Sharing economy sau ideea in care iti imparti masina, casa, nevasta, cu alti utilizatori pentru a creste gradul de ocupare si a te imbogati din timpii de nefolosire, pare in continuare un concept extrem de departe de validarea financiara la nivelul beneficiarului de talie mica. Parte mit, parte model neinteles corect si mai ales complet, continua sa atraga destul de mult, in speta deoarece mare parte din actorii implicati nu iau in calcul costul muncii prestate si mai ales ratele de cost de oportunitate (incasari pierdute in scenariul A fata de scenariul B).
Poate ati citit in ziare recent ca un lant hotelier a facut 60% profit, sau ca o firma de rent a car tocmai a cumparat 500 de autoturisme. Pare logic sa vrei sa iti inchiriezi apartamentul, sau sa iti faci chiar un credit prin Prima Casa, pentru un nou apartament in rate, pe care sa il inchiriezi in regim hotelier. Numai ca nu e chiar asa. Chiar daca uitam de taxe, demersuri legale, complexitati fiscale pe o industrie relativ noua, marjele de profitabilitate nu sunt deloc atat de atractive precum informatiile prezentate in presa. Senzatia mea este ca presa doar regurgiteaza informatii obtinute de la diferiti actori din piata, care au un interes mai mic sau mai mare pentru a propaga anumite scenarii in piata. De exemplu, daca un dezvoltator are de promovat rapid un proiect in centrul vechi al Bucurestiului pe langa gara sau aeroport, cel mai rapid mod de a o face este sa raporteze in piata rentabilitatea unei investitii de genul acesta.
In principiu companiile raporteaza in presa profitul EBITDA, adica acea portiune din profit care exclude dobanzi, taxe, deprecieri si amortizari. Numai ca deprecierea si amortizarea sunt un segment masiv de costuri in sharing economy, si deoseori un EBITDA puternic pozitiv (sa zicem un profit de 90%) poate insemna de facto o pierdere operationala din activitatea de zi cu zi.
De circa 3 luni analizez sectorul de inchirieri in regim hotelier plecand de la cateva articole de presa din diferite surse.
Teme si afirmatii din presa din ultima perioada, numerotate
1. În acest fel, poți cumpăra garsoniera cu credit de la bancă și o poți achita în doar cinci ani
Pai daca ar fi asa, dezvoltatorii nu ar mai vinde nimic si ar inchiria ei singuri totul. Cine e prost sa vanda o proprietate daca o amortizeaza integral in 5 ani? In plus impactul imediat ar fi ca toate fondurile de investitii straine ar inunda piata cu mari proiecte rezidentiale si hoteliere, lucru care nu se intampla – dimpotriva. Exista proprietati precum hotel CARO, Carol, Marriott sau Novotel și Radisson Blu care sunt scoase la vanzare (sursa) semn ca piata e matura, si marjele sunt sub 5%. Ori astea sunt branduri mari, care isi permit sa stranga piata pentru a obtine un pret mai mare decat media datorita prestigiului, awarness-ului si mai ales a unui portofoliu existent de clienti prin canalele directe. E asadar clar ca Maria si Nelu Apartments SRL niciodata nu va putea extrage mai mult profit pe mp decat un brand puternic in piata si recunoscut international.
Bun, deci 4 luni, total 50 nopti, 12 nopti per luna, grad ocupare 30%. Clar nu poate fi profitabil. Daca inchiria cu luna ar fi obtinut 4 X 300 = 1200. Cu ziua a scos obinut 50 nopti la 28 euro minus comision platforma = 1162 din care scadem o medie de 8 euro (medie super conservatoare pentru curatenie), deci marja reala e negativa daca tinem cont de costul de oportunitate de 1200? Plus ca speli totul zilnic (lenjerie, prosoape), pierzi timp cu checkin si checkout samd.
In plus multa lume uita o treaba esentiala. La inchirierea unui apartament in regim normal, chiriasul plateste utilitatile (energie electrica, termica/gaze, internet, CATV, administrarea cladirii, gunoi samd) in timp ce la inchirierea in regim hotelier absolut toate intra in sarcina administratorului proprietatii, reprezentand un cost demn de luat in seama raportat la marjele si tarifele per camera.
3. Apartament cu două camere – 80 euro/noapte (luni-vineri) şi 120 euro/noapte (sfârşit de săptămână)
Teoretic greu de crezut in contextul in care in 2017 am fos personal cazat in mai multe hoteluri de 4 stele inclusiv pe litoral sub 50 euro, ori diferenta de la 50 la 80 este de 60% up-price in conditiilein care beneficiile sunt relativ limitate. Anul trecut in vara am stat la Malibu cu 42, cu mic dejun inclus, camera dubla cu sea-view. De ce as fi stat cu 120 intr-un apartament inchiriat?
Cum? Concret ca matematica?
Citind articolele astea, incepe munca reala de documentare. Constat ca in medie, un lant mare hotelier afiliat international, are un profit de sub 2% in Romania, in timp ce international in tarile cu sezonalitate mica si turism dezvoltat, studii pe circa 70.000 hoteluri arata o marja de circa 4%. Deci e clar ca lumina zilei ca e putin probabil ca un utilizator de retail care are 2-3 apartamente de inchiriat in regim hotelier sa fie atat de eficient incat sa ajunga la 50-60% marja de profit reala.
Pe platformele mari de rezervare in medie 15-20% din utilizatorii care rezerva o camera de inchiriat non-hoteliera anuleaza sederea. Marea lor majoritate anuleaza fara avertisment, lucru care iti cauzeaza timpi de nefolosire datorita imposibilitatii de a rezerva rapid camera, pentru ca in toate sistemele de pe piata poti anula rezervarea doar dupa miezul noptii in ziua cand turistul trebuia sa se cazeze. Sa zicem un numar de 5 nopti pe luna pierdute datorita acestui efect (15% rata de anulare).
Din anulari iei fix 0. Pentru ca majoritatea anulatorilor fie nu au date de card, fie folosesc date de card eronate sau false. Iar DACA ii obligi sa foloseasca date de card reale sau sa preplateasca, rata de rezervare se duce spre 0.
