Chestia asta există de ceva vreme și nu prea este mult de scris de ea. Pe scurt, niște băieți deștepți creează niște companii și vând acțiuni la ele, cu companiile astea urmând să cumpere imobiliare, din care cumpărătorii acțiunilor urmează să facă profit.
Nu trebuie să ai foarte multă matematică la activ ca să te prinzi că ăia 15% pe care îi promit nu vor ajunge la toată lumea (în sensul că sunt prea puțini bani după impozite și taxe de management), plus că se bazează pe ideea că piața imobiliară va crește la nesfârșit, ceea ce este fundamentul oricărei scheme piramidale. Dacă piața imobiliară scade doi ani la rând ghiciți ce se va întâmpla cu afacerea asta.
Îi va opri asta pe oameni să se bage? Deloc. Spun eu că este o țeapă? Nu. Dar eu nu mi-aș băga banii în așa ceva.
Doar din numele ales nefericit si ar trebui sa stai departe daca ai oarece bun-simt.
Hubix, frumix destept rau cine a venit cu numele :)))
Dar probabil se mai gasesc niste stomalogi plecati pe Franta sa isi bage banii in asa ceva.
E moda cu X la sfarsit, cum e alde Benjamin, MultiversX. Alta teapix.
Sa nu uitam de SpaceX si xHamster
Asterix și Obelix
DECI TREBUIE SA INTRAM ACUMA LA INCEPUT CAND INCA SE FAC BANI si sa iesim pana pica?
DA!?
Asta zici?
doar daca se face la clooj
Tipul asta e vechi pe piata. A vrut sa faca un REIT dar nu a gasit cadrul legal si a facut un fel de poor man’s REIT in care mai multi baieti se aduna si pun bani sa ia apartamente pe care apoi le dau la inchiriat si iau un procent din profit
Doar ca afara de zonele comerciale ai profit de 6% … pana la 15% mai trebuie sa vii cu bani de acasa
„Guys”?
Aici mi-a câștigat încrederea 100% 😂
Cam prostanaci, o puneau pe antonia si aveau castigata increderea 400% daca il aveau pe hatz deja era 1000%
Cred ca el a plecat din corporatie inainte sa intre PC si diversity BS. Eu cand scriam pe slack „guys” primeam notificare ca nu e inclusive si sa folosesc folks sau y’all
Ai amestecat putin lucrurile, dar hai sa clarificam:
– „stiinta banilor” – e un grup de facebook, creat de un anume Valentin
– „hubix” e un SA creat de 3 fondatori, foarte vocali si prezenti online, pe grupurile de investitii/imobiliare. In total sunt 149 de investitori in acest SA, fiecare intrand cu aprox 20.000 de euro in afacere. Cei 3 fondatori sunt moderatori/admini si pe „stiinta banilor” (si alte grupuri din sfera asta), iar asta face ca sa aiba ‘monopol’ pe orice postare de acest gen. Iar daca indraznesti sa-i contrazici….well …. drum bun !
Hubix a fost creat in ideea de „suntem o comunitate puternica, hai sa facem lucruri”. Ideea e foarte buna: suntem un grup de X oameni, hai sa punem toti bani la comun si sa cumparam imobiliare. Vom avea pret mai bun, vom cumpara mult, si asa mai departe. Practic functioneaza ca un REIT, insa in afara legii, pt ca la noi nu e reglementat. Probabil urmeaza sa fie reglementat pana la finalul anului sau in 2025. Legea e in dezbatere.
Acum, ca business, Hubix chiar are potential (o spun din postura unui om care nu are nicio treaba cu Hubix, adica nu sunt nici macar investitor la ei). Insa realistic vorbind, chiar e o idee buna: te folosesti de banii pusi de mai multi, pt a cumpara imobiliare.
Singurele mele red-flag-uri sunt doua:
– monopol pe discutii: e foarte greu sa ai alta parere pe grupurile lor de facebook, pentru ca imediat esti ‘incoltit’. Doar parerea lor e valabila, orice alta parere nu e acceptata.
