Am mână liberă de la Vali să vă plictisesc astăzi, mai ales că mă bântuie o răceala cumplită 
Poveștile frumoase ale agenților imobiliari sunt deseori doar povești. Chiar dacă probabil/posibil în marea schemă a lucrurilor cel puțin din punctul meu de vedere în unele puncte de interes din București-Ilfov prețul unui metru pătrat construit în clădiri noi este încă potențial subevaluat în raport cu evoluția câștigurilor salariale medii și a mediilor europene per mp, dar și al randamentelor obținute din chirie asta nu înseamnă neapărat că această clasă de active aduce cele mai bune randamente sau că ele sunt garantate – nici pe departe, iar riscurile sunt frecvent pe măsura (chiar dacă sunt deseori puțin mai greu de evaluat), pentru că efectele de levier (obținute prin produsele de creditare) aduc riscuri foarte mari pentru bunuri care nu sunt lichide (și cutremuracioase în regiunea noastră tectonică) spre deosebire de o acțiune pe care o poți tranzacționa la secundă deseori chiar și automat (unde știm foarte clar din start cât este pierderea permisă, putând să o limităm prin ordine de vânzare executate instant la atingerea unui palier fix sau procentual).
Interesul tuturor agenților imobiliari nu este bunăstarea generală a populației, ci și comisionul de vânzare-cumpărare care poate ajunge (din ce în ce mai frecvent) în România și la 6%. Asta înseamnă că la fiecare 15 apartamente vândute agentul imobiliar câștigă 1 (!!!). Chiar și dacă vinde un singur apartament pe lună, o dată la 15 luni rămâne cu unul. Nu-i rău, nu-i așa, pentru niste anunțuri cu poze strâmbe și neinspirate, postate cu 50 euro la pachet pe 3 siteuri imobiliare principale și 5-7 vizionari cu potențiali chiriași unde orice apartament este o adevărată „oportunitate” pe care se bat clienții.
Cum vinzi însă mult mai usor? E simplu, construiești o poveste investițională și te bazezi apoi pe lăcomie. Observ din ce în ce mai mult postări și promovări cu tot felul cu randamente senzaționale în general de peste 15-20% pe an. Multe sponsorizate, țintind clienți romani, unele pentru imobile din România dar din ce in ce mai des și prin străinătate – și nu doar în Dubai, ci și în Spania, Italia etc. Uneori de agenții, alteori de dezvoltatori, mizand pe naivitatea oamenilor și pe evoluția analfabetismului financiar.
Marea lor majoritate au prin justificarea matematicii din spate efectul de levier. Chiar dacă cel puțin teoretic nu este nimic greșit în asta, ideea de a investi în speranța unui randament incert bani pe care nu îi ai într-o nișă pe care nu o cunoști direct este o stradă cu două sensuri. Să presupunem că ai 30.000 de euro și vrei sau îi îi folosești ca și avans pentru a cumpără o proprietate de 100.000 euro în scop investițional. Folosim o matematică băbeasă, simplicată la extrem, ca să ținem lucrurile simple si usor de comparat.
1. Investiția imobiliară (CAZUL 1)
Luam un credit de 100.000 Euro cu un avans de 30% și o dobândă de 6% în euro. Teoretic putem să ne jucam și cu un avans mai mic dar pentru a păstra lucrurile simple mergem pe 30%.
Levierul tipic în investițiile bursiere simple este între 1:2 și 1:5 (ceea ce înseamnă că poți controla de două până la cinci ori capitalul tău inițial – să îl numim simplist avansul), deci dacă ar fi să consideram un „avans de 30.000 euro” pentru a controla 100.000 euro avem nevoie de un levier de 1:3.3 (controlezi de 3.33 ori mai mult decât avansul tău de 30.000 euro) și ești în jumătatea inferioara a acestui interval. Levierul poate ajunge și la 1:100 pe piața Forex sau a produselor derivate sau mai sofisticate și sunt bănci care iți permit lejer pentru actiuni normale, 1:10 daca creditul este luat prin divizia lor de brokeraj, dar nu ne ducem acolo cu explicatia pentru că levierul ridicat crește exponențial riscurile, așa că este recomandat să fie folosit cu precauție, deci continuam exemplul în ambele cazuri pe 30-70 adică 1:3.3.
