Explicaţi-mi de ce un apartament din Bucuresti, neconstruit încă, costa în februarie 80.000€, iar acum 99.700€, în condiţiile în care leul s-a dus în jos, iar valoarea terenului nu s-a mişcat. Poate cineva?
Mulțumesc că ai citit acest articol.
Dacă vrei să susții acest blog, cumpără un abonament de 5$
Econ 101: Fiindca oferta a ramas constanta, dar cererea a crescut, astfel pretul deplasandu-se spre o noua pozitie de echilibru
G.
Zoso, peste 40% din apartamentele in constructie sunt vandute unor fonduri. Fonduri speculative, care au ca scop sa cumpere ieftin de la constructor si sa-ti vanda scump tie. Cumparand in TOATE ansamblurile ce se construiesc, pot tine pretul sus.
Iar ei cumparand atat de mult, practic cererea nu se diminueaza foarte mult, chiar daca avem impresia ca s-au pus multe apartamente pe piata.
Iar fondurile astea vor sta pe piata minim 5 ani si vor vinde putin cate putin, ca sa nu-si strice singure piata.
Se speculeaza din orice. Chit ca da cu bomba atomica si creste nivelul de radioactivitate, tot creste pretul.
@Fluture,
procentul este ceva mai mare, aproape 80% din apartamente fiind vândute „speculatorilor” (adică persoane/firme/fonduri care nu le cumpără pentru a locui în ele). Termenul de „vândut” este oarecum relativ, fiindcă nu se vând foarte multe – anul trecut s-au vândut cam jumătate din cele disponibile – de aceea şi lucrările avansează greu.
@zoso
Apartamentele noi au vreo trei preţuri:
1. La anunţarea proiectului;
2. La demararea lucrărilor de construcţie;
3. La finalizarea lucrărilor.
Între 1 şi 3 pot fi diferenţe chiar şi de 100%. La 3, „dezvoltatorul” este concurat chiar de cei care au cumpărat la 1 şi 2.
Creşterea la apartamentele noi nu este chiar atât de surprinzătoare – inflaţie în creştere, diferenţele de curs valutar, costuri din ce în ce mai mari cu forţa de muncă etc. – pe cât sunt cele la apartamentele vechi. Apartamentul pe care l-am cumpărat eu în vară cu 72,000 este acum 100,000+ (o creştere de cca. 40% în 6 luni). Abia aici diferenţa este absolut nejustificată.
Geo Atreides, tu nu uiti niciodata sa pui G. la sfarsitul oricarui cometariu ? Vai, ce va mai place sa va dati interesanti
sau: Au inceput lucrarile si cam asta e principiul folosit la apt noi in Bucuresti. Cu cat avanseaza lucrarile , cu atat pretul va creste. (Sunt in aceeasi situtie si eu
)
Asta fiindca sunt interesant, spammer. Now GTFO.
G.
Pentru ca oamenii e prosti si inghite? Nu tine de economie ci de inginerie sociala
… sau firma care efectueaza lucrarea a luat bani de la banca si acum trebuie sa mai recupereze si din dobanda si sa faca si profit. dar la toate firmele care fac apartamente noi daca il cumperi inainte sa il construiasca e foarte ieftin ptr ca ei au nevoie de bani ca sa inceapa lucrarea, apoi cand ajunge la fundatie e mai scump si tot asa … depinde foarte mult si de credibilitatea firmei !
pentru ca atunci nu aveau bani sa termine lucrarea si le vindeau mai ieftin (oricum in profit) iar acum au strans suficienti bani de la cei care au cumparat in avans si le pot vinde la pretul la care le vindeau in mod normal
ciudat ca ai observat abia acum ceva ce se intampla de ani de zile, de la lansarea primului complex imobiliar
Asa este se intampla de foarte mult timp ! Si asa au innebunit astia cu preturile lor, mai bine ne luam case pe afara …
eu pot: pentru ca sunt prosti care dau.