– atitudinea unuia dintre fondatori, in speta Bogdan Dinu, care are asa o atitudine de atotstiutor si atotcunoscator si „ca el nu e nimeni”. Pe mine ma enerveaza genul asta de oameni si atitudine, incat nu imi ofera nicio siguranta. Degeaba ceilalti doi fondatori (Istratescu si Tudor) imi sunt mai la inima, daca BD e insuportabil, ma face sa stau deoparte.
in mai putine cuvinte spus, e modelul de afacere Ciorba Nordis! cine interpreteaza rolul lui Vicol?
Gal, încurci lucrurile: unii sunt dezvoltatori imobiliari, ceilalți sunt investitori în imobiliare. Modelul de business e total diferit.
Sa inteleg ca este un fel de sindicalizare? Ideea in sine este buna, mare problema este modul de organizare in ce priveste deciziile – cine decide ce se cumpara, la ce pret, cand iesi dintr-un proiect, etc. – este vot comun, poti decide sa intri intr-un proiect sau nu, exista un lider/manager, este platit, are un comision din castig si tot asa.
Personal nu cred in genul asta de asociere insa exista.
„Stiinta Banilor” – am fost si eu pe grup, mai citeam pe acolo la 2-3 saptamani ca mai scria lumea ce oferte mai sunt pe la banci.
La un moment dat apare un post in care un membru spunea ca in ultima perioada apar mai multe posturi de la admini/moderatori (isi promovau cursurile/site-urile/hubix), decat ale membrilor – i-am dat like postului si m-am trezit cu ban pe grup :))
Bogdan Dinu e un corporatist (consultant de meserie) mutat prin Belgia. Se lauda ca economiseste 95% din banii facuti – ori minte, ori ii merge bine rau afacerea cu vandut cursuri. N-am incredere in el sa conduca o afacere.
BD („Caruta cu bani”) si Valentin Nedelcu („Stiinta banilor”) au o atitudine de kkt. Istratescu mi s-a parut ok.
Pai stai, daca e SA inseamna ca te cheama la AGA si vorbiti si luati decizii prin vot acolo, ce relevanta are ce se intampla pe grupul de facebook?
Anyway, suna ca ceva care n-are cum sa mearga prost. Deloc, da deloc
Deci ei cumpara imobiliare. La pretul pietei ? Si ce fac cu ele, ca sa obtina profit ? Le rostogolesc ca sa creasca pretul si piata, si de la 1000 euro / mp ajung la 1500-2000 euro / mp ca sa prinda niste fraieri ? Pana cand ?
Stiu modelul, era sa intru ca unul dintre „aia 3, fondatorii” acum cativa ani. Aveam cam 25% cota din jucarie. Ailalti doi erau amandoi peste mine ca participatie. Eram doi romani si un cipriot.
Nu a reusit niciun avocat sa imi spuna cum ma protejez la urmatoarea situatie: unul, cipriotul sa zicem pentru ca avea cea mai mare participatie, 40%, putea fi ori urmarit in justitie la el acasa, cu rezultanta titlu executoriu pe assets worldwide fie sa zicem, il gabjea nevasta apriga rau cu una din cele dooj de amante, baga divort si isi cerea drepturile si again se lasa cu vreun titlu executoriu. Noi astia doi, romanii, cu 60%, ramaneam infipti in bordura daca aveam banii blocati in vreo tranzactie sau vroiam sa vindem sau sa inchiriem ceva din proprietati. Deci, intre noi se puteau ivi situatii care aruncau sandramaua in aer, darmite daca mai aduceam o coada de 20-30 de mici investitori.
Teoretic mergea brici, fonduri erau, conexiuni care sa ne puna in dealuri bune erau, potential de extindere exista. Cea mai subreda veriga erau fondatorii cu decizia. Era suficient sa patineze unul si toata treaba se oprea cu scrasnet.
