.
Au distrus usa de la frigider (zgariata adanc) – Miele.
Absolut orice colt de mobila varza complet.
Canapeaua varza si ea.
Daca iti vine sa crezi au ros plintele in anumite locuri.
Eu unul (iubesc animalele) am fost efectiv socat atunci cand am vazut pozele. Cred ca pur si simplu pleca extrem de mult de acasa si le abandona.
veeau sa stiu de ce pisicile pleca mult de acasa si le abandona pe doamne?
Cum să roadă TV-ul și sa distrugă în halul ăsta dotările? Este posibil asta?
, dar mai mult decât niște perne și o telecomandă nu prea a stricat.
Bănuiesc ca este o excepție, mai rară decât câderea unui meteorit pe casă.
Eu am o javră furăcioasă și stricăcioasa: https://www.instagram.com/fgd.ro/
@gelu, nu, nu este, am avut 2 motani consecutiv care au facut asta incepand cu varsta de 2 luni. Prea mici pt sterilizat, au scos inclusiv canturile de la mobila si 2 usi.
Explicatia a fost ca eu faceam ceva gresit – se simteau abandonati cat eram la munca, cand eram acasa mata voia sa ne jucam continuu, unul trebuia inchis in baie ca sa pot dormi, dar odata ce faceam asta era iad.
Cand nu ai timp de animal, nu meriti animal, punct. La al doilea am rezolvand luand inca o mata tomberoneza -se jucau impreuna si nu mai rodeau chestii.
Am si acum laptop rontait complet, baterie externa, tableta, le tin mai mult de drag, am iubit enorm acei pisoi.
Eu văd din articolele tale că vezi mereu jumătatea goală a paharului la imobiliare si investiți financiare in general. Tu ce faci cu bani tăi in afară sa te dai evtl prin BoraBora si o sticla de Krug?
Îți pot spune în ce cred. Cu mențiunea că sunt biased rău de tot și în unele chestii am poziții open + nu e vreo garanție sau recomandare investițională.
Investiții imobiliare (doar unități mici) cu randament de peste 7.5% pur din închirieri pe termen lung, în clădiri și zone premium (central sau pe lângă gări, spitale mari) cu chiriași pe minim 24 luni.
Spatii comerciale cu vad
Bănci
SP500
Companii producătoare de energie și băuturi alcoolice
ETF la BET
Investiții în propria firma (de ce as investi în firma altora când pot investi în noi)
Arta – dacă urmărești evoluțiile prețurilor la tablourile pictorilor românești, tampesti.
Investiții in chestii colecționabile (am câteva exemple ce generează 20% pe an dar prefer sa nu le împărtășesc că după apar peste noapte în toate cursurile online)
O să razi dar cea mai bună investiție a mea strict financiar e in oameni. Dacă fac un randament la cursurile de specializare și traininguri ale oamenilor din echipa mea iese sigur de 2 cifre.
Mai cred mult de tot în agricultura românească, dar sunt prea sărac pentru asta :)))
Apreciez ca zici pe bune cand e vorba de investitii.
– Imobiliare (unitati mici) e fooarte discutabil. Se pot obtine bani frumosi, dar trebuie sa ai un skill si o experienta aparte.
– Spatii comerciale cu vad. Aici n-am nici o experienta. As cumpara ceva, dar mi-e frica c-o musc si iau ceva teapa.
– Banci – Nasol
– SP500 – Acum studiez asidu subiectul. Cred ca mai e de stat pana spre Paste pana sa intru full.
– Energie/Alcoolice – Huh? Banuiesc ca e vb de actiuni. Daca ai S&P la ce-ti mai trebuie individuale. Poate doar daca stii domeniul bine.
– ETF la BET. Am jurat ca nu mai intru pe BET de cand facea Riciu dinti de fierastrau cu actiunea.
– Firma – F bine. BRAVO! Aici de de bagat banu’. Ai controlul, stii domeniul. Importat e sa fie si-un domeniu in care capitalul sa-ti aduca leverage.
– Arta – Sunt sceptic. E la capitolul NFT-uri pt mine.
– Colectionabile – N-am atat capital cat sa-mi permit alde Ferarri sau Mercedes Gullwing.