Bancile sunt de vina. Prin 2000 nu puteai lua asa repede un credit si era supraoferta de apartamente la preturi de nimic (17-20000 dolari, 3 camere pe 1 Mai) . In clipa in care bancile au inceput sa dea credite tuturor a inceput nebunia preturilor. Romanul cumpara tot ce prinde, fara discernamant. Ce conteaza ca pentru un amarat de apartament in Berceni vor plati si stranepotii lui (am auzit ca se dau credite si pe 50 de ani dar poate e gluma:) ).Sa zicem ca si speculatorii au o contriburie la cresterea asta pentru ca e cea mai dinamica piata imobiliara din Europa, cea de la noi. Si cea mai profitabila.
Din acelasi motiv pentru care daca plec diseara la Cluj cu WizzAir dau 305 RON iar daca plec peste doua luni (aceleasi conditii) dau 80 RON.
In economia moderna, pretul nu prea mai are de-a face cu, asa cum ne obisnuiseram, costul. Acum, totul e 80% marketing. Iar asta intra tocmai la FdP-urile alea care au nitel peste o pagina in cartile de economie: Neofactorii.
@add: dupa ultimele date statistice rezulta ca si prostii au nevoie de o locuinta…
@radu_de_jos: pai…pot fi doua situatii catalizatoare: saturatia pietei, scaderea economica. prima e putin probabila in viitorul apropiat, a doua insa…
Sunt agenti imobiliari la companiile mari care iti revand doar rezervarea pe care ei n-au dat bani
Si asa fac 15% profit fara sa puna nici un leu. Pentru ca „ele oricum se vand”.
Ne trebuie o criza structurala majora ca sa incepm sa scadem pe imobiliare. La un moment dat se va intampla insa nimeni nu stie cand.
Fluture, mereu am discutii cu amicul meu broker de imobiliare pe faza urmatoare: banii fondurilor care investesc in imobiliare de unde vin? Din sistemul financiar. Este el in criza acum, pe plan mondial? Este. Putem spune ca sunt ultimele spasme la imobiliare la noi? Eu sper ca da, el zice mereu ca nu.
Cat timp va fi cererea mai mare decat oferta,,,preturile vor continua sa creasca. Si daca flamandul vrea, de ce sa nu-i cer mai mult, ca sigur da. De ce nu sunt preturi mari la „Ciuperceni”? Ca nu vrea nimeni sa cumpere acolo.
Fiindca pot, e un monopol urias pe piata de imobiliare. ei cand vand ceva din cate stiu contractul nu este prea „bulett proof” fiindca mai pot aparea cheltuieli diferite. De ex se scumpeste otelul, cimentul si bla bla bla…chestii care ei spun ca a facut sa creasca pretul nush cat. Dar principiul de baza de monopolul imobiliar, aia mari dicteaza preturile nu economia sau cererile, au prins o vaca care s-o mulga si o mulg astia cat pot, fiindca la un moment dat vor cobora preturile.
Zoso, daca citesc aia care construiesc apartamentul stii ce zic?
Zi mersi bai blogare sa nu se tripleze pretul, ca oricum nu ai ce ne face decat sa ne dai in judecata si dupa 3-4 ani castigi ce ti-am fi dat oricum daca taceai.
@Radu:
Tu zici asa:
„Din acelasi motiv pentru care daca plec diseara la Cluj cu WizzAir dau 305 RON iar daca plec peste doua luni (aceleasi conditii) dau 80 RON.
In economia moderna, pretul nu prea mai are de-a face cu, asa cum ne obisnuiseram, costul. ”
Gresesti. In industria aero … pretul are mult de-a face cu costul. Adica daca tu iti iei biletul cu 2 zile inainte, compania va avea niste costuri mai mari in ceea ce priveste consumul de kerosen (cu cat creste masa pasagerilor si a bagajelor, cu atat creste consumul de kerosen). Asa ca este normal sa-ti ia mai multi bani mai aproape de data plecarii, decat atunci cand iti iei bilet cu doua luni inainte.