Ei acum inchipuie-ti ca esti unul din aia 20-30.
Si ca daca ceva se intampla, beneficiezi de umbrela protectoare a justitiei romanesti!
@Sorin: da, actionarii se intrunesc in AGA pentru a lua decizii, insa de grupuri au nevoie pentru a-si vinde imobilele cumparate.
Circuitul e asa:
1. cumpara zeci de apartamente intr-un complex nou, cu un anume discount de la dezvoltator
2. in prima etapa vand acele apartamente (cu tot cu discount parca) doar celor interesati dintre cei 149 de actionari (ei au prioritate la cumparare)
3. ies apoi la vanzare cu imobilele la pretul dezvoltatorului + cateva avantaje in plus, catre grupurile de facebook pe care le administreaza. Cumulat, pe toate grupurile, sunt sute de mii de utilizatori. Va zic ce am constatat eu: la 30 de minute dupa ce pun anuntul de vanzare a imobilelor (e un excel), nu mai gasesti nimic disponibil. Se dau foarte repede.
4. dupa vanzarea imobilelor, rotesc capitalul si cumpara in alt loc si tot asa.
Asa cum am spus initial, ideea mi se pare foarte ok, e ceva ce probabil fac multi oameni la scara mica. Insa ei o fac la scara mare si din cauza asta au cateva avantaje comparativ cu cei care sunt singuri. E una sa te duci sa cumperi un imobil intr-un ansamblu rezidential, si alta sa te duci sa cumperi 60 de apartamente. Luate cash evident.
Referitor la dividende si cum impart profitul; din cate am inteles vor sa faca AGA prin care sa decida ce fac cu profitul: il reinvestesc ca sa creasca sau il distribuie celor 149 de actionari, ramanand sa roteasca din nou capitalul de lucru doar.
CP, pe mine m-ai pierdut de la obtinerea profitului.
Profit = pret vanzare – pret cumparare.
Ei cumpara, si ca sa obtina profit trebuie sa vanda la un pret superior.
Detaliaza te rog cum e cu pretul de vanzare raportat la mp si la zona.
@oake: eu nu sunt in interiorul hubix sa stiu exact cum se invart lucrurile, iti zic ce am inteles eu (e posibil sa fi si inteles gresit): ei cumpara un numar de 50 de imobile intr-un complex, la un pret X-5% (x fiind pretul dezvoltatorului). La revanzare, din cate am inteles se obliga sa vanda la pretul dezvoltatorului, nu sub. Asadar ei nu cresc artificial pretul, ci merg in ritmul de crestere al dezvoltatorului. Dezvoltatorul are diferite etape de pret: X la stadiul de proiect; X+5% la stadiul de groapa; X+10% la stadiul de gri, X+20% la gata. Ei cumparand in stadiul de X-5%, si apoi vanzand la gata in stadiul de X+20%, au un randament de +25%.
Daca faci asta la scara mica (ce fac destul de multi): cumperi in faza de proiect, garsoniera la pret de 50.000 de euro, cand va fi gata, o preiei si apoi o vinzi cu 60000 de euro, deci un profit de 20%. „Rotesti” capitalul asta de cateva ori, si din cei 50.000 investiti initial obtii poate un 100.000 (in 1-2-3 ani), doar facand rotirile astea. Evident, ai nevoie ca piata sa nu intre intr-o criza.
@oake – te duci la un dezvoltator si ii spui ca vrei sa cumperi 20 de apartamente, cash, 90% din suma jos cand ala are doar un proiect – iti iei 20% discount si apoi vinzi peste un 1 an cand le termina (sau inainte) la pretul pietei.
Sa spunem ca un apartament este 100 de mii, tu iei cu 80 de mii ca esti primul si platesti in avans, cand incepe sa miste si sa il ridice o sa apara tot mai multi doritori si atunci vinzi cu 100, profit 20 de mii sau 25%.
Nu e rau, nu?