Deci ai ajunge la un 85% grad de ocupare ipotetic DACA ai avea 100% clienti programati. Si aici jocul incepe sa devina interesant, pentru ca apare fenomenul de suprapunere al rezervarilor. Un hotel poate vinde mai eficient camere de hotel pentru ca avand mai multe camere, poate genera un grad optim de ocupare rotind comenzile. Sa spunem ca un hotel are 30 de camere, si un client anuleaza. El poate comasa alte rezervari pe o singura camera, facand o fereastra mai mare libera pentru camera anulata, si optimizand gradul de ocupare. Diferenta in grad este de la 70% grad de ocupare anuala pentru un hotel bun si profitabil cu multe camere versus 50% pe retail la un user ce are un apartament. Scazand din cei 50% cei 15% ajungem la un 42% mediu anual ca si grad de ocupare (sunt foarte-foarte generos, pentru ca in zona litoralului, si in marile orase ratele sunt MULT mai mici).
Pretul mediu insa nu e comparabil cu cel al hotelului pentru ca proprietatea nu are puterea de a extrage aceeasi marja de profit din piata – unul e Marriott. Apartamentele sunt bunuri interschimbabile, care se canibalizeaza la pret, iar pozitia e un factor de diferentiere slab. Analizand sumar Airbnb pot scoate central maxim un 18 euro pe noapte la o garsoniera frumoasa, inchiriata singur. Pai 18 X 50% grad de ocupare sa zicem – comision platforma = 237 euro. Plus ca trebuie sa fac curat dupa fiecare turist cazat, ori curatenia costa undeva la 70 lei brut total per garsoniera (daca e personal salariat ramane cu 40 lei din cei 70 in mana), deci, cam tot profitul. Ce imi ramane mie nu e profit, e costul pentru munca de management – care analizat per ora vine sub minim pe economie. Profitul real e ZERO. Pe cand la o inchiriere normala, ca landlord, as obtine pentru o proprietate similara undeva la 300 de euro, si atentie, nu as suporta costurile de intretinere.
Deci ce aflam?
La o inchiriere pe termen scurt, castig activ un pret pentru munca prestata de mine (curatenie, predari si primiri), inferior (daca scad munca mea la pret de MCDonalds per ora) si am o marja de profit reala aproape de 0.
Acum o sa imi sara unii in cap cu “domne nu e chiar asa creste valoarea apartamentului.” Discutabil pe un orizont foarte mare de timp. Si oricum creste si la cele inchiriate normal. In plus nu iti bati capul. Poti avea 300 de apoartamente inchiriate normal in management dar maxim 2-3 in regim hotelier, pentru ca in cele 2-3 ore dintre checkin si checkout tu trebuie sa le pregatesti pe toate si modelul nu scaleaza. Nu poti avea 100 de oameni angajati sa faca curat 2 ore pe zi. Si daca sucesti orele de check-in/out sau daca cresti marja dintre ele gradul de ocupare are de suferit.
Amenintari conexe
Riscul valutar / de dobanda – rata dobanzii fiind la minim istoric, chiar daca modelul de business e validat pe cifrele de Dobânda Anuală Efectivă (DAE) curenta de 5%, la o crestere catre 8% e posibil sa nu mai valideze. De ce? Pentru ca diferenta de la 5 la 8% este de 60% nu de 3%.
Riscul de depreciere al activului suport – cresterea DAE antreneaza scaderea cererii de noi apartamente, chiriile scad, deci pretul tau o sa scada, iar costul de finantare va creste, caz in care esti mancat de 2 ori.
Riscuri de dauna – care rezulta din zona legal neclara si din posibilitatea asiguratoriului de a se deroga de la plata producerii evenimentului asigurat. Nu stiu sa existe o asigurare de incendiu, sau raspundere civila pentru asa ceva, iar daca exista cota de risc e probabil considerabila.
scris de emil
Pur si simplu o analiză superba. Felicitări!
Analiza băiatului, ideea si sursele si detaliul cu care ne arătă calculele cele mai simple arată un băiat în anul doi la științe economice, un băiat care promite, ok, dar in mod evident încă nu are legătură cu biznisul in sine,
ce face el e ca si cum ai aplica legile care guvernează in mod specific marea neagră cu cele aplicabile adecvat piscinelor de 3x4x2(dimensiuni in metri). E ok ca exercitiu
@Alex, mi mi se pare ca o gandestet foarte macro faza, iar ea e micro.
vorbesti din experienta sau articole citite ?
am avut apartament inchiriat, acuma e pus pe airbnb si mai am clienti temporari care se muta cu munca in brasov sau vin temporar (1-2-3 saptamani).
stau mult mai bine ca la chirie.
Ai calculat orele-munca in plus?
Dacă jobul tau e de agent imobiliar sau agent de turism, da, poate merită.
Când ai doar un singur apartament și vrei ceva profit după el, fără prea mult stres, nu mai merita închirierea cu ziua.
So, câte ore-munca ai in plus?
unde traiesti, in evul mediu ? de ce presupui ca imi bat eu capul sa matur in apartament ?
100 de lei pentru o firma de contabilitate care se ocupa de acte.
anul trecut am platit ~3.000 de lei fetei care merge si face curat acolo ori la interval fix cand e inchiriat de cineva, ori dupa fiecare chirias si inainte sa ajunga urmatorul.
Teoretic, cu un apartament inchiriat nu ai bataie de cap pana nu pleaca chiriasii.
„Pe termen lung” = mai putina bataie de cap
Ca sa ne facem o imagine mai clara, poti sa ne spui cateva cifre? Cat scoteai pe an din chirie pe termen lung, cat scoti net pe an, azi?
Cat timp pe luna iti ia sa gasesti clienti, sa te duci sa te intalnesti cu ei, sa predai cheile, sa le preiei?
La ce distanta e apartamentul de inchiriat fata de locuinta ta actuala?