Este adevarat ca daca se sesizeaza ca pe un anume zbor exista o cerere mare compania nu va aplica nici o oferta pe zborul repectiv, dar nici nu va mari pretul.
Pentru ca, de atunci, salariile au crescut cu 0.47%*.
* – nu exista niciun studiu care sa ateste una ca asta.
Cristi, fa-ma sa inteleg. Din ce spui tu, eu trag concluzia ca greutatea mea (considerabila inca, dar abia am inceput regimul) il costa pe transportator 80 (exemplu) de RON daca imi iau biletul cu 3 luni inainte si 300 (exemplu) de RON daca il iau in ziua zborului?
Plecam de la premisa ca ale mele kile consuma 1 l kerosen. Atat consum si cu 3 luni inainte, atat consum si peste trei luni. Explicatia ta ar avea sens daca transportatorul n-ar avea kilu ala de kerosen suplimentar (pentru ca eu am luat biletul in ultima clipa) si ar trebui sa-l aduca de undeva iar costurile de transport etc etc, si s-ar ajunge la 300.
Dpmdv, explicatia e alta, mai simpla. Cei 80 de RON reprezinta limita inferioara de pret la care transportatorul isi acopera costurile si obtine marja minima de profit. Acesta este interesat sa-si umple aeronava si le da la pret corect. In schimb, daca e vreau sa imi cumpar azi un bilet pentru maine sau chiar pentru azi, inseamna ca e ceva de ultim moment, ceva neplanificat, o calatorie care nu poate fi amananta. Astfel, sunt pus, ca client, in fata unui fapt implinit. Totodata, daca o aeronava nu atinge gradul de umplere cerut de normele de eficienta economica in perioada premergatoare zborului, cu siguranta in zilele imediat premergatoare zborului preturile nu vor fi atat de piperate.
@radu (Pam-Pas): fondurile de investitii imobiliare sunt putin diferite de cele financiare. Bineinteles ca preturile la imobiliare sunt influentate si de piata financiara, dar, in momentul asta precis, multe fonduri nemaidorind sa riste in SUA, trebuie sa-si gaseasca alte piete. Nu zic ca norvegienii nostri au venit aici pentru ca nu mai voiau sa cumpere in SUA, dar exista fonduri imobiliare care TREBUIE sa investeasca banii. Si unele dintre ele ajung si pe aici. Plus ca, la 1200 EUR/m2 cu cat cumpara ele, si cu recesiune in SUA si cu probleme economice in RO, ele stiu ca pot vinde si la 1300-1400 EUR/m2 si tot fac „exit” cu 7%-12%, ceea ce foarte bine, avand in vedere piata financiara de astazi.
Nenea cu pretul la biletele de avion… esti aerian:-)
asta e pentru doctori in economie, nu pt corijenti!
pe langa toate cele de mai sus cateva din experienta personala:
1. in romania se estimeaza inca greu pretul de constructie, mai ales cand jumatate din materiale dispar in timpul santierului + faptul ca ei se grabesc si le vand la fomisti dupa o sapt de la primele schite ale arhitectului. proiectul sufera apoi nenumarate modificari, dintre care multe aduc bani in plus pe factura
2. in romania este o mare lipsa in domeniul muncitorilor in constructii+firme de constructii multe si proaste, foarte proaste, execrabile. si scumpe.
3. preturile la materiale variaza si ele, din multe motive
…samd.
Claudiu, fondurile nu cumpara la targuri, ele negociaza direct cu dezvoltatorul. Si, cum am spus, ele cumpara 40-50%. Deci, la targ se vand restul, la alt pret.
Iar fondurile nu cumpara acum ca sa vanda peste un an, ele asteapta sa vanda peste 2-5 ani, sau unele chiar sa inchirieze respectivele apartamente si sa le vanda doar peste 20 ani.
PS. Zoso, nu cumva e „corigentii”? :p
Fluture,
nu inteleg ceva – la targuri de la cine se cumpara, nu se cumpara de la dezvoltatori? Sunt acolo acele fonduri de care vorbesti? Daca fondurile astea cumpara oricum tot, cum si unde le vand?