CP
Da, fix asa, vii de la T0, de cand dezvoltatorul gaseste parcela de teren si face planurile preliminare. Ii pui 3-5M in brate si iei 10-15% din tot ce construieste cu un discount de 20-25% sau mai mult. Depinde de dezvoltator, de forta lui financiara, poate fi mai mult sau o idee mai putin. Apoi vinzi la pretul cu amanuntul marketat de dezvoltator. One asa a facut pana sa se lanseze pe bursa. Problema lui One era ca avand proiecte mari si scumpe avea multi investitori cu cateva M care sfarseau cu cate 4-8-15 apt. Multi aveau nevoie de bani repede si ieseau cu 5-7% sub pretul marketat de One. Si iesea distractie.
O alta forma in care faci profit cand dispui de fonduri mai mari este sa iei distressed assets de la banci. Rezidentiale sau cladiri office mici. Unele la vanzare, altele la inchiriere.
CAP (CeAPe) de imobiliare.
La fel că multe alte idei bune implica oameni, ceea ce o face automat o idee… mai puțin buna.
„hubix” e prea aproape de „hubris” ca să-mi inspire încredere
Istratescu asta era șofer de uber in 2021-20222. De unde a ajuns guru imobiliar?
lasă că s-au mai văzut grădinari de succes.
Nu confundați o afacere in imobiliare cu investiția în imobiliare. Asta e o afacere și are riscurile ei și mă încumet să spun că riscurile sunt mai mici decât în alte afaceri de astăzi, dacă fiscalizezi totul.
Pai in mare ar putea nici sa nu fie teapa daca fac si ei ca nordis, la unii dau banii la altii mumu, ponzy 1o1. Investiti in astea doar daca au ce pune ipoteca si garantii cu banca altfel e 140% teapa, sau daca va place sa jucati la ruleta, jucati la ruleta.
Am vazut si eu schema asta si mi s-a parut un maxim de Red Flag.
Sa-mi ziceti mie „p0rny” daca astia in 3 ani de zile nu sunt plecati cu banii.
3 ani?
am mai scris aici, in decembrie-ianuarie aici la mine in zona lujerului unde am cumparat si eu am tras cu ochiul pe calculatorul dnei de la vanzari si hubix luasera deja minim 4-5 bucati garsoniere/2 cam pe fiecare etaj, in total estimez eu aveau minim 50 de bucati. acum pretul garsonierei tot acolo e cu 5-6 mii mai mult, mai sunt cateva disponibile din ce am vazut eu. iar la 2 camere am vazut si cu 13mii mai scump. locul de parcare era 15mii in decembrie si acum e 18mii sau 18,5
Salut,
Sunt putin incurcate informatiile.
Hubix a pornit ca o companie care a adunat 145 de investitori ca actionari (trebuiau 149, dar 4 n-au mai subscris si fiind plasament privat, HUBIX nu avea voie sa trimita la alte 4 persoane invitatie). Aceasta companie, dupa diverse procese de due dilegence (47 mai exact) alege sa investeasca in pachete de apartamente (oriunde intre 40-100 de apartamente) in diverse proiecte din Romania si creaza HUB-uri. Aceste apartamente sunt vandute cat mai repede catre investitori, fara ca HUBIX sa astepte sa creasca preturile pentru ca HUBIX nu doreste sa genereze vreo crestere (artificiala, sau nu) a pietei imobiliare. Avantejele investitorilor sunt imense pentru ca nu platesc in plus, dar beneficiaza de o gramada de alte discount-uri la mobilare,utilare, arhitect interior, property management discountat etc. In acest caz, profitul HUBIX este exact discountul de volum negociat cu dezvoltatorul minus costurile due diligence-ului + costuri de functionare companie. Se poate verifica acest lucru punctual pe fiecare aparatment vandut de HUBIX pentru ca este public facut de HUBIX pe propriul site in excelul fiecarui proiect.