Am si eu „ceva de inchiriat”, dar parca e prea mare bataia de cap sa tot caut/primesc/petrec clienti…
pare rau cristi, chiar am vrut sa scriu un text mai lung si mai interesant pentru ca e experienta la prima mana nu gazetarie generalista, dar minusurile primite de la oameni experti in domeniu care stau in chirie in camine de nefamilisti cu baia comuna pe palier m-au determinat sa nu imi bat capul.
totusi sa nu te las in plop :
in primul rand la chirie nu ai cum sa variezi preturile in functie de sezon. contractul e clar scris si se specifica ce si cum. am avut un prieten care a stat cu 250 de euro. (apartament 2 camere, termopan, dotat cu tot ce trebuie, situat intr-o locatie foarte buna, brasov).
desi au crescut cheltuielile administrative pot sa zic ca anul trecut daca fac o medie am primit cam 400 de euro pe luna. daca trec la muie psd si la negru, probabil scot mai mult, dar deocamdata e ok si nu am nevoie de stres suplimentar. probabil ar merge si mai bine daca chiar am fi avut zapada in iarna asta nenorocita (acuma ploua afara).
ma indoiesc ca o sa gasesc vreun chirias dupa care sa raman cu 400 de euro in mana.
Ce muie si-a luat omul cand da din casa experienta la prima mana.
da ala care isi da cu parerea primeste susvot. probabil mare parte din cititori sunt consultanti.
Eram pregatit sa scriu ca parca nu esti…te-ai transformat…apoi am vazut…Salut Emil! Foarte buna analiza ta desi ai mers pe scenariul max-min! Eu cred ca este f important si orasul pe care se face analiza…Sibiu, Brasov, au turisti tot anul, pret/noapte mai ridicat acolo…cineva cu 3-4 ap poate avea o viata ok…cred ca despre asta este vorba…nu de a construi un nou lant hotelier
nu cred ca realizezi ce presupune sa ai 3-4 ap inchiriate in regim hotelier. vesnic esti pe drumuri ca sa iei/duci/aduci asternuturi/prosoape/hartie de cur/ca nu merge netul/ca nu porneste tv-ul/ca suna vecinul de jos ca e galagie/ca te-a inundat vecinul de sus/ca au sarit sigurantele si „eu nu stiu sa le repornesc”/etc. excluzand curatenia normala, mereu e ceva de reparat. ori angajezi un om sa faca astea, ori alergi ca besmeticul. vei avea un full time job. nu zic ca nu merita, eu am doar o garsoniera si tot am batai de cap, dar trebuie sa te pregatesti psihic si fizic pt un job
Pai asta era ideea…ce e asa de greu asta sa fie jobul tau? Nu mai platesti pe nimeni…win-win
pai nu cred ca faci banii pe care I-ai face la un job ok
Salut M. Poți avea o viața OK cu 4 apartamente închiriate in regim hotelier cu siguranță. Însă cu 4 închiriate normal + un job ok din calculele pe care mi le fac eu pentru 2-3 apartamente in zone diferite din București rezultă că ieși mai bine in varianta 2. Plus managementul la termen scurt e un coșmar mai ales daca apartamentele nu sunt în aceeași clădire.
Neata Emil, iar compari mere cu pere. Chiriile sunt mai mari in Bucuresti daca compari cu Braila , pe termen lung. Dar si regim hotelier, daca apt sunt destul de central, poate sa aduca marja buna.
De ce insist? Mai mult de curios, am deja 2 apt, am cumparat un teren si pregatesc sa cumpar inca un apt…si ma gandeam 3 apt chirie normala si 1 garsoniera ultra centrala gen hotelier…iar pe teren sa fac o casa pt mine….asta daca nu mi se scarbeste de tot de Rromania:)
Prea lung articolul. Eu vreau doar sa stiu cum se cheama aplicatia aia in care dai sharing la nevasta?
Teambuilding.
Dar trebuie sa la mai luam înapoi??? De neveste zic!!!
Total eronat si lipsit de logica. Nu am timp sa detaliez, dar sunt prea multe presupuneri care nu iau in calcul aspecte reale ale businessului. Analiza de carton, ca romanul se pricepe la teorie.
Bine ca esti tu romanul care ar da el contraargumente, dar n-are timp domne’. :))))
Te rog, incearca sa iti faci 5 minute timp sa ne explici si noua. Eu sunt mai prost si ma prind mai greu, poate asa ma ajuti sa inteleg si eu de nu are logica si care sunt, de fapt, aspectele reale ale businessului
Nu. Dupa cum spuneam, ca sa explici de ce gandirea din articol e gresita, trebuie sa explici fiecare punct in parte. Cum spuneam, nu am vreme, dar calculele de acasa nu sunt alea de la piata…
Îți propun o afacere. Îți dau 5 proprietăți în București și îți ofer salariu 0 și o cota de 50% din fiecare euro în profit net obținut peste situația curentă. Te bagi? Stam jos și îmi argumentezi.
Nota personala. Și eu am crezut că poți închiria un apartament cu 50€ pe noapte vreo 28 zile pe lună până l-am postat :))
Nu sunt interesat, castig destul fara sa dau ceva in chirie
interesant articol, e mai scurt cu 2 randuri decat ultima carte citita de mine.
Cartie citite in clasa a treia nu se trec la ‘succese in viata’…
Ma duce cu gandul la rudele care imi spun sa cumpar apartament in rate ca sa il dau in chirie, ca se plateste rata singura asa si ramai si cu apartamentul.
Pana scot telefonul din buzunar si fac un calcul cu cat ies defapt in paguba in conditiile in care preturile la apartamente acolo unde e si cerere de chirie e mare, bancile percep dobanda (variabila) si nu o sa ai nici o rata de ocupare 100% si nici chiriasi model.
Un articol foarte bun mai asteptam si altele similare!
Asa ar trebui sa arate un articol intr-o publicatie de specialitate.
Prost și lung? :))
Compară mere cu pere. După cum a spus cineva, depinde de oraș și depinde și de numărul de imobile.
Compari în plm cu radisson, 5 stele și 160 eur minim pe noapte, cu alt target. Bravo mă, ești un campion.