Oameni – Eu aici mi-am cam luat teapa. Mai studiez.
Agricultura – Am niste teren mostenit, dar zau daca as baga banii fara sa fiu eu in control. Adica sa-l dai in arenda si sa obtii 800-1000lei/ha nu mi se pare castigator.
Mulțumesc ptr răspuns!
„Companii producătoare de energie și băuturi alcoolice“ = big love, fără absolut nicio ironie: + tabac + armament
Cu arta mda, dacă-ți iei ce-ți și place…. Nevastă-mea este un mare fan al unui scriitor american. In 2009 de Crăciun i-am cumpărat printr-o licitație două acuarele. Ca sa fiu cinstit eu le-aș da ca sa avem la început de drum niște bani de buzunar sa cumpărăm 1, 2 terenuri prin Canare. Problema este însă ca ea ține la ele si nu vrea sa la vândă si 2 la mâna trebuie (ca la imobiliare) sa găsești pe cineva care sa dea pe ele prețul calculat.
Îmi mușc singur in cur că nu am băgat bani in ceasurile momentului prin 2017, 18. Asta a fost o mare greșeală, acum nici nu mă pot apropia de ele. In schimb am kilograme de monede de argint fără absolut nicio valoare in plus…
Acum strâng mobilă. Când am sa ies la pensie am sa deschid un muzeu de mobila de design din Europa de Est (nu numai, însă majoritatea sunt din Cehoslovacia, Polonia si RDG). Este cauzată de meserie.
Bai ce om :)))) la ceasuri mă refeream și eu la aia cu articole de colecție. Din păcate acolo discutăm de investiții cu grad mai mare de risc dar randamentul este fantastic.
Acum 18 luni, daca aveai 1-2% pe lei la depozite bancare era ceva imens. Sa faci un calcul la o investitie pe termen lung pe un singur an, pe anul cu cea mai mare inflatie din ultimii 20 nu arata profesionalism. Adica tu te-ai dus in extrema cealalta a cursurilor online / promisiunilor Nordis.
Pai despre asta și este vorba. Despre acum. Despre 2023. Nu sunt istoric sa analizez in ce se putea investi în martie 2014.
Discutăm despre azi. Despre secunda asta. Ce a fost – a fost și ce urmează habar nu am deci nu pot intui cu un grad mare de certitudine. Nu vreau sa fac pe deșteptul sa spun ce clase de active estimez eu așa în capul meu că vor supraperforma in 2024.
Revin, investitia imobiliara in scopul inchirierii (pe termen lung sau scurt) e o investitie care se face pe minim 10 ani. Nu iei azi un apartament, si anul viitor il vinzi. Sau na, faci asta dar o faci pentru a scoate profit din diferenta de pret, nu din inchiriere.
Depozitul bancar e un produs pe termen scurt, maxim un an de cele mai multe ori. Chiar daca anul asta banca iti da 10%, la anu iti poate da mumu, 1-2%. Ca daca faceam calculul asta acum un an jumate nu iti luai mare dobanda de la banca.
Din ce vad, chiriile incep sa creasca abia acum, cand creste inflatia. Piata chiriilor nu a fost in ultimii ani corelata cu cea a preturilor la imobiliare. Stiu persoane care au cumparat imobile din 2015(un apartament cu 2 camere la ~2ani) pana acum iar randamentul era din ce in ce mai mic, dadeau mai mult pe imobil si il inchiriau cam cu aceeasi bani.
Imobiliarele au fost și vor fi cea mai sigura și stabila sursa de venit fie ca vorbim de creșterea valorii imobilului în timp sau/si de venit din închirieri. Caz concret, am un prieten cu vreo 6 apartamente toate cu 2 camere luate pentru închirieri, ultimele 2 luate cu 140k eur fără tva, bucata, în One high district. De ce a luat 2? Unul sa îl tina pt închiriat, altul pt specula pe creșterea prețului și vânzarea promisiunii de cumpărare. Omul a tradeuit crypto, acțiuni plus lucrat în domenii cu venit masiv, peste 10 keur net pe luna. A ales domeniul imobiliar pt stabilitate și pt un venit pasiv constant, ergo orice altceva implica riscuri și timp care nu rentează pt el. Voi trageți concluziile
One este un caz super-super particular cu randament fantastic de bun și totul high end. Nu intra in discuție că nu faci regim hotelier in One. Si da, și mie îmi place ce au făcut mai peste tot.