Cat despre profitabilitate, poti verfica pe ministerul finantelor, termene, listafirme etc, in 2023 pentru cele 3 luni de functionare a facut un profit NET de aproximativ 500k EUR (adica un randament de 8.3% in primele 3 luni de functionare: octombrie – decembrie 2023). Momentan, Hubix se afla la un profit NET de aproximativ 27% (septembrie 2024).
Ce ai mentionat cu 15%, se refera la o alta linie de business numita Equity (sau Equities) si desi HUBIX inca nu a iesit public cu prea multe informatii despre acest lucru, inseamna ca intram ca parteneri alaturi de dezvoltatori. Practic, o companie de tip Hubix Equity, sa zicem Hubix Equity 1, cumpara oriunde intre 25-49% din tot proiectul imobiliar.
Ideea Hubix Equity este ca ofera sansa investitorilor sa aiba acces la randamentele dezvoltatorilor, minus aproximativ 2% (costul de management).
Cat despre acel 15%, este CAGR, deci compounded, si este NET. Cu alte cuvinte, tinand cont de durata unui proiect de la AC pana la finalizare si vanzare, adica vreo 2.5 ani de zile, inseamna aproximativ un randament de 50-60%.
Altfel, merci fain ca urmaresti HUBIX. Sunt onorat.
O zi faina,
Bogdan Dinu
As fi curios cat era pretul pe mp cand a investit HUBIX intr-o zona, si cat este in momentul de fata in aceeasi zona, si care ar fi motivele pentru care ar exista o eventuala crestere de pret.
Motivele sunt ca a cumparat Hubix tot stocul, si a scazut astfel oferta.
Cand sunt multi, poti manipula piata mai usor, si astfel apar randamente de 50-60% pe hartie.
Problema apare cand vrei sa valorifici randamentul de pe hartie, si vezi ca de fapt nu sunt atat de multi doritori la pretul de pe hartie.
@oake, inflatie e principalul motiv pt care a crescut pretul.
Oferta e foarte mica cand vine vorba de apartamente noi, iar daca adaugi cateva criterii de bun simt ( pozitionat ok, compartimentat ok, spatiu suficient) devine miniscula. Iar in piata sunt bani multi ( poate nu sunt suficienti cat sa acopere toata oferta, dar sunt suficienti cat sa vanda partial din proiecte).
In aceste conditii cine nu a obligat sa vanda poate sa tina la pret pe termen nedefinit.
@Bogdan Dinu,
de curiozitate, cum functioneaza due diligence cand iti doresti sa rotesti de 2-3 ori pe an banii Hubix si in Romania nu sunt 10 proiecte imobiliare ok?
@ld Intr-adevar piata imobiliara din Romania este o piata foarte imatura si asta se resimte inclusiv pe partea dezvoltatorilor.
Noi am analizat pana acum peste 160 de proiecte in toata tara si doar aproximativ 10% din ele au trecut de DD-urile noastre (due diligence). Este costul nostru principal. Avem in mod punctual si orase in care desi ne dorim mult sa intram, inca nu am gasit nici un proiect care sa treaca de ele (ex: Iasi)
uuuu, a aparut si tepar…. ooops, escroc…. scuze, saralatan…. ba , pe bune, nu stiu ce e cu mine in seara asta, cotcar… ba deja devine ridicol, impostor… ba, nu hai ca renunt, o lasam asa, sa ne explice cum e cu laptele si mierea, covrigii din coada cainelui si uleiul de sarpe care unge schemele ponzi.
Întrebați-l pe Bogdan Dinu ăsta ce job a avut el înainte, o să vă spună abureli gen „consultant în private banking”. Apoi uitați-vă la el pe LinkedIn să vedeți că el e de fapt un IT-ist, probabil pe reinstaleaza Windows-urile la private bamkeri
Eu n-am o problema nici cu Bogdan si nici cu Valentin chiar daca uneori par aroganti dar cand il vad pe istratescu cum se umfla in pene mi se face greata. Mai ales cand ideile de biznis sunt geniale: airbnb in prelungirea ghencea, unde atunci cand doreste sa prezinte succesul afacerii spune ca s-au vandut aprox 85% (parca) din apartamentele achizitionate si prezinta gradul de ocupare doar pe baza a 2 exemple sau super ultra mega oferta – avem pentru voi parteneriat cu evomag unde puteti obtine x% discount. Pai la ce stocuri isi asuma evomag mai bine cumperi de pe olx decat de la ei si tot te scoti mai bine.