Salut Vali,
Buna analiza, se vede ca iti faci temele serios. Am o nedumerire la ultimul paragraf:
„… cresterea DAE antreneaza scaderea cererii de noi apartamente, chiriile scad… ”
Pai daca creste costul unui credit, scade cererea de noi apartamente din cauza costului mare si veniturilor mici, atunci nu creste cererea de chirii? Ca oamenii trebuie sa locuiasca undeva? Cand nici bani de avans sau solvabilitate de un credit pe termen scurt PENTRU AVANS nu exista, nu mai vorbim de bani pentru costuri cu tranzactia (notar, asigurari…), oamenii pot cel mult sa suporte o chirie si niste utilitati.
Mai ramane o intrebare, poate ai analizat subiectul:
– cum e cu devalorizarea reala a unei proprietati vechi, gen apartament comunist vechi de 30-35 ani, sa zicem? Mie imi pare ca de la un punct incolo chiria (inchiriere pe termen lung) incasata este practic valoare zmulsa din valoarea de vanzare a proprietatii, astfel incat pana la o vechime a proprietatii suma chiriei + valoarea de vanzare ramane constanta, dupa care valoarea totala incepe sa scada definitiv.
Exista cumva o analiza a acestui aspect, gen care este vechimea unei proprietati de brake-even, la care vanzatorul obtine avantaj din vanzare, iar cumparatorulincepe sa pierda?
oamenii locuiesc cu soacra, purcel, catel pana strang de cloaca lor in rezidential
chiria in Romania nu e considerata un serviciu ca oricare altul, ci bani aruncati, citez”de ce sa-i faci curu mare altuia”
Bună Finch. Daca chiria ar fi un serviciu ce nu poate fi substituit atunci da, creșterea DAE in prima faza ar antrena scăderea prețului la apartamente ca urmare a cererii mai slabe și apoi o presiune pe închiriere însă
– mare parte din proprietățile din orașele mari nu sunt ocupate ci libere (scop investițional) și creșterea DAE pune presiune pe deținători ale căror rate cresc fie sa le vanda fie sa le închirieze și chiriașul brusc are putere de negociere.
– deseori (era un studiu din us census mișto pe net) creșterea prețului la imobiliare duce la creșterea varstei la care copii părăsesc casa părintească. Îmbătrânesc acasă. Vezi NY versus Berlin.
– la fel de des creșterea DAE îți muta populația în zone limitrofe (discuție mai lunga aici și indirectă că efect)
Ultima ta întrebare este foarte buna. Da. Exista un mod de a calcula valoare actuală a unei clădiri în funcție de cashflow viitor și de amortizarea curentă și stadiul ei de degradare.
se pot face ceva banuti din asta dar sunt mai multe conditii care trebuie sa fie indeplinite: oras cu potential bunicel si preturi mici la apartamente(fata de cele 5-6 mari), 90% la negru, curatenie si spalat mama,bunica,soacra etc, iar managerul are job in alta parte unde are masina de la firma si timp liber; e caz real
Corect.
Foarte bine scris. De fapt singurii care se îmbogățesc sunt proprietarii platformelor electronice.
Personal consider ca ideea de a împărți („share”) utilizarea unui bun (apartament, mașină, etc.) exclude perceperea unei taxe; ceea ce se promovează ca „economie colaborativa” este doar un artificiu de marketing. Cred ca si industria meditațiilor este tot o forma de „sharing economy”; vorbesc despre asta deoarece am avut nevoie recent de un curs de limba germana si a fost mai ok sa găsesc un profesor privat decât sa merg la cursul organizat, chiar daca prețul era aproape la fel
I agree. Am un prieten care are 4 apartamente inchiriate in regim hotelier. Dar, masa ii face curatenie in apartamente…totul se face la negru nu plateste o taxa. Daca ar avea angajati si ar platit taxe
alta ar fi situatia.
Si nu va inchipuiti ca face vreun profit masiv. Asa plateste ratele si ii mai ramane ceva asa….
„un prieten”
are rate la toate cele 4 apartamente? care e gradul de ocupare, cat scoate pe luna? cat ar fi primit la o chirie pe termen lung?
Man
asta a fost o discutie la o bere. Tu vrei sa-ti scot si un XL eventual cu cifre pe fiecare luna?
N-am de unde ce imi ceri tu.
Interesant articolul, documentat etc doar ca… nu asta inseamna sharing economy. Cea ce ai analizat este un model de afacere de turism + ceva elemente imobiliare. Sharing economy inseamna sa inchiriezi o camera din casa in care locuiesti sau sa inchiriezi masina proprie. Este diferenta intre patron de firma de taxi si sofer de Uber.
in Romania inca nu a aparut patronii de firma de Uber?
ba da, au aparut. defapt majoritatea cred ca sunt asa, cel putin din ce am vb cu soferii. e mai usor sa se duca la un patron care are deja actele/licentele luate decat sa-si faca ei firma…
Știu. Însă structura de costuri e la fel. Daca îți închiriezi mașina personala (treabă ilegală vezi L38/2003) și uiți să calculezi amortizari, costuri fixe, daunalitate, fransize asiguratorii și bagi banii în buzunar poți avea pseudosenzatia că faci profit. E pseudo.
Excelent articol !
Foarte faină analiza! Felicitări, așteptăm mai multe articole de genul acesta.
Stiu un caz concret de prin 2012, cu un coleg de serviciu care detinea o garsoniera la eforie si care a incercat marea cu sarea in acest domeniu si a mers atat de bine incat in 2013 si-a bagat picioarele si a inchiriat-o din motivele descrise mai sus, dar in principal din cauza faptului ca practic era sclavul acelui apartament si asta necesita niste drumuri zilnice Eforie Nord-Constanta urmate de niste reparatii, curatenie etc. Si vorbim de un an in care pentru cei de acolo a ramas de referinta si acum(la nivel de turisti si de ce s-a consumat), omul avand garsoniera libera undeva la 1 saptamana cumulat pe un intreg sezon, deci rulaj cacalau. Dar cand a tras linie si a facut calculele, surpriza lui a fost ca intr-adevar a avut rulaj de bani, dar profitul era undeva in zona unde l-ar fi avut daca l-ar fi inchiriat si de aici a inceput dilema lui, care a sfarsit prin a-l inchiria.