Asa cum spune si AlexF, articolul, in afara ca are multe greseli de calcul, e facut in asa fel incat o investitie de genul asta sa arate rau. Indiferent daca mergi pe regim hotelier sau long term rent, exista variante de optimizari fiscale care iti aduca 5-7% randament pe an.Si spun apasat asta, ca am experienta destula cu investitii imobiliare…Dar ai dreptate intr-un punct, nu, nu se imbogateste nimeni din asa ceva. Regimul hotelier nu aduce un randament mai bun decat long term decat de la 4-5 proprietati in sus, dar de acolo o dam in antreprenoriat si totul devine relativ.
Dar daca vrei sa compari randamentul unei astfel de investitii, vezi ca „ce produce” prin inchiriere o proprietate e doar o parte a randamentului…cam ceea ce inseamna dividentele la actiunile de pe bursa…aprecierea proprietatii aduce profit (exact ca la la actiuni, unde randamentul nu inseamna suma dividentelor incasate ci diferenta valorii unei actiuni fata de momentul cumpararii). Randamentul unei investitii imobiliare este dat de aprecierea valorii sale + randamentul din inchiriere.
7% e puțin. Ai randament 10 in depozite si titluri de stat. Despre asta era vorba.
Legat de asta doar confirmi ce spun și eu:
„Regimul hotelier nu aduce un randament mai bun decat long term decat de la 4-5 proprietati in sus, dar de acolo o dam in antreprenoriat si totul devine relativ”
Pe partea de inchirieri pa Sibiu as discuta cu specialistul #1 in domeniu Jo Hannys.
PS. de ce ne place noua romanilor sa ne facem publice opiniile in domenii in care nu ne pricepem? La o bere cu prietenii e ok sa avem pareri despre medicina, fotbal, imobiliare, criptomoneda si mai stiu eu ce, dar e suficienta audienta in cazul ala…Apropos, ce te recomanda in a da sfaturi despre domeniul asta in afara de „vocea si talentul”?
Inițial am vrut sa răspund serios. După mi-am adus aminte că nu e despre mine ci despre cifre. Poți rearanja acele cifre sa dea 25% și accept cu inima draga că sunt dobitoc. Sau măcar 15%. Dar legal. Nu cu inginerii gen nedeclarare.
https://i.imgur.com/dVUt1oW.png
asta e pe Airbnb la ora asta în Brașov. ăia cu „grad de ocupare de 50%” visează prostii.
Eu am prezumat 50% grad de ocupare la preț mediu de 350 lei pe noapte care este enorm :))
Cauta la nimereala 2 nopti mai spre finalul anului, ca sa iti apara toate listarile. Sunt peste 1000 de proprietati in Brasov listate pe AirBNB. Din peste 1000 de proprietati, 15 sunt libere in seara asta. Dezastru, ce sa mai! Hai ba, ce naiba…
13-14 februarie, marțea https://i.imgur.com/QHjTOBQ.png
1. Din păcate în Romania Airbnb nu este relevant ( eu am 10% rezervari de acolo) . Booking e baza.
2. Nu înțeleg ce relevanta are poza respectivă? Poate sunt eu mai lent ( nu exclud)
Dacă ideea e că sunt multe libere nu înseamnă nimic că nu știi cate sunt de toate.
Cum sunt restaurante in care cu greu găsești un loc și restaurante unde bate vântul. Așa este și în domeniul ăsta. Unii se descurcă mai bine decât alții.
Personal cunosc oameni în ambele situații: apartament învechit la suprapreț care sta mai mult gol ( estimez 20%) și apartament superb la un preț corect care are aproape de 70% grad de ocupare.
Eu am 48% grad de ocupare pe anul trecut și pot dovedi asta.
De asemenea sa afirmi că toată lumea va avea grad de ocupare 50% este evident o prostie , e plin de case supraevaluate și cu aspect îmbătrânit.