Si inca ceva – de ce se mai face atata tam-tam pe targurile astea imobiliare daca dezvoltatorii vand imediat la fonduri ?! sa vina lumea si sa le zica aveam doar 2-3 apartamente libere?
pentru ca asa suntem noi, nesatui si snobi. aia care vor vanda ar lua si pielea de pe tine daca ar putea, iar aia care vor sa cumpere nu stiu sta decat in centru. si uite asa costa apartamentele la noi mai mult ca pe la italieni de exemplu…
@trump (fluture)
E putin ciudat ce zici pentru ca acum in US preturile au picat cu mai mult de 50%. Eu stiu ca acum e bine sa cumperi. Oare de aia vin sauditii in US si le cumpara astora toata tara? Oricat de varza ar fi economia americana tot acolo e un potential de crestere mai mare, nu crezi?
Exista o chestie interesanta pe care o discutam cu Catastif si pe care o auzise el in Japonia, un fel de formula de calcul a pretului real al unui apartament intr-o zona urbana medie etc. Se raporta la nivelul de salarizare al „zonei” (orasului). Conform formulei apartamentele de la noi erau duble ca pret. Intrebarea era daca o sa scada preturile sau o sa creasca salariile. Eu zic ca salariile nu prea mai au cum sa creasca asa mult pentru ca intram in colaps (nu zic eu de fapt, zice nea Mugur).
Eu n-as lua nici mort acum un apartamant vechi in Bucuresti. Prefer sa construiesc cu 220 euro/mp.
Si un mic test: daca ma intrebi de o actiune eu iti spun sincer ce cred despre ea. Iti arat in portofoliu etc. Am incredere in ea ca imi va aduce randament bun. Tu ai cumpara acum apartamente in Bucuresti?
Dinc auza fondurilor desigur. Se cumpara zeci, sute de apartamente odata!
Daca facem un rationament dupa cum spunea cineva mai sus,aceste fonduri vor incepe sa vanda peste 2-5 ani, deci abia in 2010-2013 aceste apartamente vor intra din nou (treptat) in piata. In acel moment banii vor trebui sa vina din tara. Deci iata o estimare vaga a momentului in care am putea sa asistam la o scadere a preturilor :D.
Precum s-a spus si mai sus. Exista valori diferite, in functie de stadiul proiectului. Desii asta se purta pana acum doar afara, s-au prins si romanii ca pot sa construiasca apartamente deja cumparate …
In afara, nu este doar constructorul si banca, in afara mai avem si alte verigi: contractori, antrepenori de constructii, constructori (chiar mai multi), antrepenori de imobiliare, fonduri de investitii pe imobiliare, nu una ci chiar doua banci si desigur, avem asiguratorii.
In Romania sunt constructori care indeplinesc cu succes si functia de antrepenor. La noi constructorul centreaza, da cu capul si tot el inscrie. Banii ii atrage de la banci respectiv viitorii cumparatori. Viitorii cumparatori sunt relativ putini si precauti iar banciile nu accorda tot imprumutul dintr-o data. Banii vin pe faze de executie.
Acum constructorul pentru a isi majora profitul (asta se traduce prin scaderea costurilor, iar un factor important in costuri il reprezinta costul creditului bancar) va prefera sa primeasca banii de la clienti decat sa se imprumute la banca.
Asa cum banii de la banca vin pe faze de executie, asa si pretul apartamentului vine pe faze de executie. Una este sa cumperi un apartament in stare de proiect, alta este sa cumperi un apartament in momentul fundatiei si alta e sa iei un apartament la rosu sau gata finisat.
Inca o chestie, toti antrepenorii cheltuie in lei, dar gandesc in euro. Daca euro creste, si pretul apartamentelor va creste.
P.S. Nu cred in fonduri de investitii…
E simplu: preturile in real estate nu sunt stabilite de vanzator, ci de cumparatori. Dintr-un motiv oarecare, cei care vor sa cumpere apartamentul sunt dispusi azi sa dea mai mult.