Acum, vorbind strict de litoral, tendinta asta de a inchiria in regim hotelier, este destul de veche si nu este foarte noua, insa ceea ce a schimbat un pic piata au fost dobanzile mici->creditare ieftina, respectiv faptul ca nu toata lumea plateste taxele ca doar oameni suntem, dar si faptul ca in ultimii ani, banii parca au inceput sa apara din nou in Romania si o buna parte din romani, prefera o escapada la mare pe zilele toride de vara asa. Cu toate acestea, daca scoti creditarea ieftina, respectiv evaziunea facuta in domeniu, ajungi la concluzia, ca mai bine inchiriat a la long, decat in regim hotelier, desigur pe termen lung acel imobil se va devaloriza, dar orizontul este de cativa zeci de ani, timp berechet in care sa faci ceva.
Excelenta analiza.
Inchirierea apartamentului pe termen scurt e rentabila in zona gri de fiscalitate, adica declari cat vrei tu. Daca declari toate incasarile, atunci s-ar putea sa dea cu virgula.
Ai dreptate si as adauga ca si la inchirierea pe termen lung a apartamentului ai aceeasi problema. Este rentabil doar in zona gri/negru de fiscalitate si chiar si atunci profitul e minimal. Si nu se poate scala, fiindca nu poti sta „invizibil” cu 10 apartamente la negru. Daca cu unul mai merge, cu mai multe deja nu are sens discutia.
Singura exceptie pe care o vad eu, este daca ti-au lasat bunicii mostenire 2 apartamente la buc/cj/iasi/tm/bv/ct si le inchiriezi la negru si faci si tu 7-800e pe luna.
Am sa las aici si un mic calcul:
1. iei credit 60k euro de la o banca pt care platesti 300E/luna timp de 30 de ani
2. cu cei 60k te duci in berceni si cumperi un apt nou de 2 cam cu 50-55k si il mobilezi pana la 60k
3. il inchiriezi cu 350E/luna care este pretul pietei pe acolo
4.1. faci profit 50E daca nu declari contractul la ANAF
4.2. declari contractul si platesti 21% adica ~70E si rezulta ca esti pe minus cu 20E
Toate datele sunt reale, luate de pe conso.ro sau de pe siteuri imobiliare. Chiar daca petreci mai mult de 10 minute cat am petrecut eu sa caut preturile astea si optimizezi pe ici pe colo, sumele nu se vor schimba semnificativ.
@michael
Omiti un lucru,
Si daca merge pe „profitabilitate” 0, si piata imobiliara nu se apreciaza in 30 de ani deloc (lucru nerealist), ramai cu capitalul acumulat, respectiv apartamentul. Ala e profitul. Si chestia merge facuta si pe 10 ani, il iei, iti plateste altu ratele, il vinzi, achiti diferenta de credit si ramai cu partea deja platita mai putin dobanzile.
Acolo este profitul.
Pare articol bun, dar nu prea. Adica da, are cateva informatii f bine punctate, insa unele nu au nicio treaba cu realitatea. In primul rand, nu poti compara industria hoteliera cu industria de inchiriere in regim hotelier. Da, ambele au in componenta numelui ceva cu ‘hotel’, insa e ca si cum ai compara Dacia cu Mercedes. Ambele au roti si volan, insa diferentele sunt mai mult sub capota.
Industria hoteliera isi scoate bani seriosi si din alte surse, nu doar din camerele de hotel. Exista inchirierea salilor de conferinte, exista restaurantele amplasate acolo, exista servicii conexe din care ei fac bani. E ca si cursele low-cost. Bilete ieftine, insa la bord isi scot f multi bani din vanzarea produselor.
Industria de inchiriere apartamente in regim hotelier, poate fi privita ca o investitie daca se face in regim de 1-2 apartamente, sau poate fi privita cu un business profitabil daca se face in regim de >5 apartamente.
Per total, articolul sublineaza un mare adevar: in functie de interese, exista anumite articole care doresc sa influenteze anumite categorii de oameni, sa investeasca sau sa nu investeasca in astfel de business-uri. Tinand cont de argumentele prezentate, inclin sa cred ca acest articol face parte fix din categoria asta de articole: urmareste un interes
Corect. Cu toate extra-urile pe care un apartament nu le are industria hoteliera face marja 2% in RO si undeva la 5% in US. Tocmai asta e ideea. Un apartament nu poate bate marja unui hotel. Iar marja unui hotel e mica, rulajul e cel mare. Deci articolul e corect. Comparam intenționat forțat cu hotelul tocmai pentru a arata cat de ridicolă este așteptarea unei persoane fizice de a atinge economii de scară superioare celei din industria profi.
Emil, nu e chiar asa. Calcul mediu pe Brasov, ultimii 3 ani, 3 garsoniere in centrul istoric:
– rata de ocupare lunara medie: 74%
– pret mediu de ocupare pe noapte 42 euro ( mai mare in unele periaode mai mic spre exemplu acum in inauarie )
– facturi / luna in medie: 70 euro
– cost student care sa ajute cu checkin-ul si checkout-ul + curatenii: 150 euro / luna
– eu sa zic ca imi ocup max o ora duminica dupa masa cu toate 3 ( aranjat preturi, raspuns la cereri mai speciale etc. )
Taxele in brasov sunt 160 euro / apartament / an la ANAF pt regim hotelier + o taxa modica de 1 leu la primarie pentru salvamont.
Rezulta un „profit” sa ii zicem de 8500 euro / an. In 5 ani asta inseamna in jur de 42000 de euro, bani din care in brasov poti gasi o garsoniera relativ centrala si sa iti ramana si bani de renovare.