Dar și reversul medaliei este similar : sa trăiești cu ideea că nimeni nu are peste 50% grad de ocupare este departe de adevăr .
Cazul meu: apartament 3 camere Mamaia Nord in complex, 130k euro (achizitie + mobilat). Regim hotelier gestionat de firma (chiar il consider pasiv, in afara de cateva telefoane si poate ceva acte pe mail nu fac nimic, ma taxeaza un procent mare, dar se ocupa de reparatii), platit la sange toate taxele si scazut orice cheltuiala = 15k euro net in 3 ani. Randament: 3,85. Nasol.
DAR: suma similara in euro tinuta in depozite bancare, net in ultimii 3 ani: ~2k euro. Poate nu am stiut sa ii duc la banca/produsul care trebuie, dar tot e diferenta uriasa de castig net. Daca mai pun sumele incasate in afara sezonului cu programul 50/20 (sume f. mari, asta e anomalie si nu cred ca mai tine mult) si cresterea realista a imobiliului (se cere 200k si se vinde cu 150k), parca tot e varianta mai buna decat tinutul in banca.
Absolut corect ce spui, și sunt 100% convins că este un calcul real. De acum însă (din 2023) incepe sa se schimbe matematica. Dacă ai intra acum, nu ai mai cumpăra cu 130. Și la noul preț 160 sau cat este el, randamentul ar fi mic de tot fata de alte variante. Exista 2 variante de aici incolo. Fie cresc chiriile, fie scad preturile la nivelul din 2021.
AlterEgo, challenge accepted! Uite cum ar arata calculul tau daca ai sti despre ce vorbesti. Mergem pe regim fiscal de SRL si ca sa iti fie pe plac, imobil cumparat pe persoana fizica si dat in chirie unui SRL cu 100 de lei pe luna. Ca atat vrea muschiul meu sa primesc si nu imi poate interzice nimeni.
Presupunem ca toate cheltuielile sunt asa cum le-ai specificat tu.
Asadar, SRL cu CAEN 5520, unitate autorizata de Ministerul Turismului.
Calcule aproximate la urmatorul intreg.
Incasari anuale de 63875 lei, toate efectuate prin booking (cel mai prost scenariu, eu nu cred ca am 50% prin booking).
Impozit pe venit 1% = 639 lei
Comision booking 15% = 9581 (comisionul minim. nu trebuie sa alegi comision mai mare ca sa te recomande, exista alte metode pt asta)
Comision booking plata cu cardul 1,1% = 646
Curatenie = 4800
Intretinere = 1800
Internet = 360
Contabilitate = 3000
TVA comision booking = 1820
Chirie = 1200 lei
Profit= 63875-639-9581-646-4800-1800-360-3000-1820-1200=40029 lei
Aici ai de ales, scoti toata suma din firma sub forma de dividende, scoti doar o parte sau nu scoti nimic si constitui un depozit, in ideea ca apoi reinvestesti banii. Daca esti capcaun si vrei sa ii scoti, mai platesti 8% impozit pe dividende si CASS.
Dividend brut = 40029 lei
dividend net = divident brut-3202 (8% impozit pe dividende) = 36827 (pe baza acestei sume calculam pragul pentru CASS)
Pentru ca depasim 12 salarii minime (cu numai 827 lei), se aplica CASS la nivelul a 12 salarii minime, respectiv 3600 de lei. Sfatul meu aici e sa iti faci calculele astfel incat sa ramai cu un dividend net de 35900 de lei si atunci platesti CASS la nivel de 6 salarii minime (1800 de lei).
Suma ramasa = 33227 lei. La astia se adauga cei 1200 de lei pe care ti i-ai platit tu tie, chirie, din care scazi 120 de lei impozit pe venit.
Suma cu care ramai la finalul anului este 6944 euro, adica un randament de aproape 12% pe an. Acesti bani ii poti constitui intr-un depozit cu 10% si astfel cresti randamentul investitiei pana la 13-14%. Bani curati, 100% fiscalizati. Parca altfel arata calculul cand e facut corect.