PS: Cristiane, daca te uiti pe aici da-mi un semn, pentru un mic contract de consultanta iti dau cateva idei
Istratescu nu e baiatul ala care intra peste chiriasi fara acordul lor si ii da afara ca nu au patul facut?
https://www.tiktok.com/@imobiliare.istratescu/video/7412693060066217249
Modelul de afacere nu e chiar rau dar vreau sa vad ce se intampla daca piata imobiliara va merge in jos, vorba lui Tyson, toata lumea are un plan pana cand primeste primul pumn. Legat de faptul ca fondatorii de la Hubix vand tot felul de cursuri as avea un interes foarte legitim daca as vrea sa le cumpar cursurile – fratii mei, tot vorbiti de independenta financiara si stiti tot despre tot, spuneti concret, eu vand acest curs de investitii imobiliare pentru ca am in proprietate 30 de imobile sau cate aveti, cumparate in ultimii 10 ani si asa am facut si acum te invat si pe tine sau am un portofoliu la bursa de 1 milion euro si acum iti vand un curs ca sa te invat si pe tine.
Din cate stiu Hubix este o afacere care cumpara si vinde intr-un timp foarte scurt, maxim 1-2 luni. Asta se traduce printr-un risc scazut. Cu cat timpul de detinere este mai mare, cu atat riscul poate fi mai mare (vorbesc de termen sub 5 ani pentru ca pe termen foarte lung, din nou este profitabil)
Am fost pe grupul ala si am iesit. Informatiile de acolo sunt la nivelul de economie de liceu. Daca ai vreo parere contra, nu ai cu cine sa o dezbati, trebuie doar sa fii aplaudac.
Iar oamenii astia 3 mi-au lasat impresia de fake it till you make it. Cunostinte mediocre, dar au facut atat de mult push pe niste cursuri penibile pana au facut bani pe spatele multor oameni carora le e greu sa dea un search pe google.
Desi hubix suna bine, astept abiea peste 3-5 ani sa vad rezultatul.
Sunt curios daca au vreo clauza de confidentialitate marca Nordis cand intri in Hubix pentru ca membri nu am vazut sa zica nimic public.
Geme netul de tot felul de titulaturi și titluri de-astea pompoase: ”Știința banului”, ”Mind Architect”, ”Vision Coach”, ”Sandwich Artist”, ”Middle Management Assistant Team Operator”, ”Arta trăitului bine”. Tot am zis că adun într-o lună pe ele și fac un dicționar care să explice că ”Lead CFO at Grohăială Industries” e în fapt contabil part-time pentru un PFA care vinde slănină în târg, în Tăuteu.
e un grup unde se discuta despre chestiuni financiare, investitii, credite etc. cum voiai sa il numeasca?
‘se cheama teapa’.
I-am urmărit de când au apărut și cred că am și scris/comentat prin grupul ăla că nu am încredere. Venise cu un PDF care nu spunea nimic, cifre aruncate fără acoperire, m-a respins din prima. Nu i-am mai urmărit de atunci, dar dacă din start când îmi ceri să investesc vii în halul ăsta să te vinzi, clar că nu e de viitor.
Sa-l anunte cineva pe Istratescu ,ca are sa ne dea un apartament in Prelungirea Ghencea, pentru care are un proces pe rol…pentru ca dupa actul aditional semnat de el si la initiativa lui care stabileste pretul,s-a gandit el mai bine si a concluzionat ca noi ii mai datoram vreo 6000 euro…
Btw…Istratescu nu era ala de facea BlaBla Car la mare si din profit investea la bursa?