Pe langa calculele de mai sus o data pe an, poate, sunt stricaciuni care trebuie reparate. Dar in functie de ce se intampla nu sunt costuri care sa depaseasca 100 sau 200 de euro. ( bani pe care uneori ii recuperezi direct de la turist) Unde ai dreptate, este la zona de asigurari, unde nimeni nu a venit cu un produs axat pe asa ceva.
p.s. din costul pe noapte este scazut comisionul platformei ( pt cei interesati: Booking 15%, Airbnb ~3%, Homeaway 3%)
Comparatia cu lanturile hoteliere mari este fortata. Eu spre exemplu nu pot visa sa ajung la 160 de apartamente cum ei sunt acum la 160 de camere. Nu vorbesc aici neaparat de partea financiara. Business-urile astea mici din sharing economy nu sunt scalabile. Si aici incepe marja de profit sa iti fie afectata rau de tot. Dezvoltatorul ala imobiliar pe care il dadeai tu ca exemplu, nu poate gestiona 100 de apartamente la aceleasi costuri la care gestionezi tu unul singur, de asta el nu va intra in business-ul asta dar tie iti recomanda. e o discutie mai lunga aici si nu stiu daca isi are rostul.
la cum arata calculul tau nici tu nu iti platesti toate taxele.
nu vreau sa te contrazic pt ca e clar ca stii ce faci acolo. Dar, in 5 ani nu schimbi mobila macar o data in garsoniera ? adica la un grad de ocupare de 74% lunar, daca de la fiecare apare o julitura, dupa cateva luni o sa arate totul naspa. Adica daca vrei sa mentii pretul trebuie sa mentii calitatea. intr-un fel arata garsoniera in prima zi dupa renovare, cand o dai cu 42eur/noapte si in alt fel va arata dupa 5 luni in care au stat 10 personae diferite acolo si tu vrei tot 42eur/noapte. ori faci doar curatenie cu studentul, mentii pretul dar iti scad stelele pe booking. mie aici imi da cu virgula. din fire sunt f tipicar. nu e nevoie sa se cazeze animale, dar de la fiecare cate putin si vei zugravi periodic, vei schimba cate o masa/usa la sifonier/saltea/etc. Intr-o luna cu ger daca ti se cazeaza numai frigurosi care vor da centrala pe 26grd, vei simti si la facturi, etc.
Ai pus „profit” de 8500eur/an, ce reprezinta ghilimelele? profit inainte de platit facturi si facut reparatii ? 8500/12 nu e chiar f mult. poti sa mai detaliezi ?
eu am chirie pe termen lung si dupa fiecare chirias zugravesc, la 2 chiriasi schimb salteaua, mereu repar si schimb balamale/prize. am schimbat 2 frigidere in 8 ani si un vas de wc. blatul la bucatarie de 3x si mobila in bucatarie o data. blatul din cauza ca nimeni nu sterge bine apa din jurul chiuvetei si se face acolo sub marginea ei o mazga/mucegai care nu mai iese cu nimic si nu pot pretinde urmatorului acelasi pret dar sa-mi arate ca e mucegai acolo.
masina de spalat am schimbat-o o singura data.
de asta as fi curios de genul de pb care apar cand inchiriezi in regim hotelier.
Daca ramin 8500 euro pe an dupa taxe asta inseamna ca la o investitie de 126000 ai un profit anual de 6.74%. Ce profit ar aduce aceeasi suma intr-un fond de investitii?
Bucuresti
– rata de ocupare lunara medie: 54% după anulari, 65% cu anulari incluse.
– pret mediu de ocupare pe noapte 28 euro – 2 camere bloc 2017.
– facturi / luna in medie: administrare 150, gaz 70, electricitate 100, net și CATV 100, apă și gunoi 20 lei
– cost student care sa ajute cu checkin-ul si checkout-ul + curatenii: 200 euro / luna
– eu sa zic ca imi ocup maxim 2 ore pe zi cu probleme și răspuns la întrebări tâmpite gen unde e blocul când dau location share pe whatsApp.
TVA 9%, CITY TAX 1, platforma, 15-20% boosted.
Așadar avem 0.54 X 28 X 0.8 X 0.9 x 30 zile- 200 – 100 – 100 euro munca = -73 euro. Pe când la chirie fac 450 fluierând.
Sa nu uitam de rata de chirie, amortizare mobila ce se f*te super accelerat samd.
In perioada mai – septembrie, gradul de ocupare ar trebui sa fie dublu. 12 nopti mi se pare putin. Tot vad comentarii de genul „daca punem si taxele, alta ar fi situatia”. Taxele nu sunt asa mari precum credeti. La o persoana fizica, se plateste 21.5% (impozit profit + CASS) din 60% (chiria declarata). Din cate stiu, nu poti inregistra la ANAF mai mult de 5 contracte pe persoana fizica. Pe firma 3% + cei 5% pe dividende.
+5.5% sanatate
10.5% sanatate pe 2018
Guest Autor aici gresesti.
Nu am timp sa iti scriu romane, acum revin mai incolo cu un breakdown pe costuri, dar la 90e / apartament 2 camere / constanta, daca maresti pe weekend preturile, poti sa iesi undeva intre 10k si 15k euro an profit, 90e / apartament 2 camere / cluj, undeva la 15-20k euro pe an profi, ca aici ai si multe perioade cu evenimente de faci 1000 euro pe 4 zile.
Da mos dar spre deosebire de hotel care plateste mai multe taxe (nu zic toate) unul care inchiriaza in regim hotelier va declara incasari foarte mici. La aia 1000 E / 4 zile de care zici tu nu cred ca sta cineva sa dea factura, bon sau sa declare venitul ca atare.
Emil zice asa (TL;DR): Daca regimul hotelier / shared economy ar respecta aceeasi formula de calcul ca si hotelurile (si implicit ar plati taxe la fel ca ei) atunci acest model nu ar mai fi scalabil pentru ca nu e rentabil.
Motivul pt care regimul hotelier merge ok e ca totul se incaseaza la negru si oamenilor le convine pentru ca daca ar plati legal curatenia, tva, impozit si ar lua in calcul amortizarea nu ar mai face nimic. Oamenii de regula se gandesc la modul „am un apartament mostenit … ce plm sa fac cu el?” si citind in presa afla ca e mai rentabil sa inchirieze in regim hotelier decat landlord si nu stau sa faca niciun calcul ci se duc ca gasca direct unde le zice cineva ca ceva „e mai mult” (ca asa si voteaza de altfel).