Ce este gresit la calculul lui AlterEgo? Amesteca regimurile fiscale. Merge pe varianta PF/PFA. Dintr-o prostie enorma, presarata cu aroganta, desi are incasari sub nivelul normei de venit, alege sa plateasca impozit la norma de venit. Adica in loc de sistem real, ceea ce presupune sa platesti impozit de 10% din venitul net, adica din 63875-cheltuielile (adica din 44868 lei), el plateste impozit din 106380 lei. 4487 lei vs 10638 lei. Din prima pierzi din aceasta prostie vreo 6200 de lei. Dar prostia continua, si in loc sa platesti CASS la un venit net de 44868, care te incadreaza la 6 salarii minime brute pe tara, respectiv 1800 de lei, platesti CASS la nivel de 24 de salarii, adica 6480 lei. Avem si de aici un minus artificial de 4680 lei. Pana acum sunt aproape 11 000 de lei pe care ii pierzi din prostie pura. Apoi vine acel TVA de 9%, de 5749 lei, calculat de AlterEgo. Asa cum am aratat mai sus, el este de fapt 1820 lei. Inca 4000 de lei de aici si deja sunt 15000 de lei care au disparut din calculul lui AlterEgo fara nici un motiv real, ci doar pentru ca autorul s-a schimonisit sa iasa nasol calculul.
Ce este cel mai important este sa iti respecti oaspetii si sa oferi servicii de calitate. Daca tu ai un apartament vai mama lui, murdar, si nu iti tratezi cu respect clientii, normal ca nu vei castiga nimic.
NU LUATI SFATURI FINANCIARE DE LA ALTEREGO!
Esti bun. Ar trebui sa scrii cate un Guest post din cand in cand. Un Tiktok, un Youtube short. Sigur, fara sa fii si inchizitor, e suficient ca esti expert.
@Cristi,
Nu te supara, dar autorul a fost generos in estimari, iar tu i-ai luat toate cifrele LUI si le-ai interpretat dupa ureche.
Ai scris „Uite cum ar arata calculul tau daca ai sti despre ce vorbesti. ”
Dintr-o asemenea propozitie, s-ar putea intelege ca tu chiar stii ce vorbesti, nu-i asa ?
Adica – comentariul tau reflecta realitatea din teren mult mai bine decat articolul de baza. BUN.
Pai bine atunci – unde ai adaugat costurile cu:
– achizitionarea, transportul si montajul mobilierului ?
– achizitionarea, transportul, instalarea, electrocasnicelor ?
– achizitionarea si montarea obiectelor de decor interior ? (perdele, draperii, galerii/sine, covoare (daca e cazul), aplice/lustre, veioze, becuri economice, tablouri (daca e cazul), cearceafuri, perne, fete de perne, paturi, plapuma, s.a.)
– igienizarea periodica a saltelei/pernelor/plapumei/cearceafurilor
– uzura + transportul obiectelor noi (inlocuitoare) + evacuarea obiectelor vechi (uzate)
Apoi: unde ai pus intervalul corect de variatie al gradului de ocupare anual ?
AlterEgo a fost, iarasi, generos, si a pus in articol 6 luni/an pt Mamaia.
Eu merg la Mamaia de mult, si a devenit cam pustiu. Cam foarte.
Iar „baieti ultra destepti care fac bani din venituri pasive prin inchiriere garsoniere in Mamaia” – ce sa vezi – sunt foarte multi. Adica , desi numarul turistilor din statiune s-a PRABUSIT, concurenta dintre proprietarii care dau garsoniere la inchiriere S-A ACCENTUAT, fiind mult mai multi proprietari care fac asta, pe piata.
Trecand si peste asta, un interval de bun simt pentru „sezon la Mamaia” este , poate, 1 Mai – 1 Septembrie, adica 4 luni/an. Si nu 6. Deci „incasarile totale anuale” estimate de tine se prabusesc la 42583 RON – asta brut.
Deci, ca o concluzie, ai functionat cu costuri subestimate cu mult, si cu venituri supraestimate cu mult. Calculul tau este foarte departe „de realitate”.
@Alexx am luat exact costurile pe care le-a prezentat AlterEgo si doar am aratat ca omul habar nu are despre ce vorbeste si nu stie nimic despre fiscalitate (vezi comentariu in care a spus ca a ales norma de venit pentru ca altfel, ca persoana fizica, la impozitarea in sistem real platesti 16% impozit. O enormitate!). Aia cu get-rich-quick macar vor sa te invete sa faci bani, AlterEgo te invata cum sa platesti ca fraieru 15k lei impozit aiurea.
@bosulean: enormitatile scrise de autor m-au triggeruit, ce-i drept. Recunosc ca sunt agresiv in limbaj, dar cam asta e tonul articolelor de pe acest blog. Working on it.
Cristi tu ai mereu dreptate. Este totul superb și absolut corect :))))
PS. Nu dau sfaturi financiare. Constat lucruri. Măcar atât dacă ai fi înțeles din articolele mele.
da zi-ne boss cum e cu impozitul pe profit la persoane fizice/PFA, sau cum ai ales norma de venit cand ai incasari sub ea. zi si cu preturile de transfer. hai ma, ce dracu…
@cristi: Cum ai facut sa ai impozit 1% pe venit ca micro? Stiam ca trebuie sa ai un angajat(nu cunosc cazul exact al Horeca, si daca au ceva scutiri/facilitati, ca cine stie codul fiscal bine, poate trai linistit doar din asta). Iar ca sa ai un angajat, trebuie sa ai Protectia si Securitate in Munca + Medicina Muncii, care in functie de cum te invarti, te mai costa cam cat contabilul, adica vreo 3000 de lei pe an(la mine a iesit mai mult, da’ nah, poate nu stiu eu sa negociez sau nu cunosc persoanele potrivite). Impozit pe salariu pe an e 13248(12*1104) + 3000 contabilul + 3000 PSM/MM deja te duci in 20.000 doar pentru sumele forfetare pentru ca un SRL sa existe si sa aiba impozit de 1% pe venit. Dar nu am SRL in Horeca si nu cunosc exact cifrele, deci pot foarte usor sa fiu in eroare.
@cristi…pt 1% SRl, ai scazut si minim 1 angajat din suma 40029?…
Unii habar nu au ce taxe se achita in total pt un salariu minim si ne vorbesc de 1% fara angajati.
Pe langa si la dreapta. Curatenie 4800 lei la 50% grad ocupare??? Foarte tare daca scoti pretul asta. Acel 1% fara salariul obligatoriu??? Ma rog…cumparati voi pentru regim hotelier
De la 1 ianuarie a fost scoasa microintreprinderea fara angajat si 3% impozit pe venit, a ramas micro cu 1 angajat si 1% pe impozit pe venit si a fost introdusa o exceptie pentru companiile din HoReCa, deoarece a fost eliminat impozitul specific pentru sectorul HoReCa. Detalii aici: https://www.avocatnet.ro/articol_63053/Impozitul-mixt-r%C4%83mane-Din-2023-unele-firme-din-HoReCa-datoreaz%C4%83-in-anumite-condi%C8%9Bii-atat-impozit-micro-cat-%C8%99i-impozit-pe-profit.html
Din comentariul dvs nu înțeleg un lucru: cum ați obținut acel 1% impozit pe venit? De la 1 ianuarie 2023, conform modificărilor Codului Fiscal, dacă nu aveți un angajat (cu normă întreagă) intrați automat la regim de impozit pe profit, 16%, indiferent de cifra de afaceri. Sau e vreo facilitatea specială pentru codul CAEN menționat, de care nu știu?
Cum nu văd în calcul costurile cu salariatul (salariul minim pe economie e 3000 de lei pe lună de la 01.01.2023 = 36000 de lei / an ) care v-ar permite să aveți 1% impozit de pe venit ca micro, cred că e o scăpare. Asta dacă nu e repet, vreo facilitate fiscală pe HORECA, de care nu știu.
Dacă nu aveți salariat sunteți automat pe impozit pe profit ceea ce înseamnă un 24% dat statului sub formă de impozite pe profitul obținut (16% impozitul pe profit + 8% impozit pe dividende) la care se mai adaugă CASS dacă se depășește plafonul la dividende.