15K pe an? 90 euro pe zi. Sincer un film american SF cu buget de 100K e mai realist.
Prima la mana. Nu iei 90 euro net. Din orice îți dai 15% comision la platforma și 10% TVA și city tax. A doua la mana nu ai 12 luni de sezon la mare. Am un apartament în Mamaia apropo. 2 luni full pe 90%. Ianuarie-mai și octombrie decembrie zob.
Realist e 60 (ireal dar mă rog că stai la 4*) X 200 zile deși nu ai 6 luni că iarna e zob X 0.8 X 0.9 – 200 luna curățenie și 100 utilități X12 = 4000€ post taxe. 20K profit implica sa aibă anul 1900 de zile :))
Am uitat pe unde mai comentasem … dar niciodata nu e prea tarziu.
Eu discut despre un caz in care poti sa faci profit, daca intelegi in ce te bagi, respectand legea.
1. Nu sunt in industria turistica de ieri, stiu cat de cat cu ce se mananca.
2. Booking nu este focusul central, in prezent, ci o platforma 2-rd party legata cu euplatesc si partea contabila.
3. Booking nu ia 15% comision, poate sa ia si 5%.
4. Airbnb este mai ieftin ca booking (3-4%) si ai mai multe sanse sa practici o fidelizare.
5. Taxe si impozite se paltesc, clientul are cont in plaforma (automat), de pct 2 si daca o cere se genereaza de acolo si o primeste pe mail. Nu suntem azi cu rezist si maine cu combinatia in mana.
6. Majoritatea clientilor sunt b2b, iar pentru ei tva-ul este cam irelevant.
7. Curatenia se face de o firma cu care se plateste la 3 luni, in avans, zilele in care nu se vine se scad cand se fac 7 zile, la urmatoarea facturare. Acelasi model de colaborare se aplica si partea cu managementul lenejriilor, facturare la 3 luni. Si exista un numar recomandat de 20 de seturi, care se predau primesc odata la 2 saptamani. Deal-urile sunt foarte bune, in raport caliate-pret.
8. Eu vorbesc de 2 apartamente in 2 orase diferite cu tipuri diferite de clienti, unul in Cluj si unul in Constanta. In cel din Constanta iti trebuie clientela fidela si constanta, iar in Cluj este mercenarism, care da mai mult.
Eu vorbesc cum poti maximiza si transforma ceva ce nu este retabil facil, in ceva ce este retabil. Inteleg ca articolul se refera la „oamenii […] cu un apartament mostenit” insa eu discut ca exista si altii care scot profit. Daca ai un minim de cunostinte despre serviciile in genere il poti face retabil, legal.
@emil tu vorbesti de un apartament in Mamaia, si eu tot de unul din Mamaia vorbesc, si tin sa te contrazic, dar in acelasi timp sunt de acord cu tine ca marea masa nu il va face rentabil.
Din asta vin si trag o concluzie. Daca vrei sa dai apartamentul in reg. hotelier nu merge doar faza „pun pe olx si booking”, trebuie tratat ca un business, adus in legalitate si facut un plan managerial.
Majoritatea care au succes si practica sharing economy pe modelul airbnb trateaza acesta relatie ca pe un business, nu ca pe un walk in the park.
Recomand https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2366898
si asta
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2271971 (chiar daca e scrisa de finlandezi, este interesanta perspectiva)
Inchirierea în România de orice fel dacă nu e măcar in zona gri are marja mică de profit, mergând spre zero. In Constanța impozitul pe un an este fix chiria pe două luni, dacă r nevoie să zugrăvești sau să schimbi un pat deja începi să plângi. Istoric vorbind aici se fac bani din impozitul tinzând către zero, curățenie făcută de propritar, prețuri ca la bursă funcție de gradul de ocupare și perioada de sezon. Nu degeaba sunt hoteluri care îți dau gratuit camera cand alegi un pachet de tratament sau Spa mai bine de 6 luni pe an.
„Dobânda Anuală Efectivă (DAE) curenta de 5%, la o crestere catre 8% e posibil sa nu mai valideze. De ce? Pentru ca diferenta de la 5 la 8% este de 60% nu de 3%.” Sunt curios cati din cei care au credit sau au citit asta au si inteles-o.
Esti curios cati oameni stiu sa calculeze ce procent din 5 este 3?
Corect formulat ar fi diferenta de 60% sau 3 puncte procentuale.
In primul rand la cazul 2 ai exagerat evident. Tanti declara chiar in articol ca pretul de inchiriere e peste 120 EUR pe noapte, nu 28 cum iei tu in calcul.
In al doilea rand din perspectiva omului care a avut si long term si hotel-type rental:
– da, la al doilea caz e frecusul mai mare, dar costurile nu sunt asa mari pe cat le estimezi. O femeie de curatenie full time e sub 400 de euro pe luna si iti poate face 6-7 apartamente linistit. Asta daca ai atit de multe apartamente si ai nevoie de full time. In general la oamenii care sunt in business-ul asta curatenia e asigurata de o pensionara din familie care oricum are prea mult timp pe mana.
– la long term daunele sunt mici dar cumulate. Cam dupa fiecare chirias (media e de 1 an pe bucuresti si fac asta de 10 ani de zile, nu sta nimeni cate 5-7 ani) trebuie varuit si facut reparatii. As zice cam 2000-3000 EUR in medie dupa fiecare chirias. Ignor cazul in care mi-a spart geam termopan, sau cazul in care au stricat complet mobila si facem o medie. Si calculele astea le faci daca vrei sa mentii un anumit standard si un anumit pret la inchiriere. Nu daca pui garsoniera cu mobila bunicii, desi merge si sectorul ala de piata destul de bine.
– pentru regim de inchiriere turistic se poate taxa in regim forfetar (dai o suma fixa indiferent cat castigi, valabil pentru peste 5 contracte pe an). Mult mai avantajos, pentru ca grilele de forfetar sunt inca subevaluate.