Lasati balarii cu Mamaia si Dubai. Hai un calcul simplu, al meu. Am luat un apartament in bloc nou cu 2 camere cu 54000 de euro(rezerve) si l-am inchiriat la inceput de 2019(1000 de euro mp, pretul pietei, 55 mp + terasa mare, loc parcare, zona decenta). Am ajuns cam la 60000 cu acte + mobila. 2 ani de chirie in chirie cu 300 de euro = 7200 de euro. Maine apartamentul il dau la viteza cu 70000 de euro. La o „investitie” de 60000 am acum 77000 in 2 ani. Cat imi dadea depozitul pe ultimii 2 ani ? Cat imi dadea bursa pe ultimii 2 ani ? Exact.
Iar eu cumpăr mașini sh sub prețul pieței și le vând pe profit cu cheltuieli minime pt reparații. Asa, și? Asta nu e venit pasiv.
Daca nu ai avut cumva noroc chior, ma îndoiesc ca ai vindut cu 70k un apartament de 2 camere care a costat 50k. Apartamente cu 2 camere care se vindeau cu 50k în 2019, acum se listate în anunțuri cu 55-60k, si daca ai noroc poate îl cumpara cineva cu 50k. Din care apoi plătești taxe, ceea ce înseamnă că pierzi bani. Adaugi și rata inflației și ești masiv în gaura.
Daca tu ai avut noroc și și găsit un fraier care sa plătească 70k pe 2 camere pe un apartament care valora 50k în 2019 (o creștere a valorii de 30% în 3 ani!!! ), asta nu înseamnă că este un model pe care te poți baza pt a avea un venit pasiv. Iar cu vânzarea/cumpărarea unui imobil e atata frecare pe uscat, ca numai venit pasiv nu e.
In 2019 ținea. Am luat 2 camere cu 46200 care acum este 92000.
La 92000 nu mai tine calculul. Trăim în 2023. Articolul este pentru 2023.
@Ciocanul – la o cautare simpla pe net despre S&P 500 am gasit asta pe site-ul officialldata.org „If you invested $100 in the S&P 500 at the beginning of 2019, you would have about $153.93 at the end of 2022, assuming you reinvested all dividends. This is a return on investment of 53.93%, or 11.91% per year.”
Considerand afirmatia ca fiind reala (nu sunt expert, presupun ca nu ar pune date aiurea pe un site ce pare serios) inseamna ca daca la inceput de 2019 bagai 60 de mii in bursa azi aveai 91.800.
Esti sigur ca ai castigat mai bine in imobiliare?
@Ioan: normal ca poti scoate bani din masini sh dar asta presupune cam un full time job: cauta cu orele, mergi sa vezi masini, repara-le, vopseste-le, da prosteala la clienti, etc. Un apartament nou cumparat nu e mare scofala de inchiriat si luat banul.
@Alter Ego: si in 2019 auzeam povesti ca o sa se duca piata in cap, nu lua ap ca e naspa, etc. O sa vedem ce o fi in 2025. Eu cred ca vor urma tot ani de inflatie, nu vad cum o sa dea inapoi preturile.
@BigBear: sunt poate fonduri de investitii care au dat si peste +50%/an. Sunt si care s-au dus in cap. Vorba aia din batrani … macar sa nu pierzi banii.
Cred ca cel mai bine e sa nu ai bani. Asa bine dormi cand te scapi de bani.
@Ciocanul – eu iti spun despre indicele S&P 500 si tu imi spui ca sunt diferite fonduri. Nu, vorbesc despre indice si crestere de 12% pe an media din 2019 incoace, care este diferit de diferite fonduri si ETF, hai sa nu ne mai ascundem dupa deget.
Ăștia care dați cu „minus” la orice postare, este că nu aveți nici imobile nici depozite bancare? Dar vi se pare vouă că unii mănâncă căcat când voi nu mâncați nimic.
Imi place logica asta „Decat sa nu mananci nimic mai bine mananci kkat”
…@Autor.
Multumesc foarte mult pentru articol.
As adauga doar atat: pe langa toata lista costurilor enumerate, cred ca ar fi necesara includerea si unui cost referitor la inlocuirea interiorului uzat, in timp.