– calculele de turistic merg foarte bine pe orasele unde ai trafic cam tot timpul anului (orase cu ceva turism de business dar si straini, sau orase cu turism year round). Nu as cumpara la mare nimic, nu as face pensiune in afara cailor batatorite. Primul caz ai practic 5 luni maxim sa iti scoti banii si discuti de personal sezioner (personalul e principala bataie de cap if you ask me) al doilea caz pentru ca trebuie sa generezi tu demand pe o anumita regiune, pe cand la brasov/bucuresti/cluj/sibiu si daca nu faci nimic tot vin turistii.
Da, iti trebuie timp sa te dedici pentru ca e un business. Dar castigurile sunt, chiar si cu taxele platite corect. Nu ajungi milionar in euro, dar poate fi un side business bunicel.
Daca vrei sa faci calculul 100% corect adauga si valoarea reziduala a cladirii pe care o ai ca pasiv si o poti vinde la un moment dat si ajungi la cu totul alte cifre. Comparatia corecta cred ca ar trebuie sa fie cu dobanda obtinuta la banca daca tii banii aia in depozit, sau cu o alta linie de investitie (pilon 3, actiuni la bursa). Da, e de munca. Dar nu pica nicaieri banii din cer. Daca iti obtii un profit de 10% pe an e deja enorm fata de cele depozit sau pilon 3, si un risc mult mai mic fata de bursa.
Altfel, articolul e bun, dar se vede ca nu ai trecut prin asta sa pui la modul serios sa pui cifrele pe hartie. Daca ma intrebai acum 10 ani probabil ca as fi zis la fel.
Un om (non Superman) nu are cum să curețe in 2 ore 7 apartamente interval cat e fara chiriaș camera. Că doar nu refuzi chiriași pe motiv că facem curat. Ai 2 ore de la 11-13.
Sa ajungi la 7 apartamente și să tragi apa, îți ia 4 ore :))))
Pai ma gandesc ca te duci un pic capul sa le cumperi pe toate cat mai aproape unele de altele, nu in colturi diferite in oras.
Pai dacă ai 7 unul lângă altul îți scade rata de ocupare. Că nu ai atâtea cereri pe locația X cat sa acoperi 7. Așa iei unul lângă spital, unul lângă aeroport, unul lângă centrul vechi samd.
As spune ca ideea de sharing economy suna bine pentru o anumita generatie din alt motiv: Nu trebuie sa stringi bani sa cumperi respectivele bunuri pentru ca le inchirezi pentru sume modice. In felul asta ai mai multi bani pentru distractie si gadgeturi.
Nu boss, unii au realizat ca unele investitii nu sunt tocmai eficiente: casa de vacanta pentru 2 luni pe an, a doua masina.
Si mai tare, nu e o chestie inventata de fraierii astia de milleniali. De la time-shares, pasunile/islaz satesti.
Casa de vacanta o inchiriezi la altii timp de 10 luni cit no o folosesti si se plateste singura. Cit despre time-share exista o vorba: ^un time-share te face fericit de doua ori: cind o cumperi si cind o vinzi.^
Daca ceva e prea frumos probabil nu e adevarat. In alta ordine de idei preturile cresc si se poate observa un trend inflationist. Mancarea a crescut in euro cu 20-30% cred de anul trecut, utilitatile au crescut, motorina a crescut, serviciile au crescut. Eu am impresia ca suntem in plina criza inflationista, una in euro. Si cand e inflatie banii la ciorap scad, nu cred ca mai trebuie spus asta.
TLDR articolul lui emil: am vazut o multime de filmulete cu masini pe youtube, si pot sa va spun cu certitudine ca dublu ambreaj > convertizor de cuplu, sau we.
Si acum ca puneti toti curatenia la cateva zeci de lei, eu am curatat astazi un apt. de lux cu trei camere in vila centrala, oras de provincie relativ turistic ptr. un client care-l inchiriaza in regim hotelier chiar pe airbnb.
I-am luat 500 de lei.
Dupa o saptamana in care a locuit acolo o trupa de muzicanti cu concert prin zona, omul a incasat 1300 de lei.
Dupa ce am spalat eu mochetele din ambele dormitoare, spalat saltelele (sange, sperma ), curatat canapelele din living + curatarea bailor si alte chestii, i-am facturat 500 de lei.
Termostatul era la 25.5 grade reglat, transpirai inauntru.
Cu tot cu apa si curent, dupa ce plateste taxele ( clientii au vrut bineinteles factura de cazare ) daca ramane omu’ asta cu 400 de lei in mana, o sa fie bucuros !
Și ai fost domn că i-ai luat 500.
prin state ai pretul pe airbnb la care se adauga taxele locale, comision airbnb, curatenie.
Am folosit de cateva ori airbnb si din 14 nopti am stat doar 8, nu am primit nici un ban inapoi, pe cand la hotel cand am stat mai putin am platit doar pentru noptile cat am stat in hotel.
O familie cu copii v-a alege 2 camere pe airbnb vs o camera la hotel, ca ar avea nevoie de 2 camere la hotel si ar fi mai scump.
Am vorbit cu oameni care gestioneaza mai multe proprietati pe airbnb, unele proprietati merita la altele pagubele dupa fiecare client erau asa de mari ca nu meritau.
In Romania chiriie sunt ieftine in comparatie cu pretul de achizitie al unui apartmanet. Dezvoltatorii isi dubleaza banii la un interval de 18 luni, de ce ar sta sa se umle galeata cu pipeta?
Bani se fac destui cu apartamente si vile centrale date in regim hotelier. Cel putin in Bucuresti, unde cunosc destul de bine situatia, treaba le merge de peste un deceniu prietenilor care sunt in domeniu. Dar alergi pentru banii astia de iti iese sangele pe nas si imbatranesti prematur din cauza clientilor evrei. Cine a avut tangente cu regimul hotelier intelege exact la ce ma refer.
Insa, sunt foarte curios ce idioti ar vrea sa faca regim hotelier in Dristor, cand majoritatea clientilor stramba din nas la zonele B-dul Calea Mosilor sau Iancului, care nu sunt destul de centrale pentru ei.
2 camere, bloc 2017, Băneasa sau fix lângă Aeroport. Tot nu iese matematica.