La regim hotelier, chiriasii sunt inca si mai putin atenti decat la regimul normal de inchiriere (atenti cu lucrurile din casa ma refer), iar o canapea zgariata, o saltea patata rau/arsa de tigari, o veioza sparta, pot fi locuri comune. Asta ca si uzura cauzata de chiriasi.
Mai exista, pe langa asta, si uzura normala, pricinuita efectiv de trecerea timpului – televizorul luat de nou in 2023, probabil se va arde sau va avea probleme la monitor pana in 2030, deci va trebui altul. Mobilierul de baie, oricat ar fi de bun la origine, in timp se va deteriora din cauza aburului/apei, si va necesita cel putin reparatii, daca nu schimbare totala. Bateriile de chiuveta/cada, oricat ar fi de bune, nu vor tine o viata.
Sigur, toate acestea sunt greu de cuantificat intr-un cost mediu, lunar. Dar nu sunt de neglijat, mai ales pe termen lung.
Numai bine,
Absolut corect. La saltele și la electrocasnice se vede cel mai frecvent. Mai ales în zone unde apa este mai dură și e o veselie cu mașinile de spălat vase și chestiile finuțe gen puțin mai de calitate.
Asa credeam si eu, ca se uzeaza mai repede, dar realitatea mi-a aratat ca e fix invers: un chirias pe termen lung locuieste in acel apartament, gateste, foloseste totul si intr-un an uzura este extrem de mare. Turistul doar doarme, face dus si eventual baga ceva la microunde sau isi gateste o omleta. In 2 ani se zile eu n-am curatat filtrele de la hota de grasime pentru ca pur si simplu sunt curate.
Ce aveți cu Nordis?
A mostenit sotul 1 garsoniera de la parinti , noi avand locuinta deja.
Am investit 13000 euro in renovare si amenajare pt inchiriere pe airbnb si booking.
In primii 3 ani ne-am scos banii investiti in amenajare + plus taxe platite.
Anul trecut am mai cumparat o garsoniera tot pentru acelasi scop.Garsoniera ne-a costat 49k (din cei 49k , 18k sunt imprumutati restul sunt fonduri proprii) , aproximam ca renovarea si amenajarea undeva la 15 k ( o buna parte din munca am facut-o noi).Apreciem ca tot in 3 ani ne vom scoate banii pt renovare si in alti 3 cei 18k datorati.
Curatenie facem noi, amandoi avand joburi de 8 h zilnic + copil de aproape 3 ani.Ca sa reusesti, ideal e sa nu ai check in si check out in aceasi zi, sau macar sa ai un check in foarte tarziu.
Pe airbnb comisionul e de 10%, si tot ei ofera si asigurare in caz de distrugeri din partea guestilor.
Pe booking pana in 20%.
Daca oferi conditii decente si curatenie , oamenii se intorc insa prin afara platformelor terte.
Per total noi suntem foarte multumiti.
Subscriu legat de comision spre 20% și daca inlocuiești costul tău de a face curățenie zilnic cu cineva angajat, zi de zi și vei vedea că nu mai iese chiar atât de bine. E ușor să sari peste costuri in ideea că le faci tu dar și timpul tau este un cost și unul mare…
De aia o dăm cu 200 de euro pe noapte , nu 70 :)) cine are bani de avion sa plece la Monaco :))
Cresterea valorii in imobiliare e o poveste frumoasa pentru cei care baga banii in caramizi si betoane.
Realitatea loveste cand au nevoie rapid de lichiditate…
Imobiliarele romanesti sunt absurd de supraevaluate.
Cand pretul de achizitie al proprietatii va fi compensat prin chiria neta lunara incasata pe o perioada de max 18-20 ani (ideal nu mai mult de 15-18 ani) atunci stii ca piata e la un nivel normal, sanatos.
Deasemenea, nivelul de tranzactionare trebuie sa fie unul ridicat ca piata sa aiba o lichiditate sanatoasa.
Pare-mi-se ca piata imobiliara din RO nu indeplineste niciuna dintre aceste conditii, singurii care castiga (prin marjele uriase si finantarea din banii clientilor cu risc minim) sunt dezvoltatorii, niciodata clientii.
Sigur, rationamentul este valabil pentru imobiliare ca investitie, pentru scop de locuire e altceva.
My 2 cents.