În exemplu nostru (1) dacă acel apartament de 100.000 de euro ajunge să coste 130.000 euro după 3 ani (investiție senzațională, și fantezist de nesustenabilă), randamentul total al investiției nu este de 100%. Nu „am băgat” 30.000, vindem și scoatem 60.000 după ce dăm cei 70.000 băncii. Avem 6% dobânda pentru cei 70.000 împrumutați, deci costul banilor a fost de circa 12.600 euro în 3 ani (de fapt e mai mult, pentru că dobanzile nu se calculeaza așa și mai sunt și alte costuri). Fiecare an extra de credit ne reduce grosolan randamentul.
Așadar cei 30 investiți au devenit 30+30-12.6=30+17.4 adică 58% deci 19% pe an dobândă (nu mai ținem cont de actualizări / capitalizări, facem simplu).
Daca însă prețul scade cu doar 20.000 euro (vindem la 80.000 euro) am pierdut tot capitalul nostru inițial, plus circa 10%, adică 2.600 euro. Pe când în cazul 2 puteam pierde maxim capitalul (avansul), pentru că ESMA (autoritatea europeana) face o chestie numită Negative Balance Protection, contul nu poate intra pe minus și unde efectiv nu poți pierde decât maxim suma investita.
Nu crezi în bănci? Le poți cumpără acțiunile și nu produsele (creditele).
2. Investiția Bursieră (CAZUL 2)
Repetăm această matematică pentru un singur an uitându-ne la acțiunile băncii care ne-ar da creditul, să zicem BT pentru că este o bancă solidă și de încredere, sau orice alt indice, gen indicele BET (+20%), un ETF etc.
În anul de referință (1 an) avem creștere de la 19 la 28 RON/acțiune. Apreciere 47%, randament investitie 133%. Credit cu dobândă 10% (o facem mai mare să fie) folosit pentru finanțare.
Levier 1:33 (avans 30%, deci costul banilor împrumutați este 7.000 euro)
Avem 30.000 investiți (avansul), valoare investita totala 100.000, portofoliu lichidat cu 147.000, costul banilor împrumutați 7.000, deci 40.000 profit brut. Apreciere 133% cu risc 0 de intrare pe pierdere peste capitalul investit și limitare clară și la alegere a pierderii prin stop loss.
Risc mai mic. Randament de la 133% la 19%. Chiria și dividendele se anihilează reciproc – 4.2% la BT și 6.2% la BRD.
Nu am luat în calcul taxele notariale și comisionul agentului imobiliar care duc în primul caz randamentul la sub 15%, și impozitele (în ambele cazuri).
De ce am făcut această comparație? Pentru că mai toți „experții ajutători” compară investiția cu levier din imobiliare cu investiția fără levier de pe bursă, lucru complet greșit.
6×15=100
Fără matematică viața e pustiu!
Se rotunjeste in plus sa fie de un kg, scuze 100k euro.
Poate gresesc, dar ptr a imi asigura niste venituri in plus in timp si pentru ca afacerile scartaie, am cumparat 2 imobile in Nordul Bucurestiului, total 400 000 eur anul trecut. Le-am cumparat pe firma, deci taxare inversa TVA.
Calculul e usor
1. 200 000 eur casa
2. Chiria 1400 eur/luna = 16800 eur/an
Cum am cheltuieli mari, TVA momentan nu se ducea stat.
Asta mie imi da un castig brut de 8.4%/an brut si aproape garantat. Nu raman repede casele la inchiriere, targetul fiind expatii.
Nu am probleme de lichiditate, imobiliarele inca nu dau semne sa o ia in jos, deci pentru mine e venit relativ pasiv si garantat, cu posibila apreciere in timp a valorii imobilului.
Bursa nu garanteaza nimic, titlurile de stat nu ma incanta teribil, depozitele au dobanzi din ce in ce mai mici.
Orice investitie costa imens, iar salariile te rup.
Am cunoștințe PF care ai peste 10 apartamente la chirie si e ca in jocurile de calculator.
In fiecare an mai cumpara unul, pt a mari venitul lunar.
Articolul asta nu pare a fi pentru cei cu 400k eur in buzunar si nici pentru cei cu 10 apartamente
Acum știm de ce trage MarcelD pentru psd în comentarii. Măcar nu o face dezinteresat.
Pai nu ai auzit ca dau case? Stai aia cred ca erau altii.
Am la închiriat un apartament, o garsonieră și un spațiu comercial. Atât am reușit să bișnițez în paralel cu ocupația principală, dat din taste pe la diverse multinaționale. Fără credite acum, că le-am plătit pe toate, inclusiv cel pentru casa în care locuiesc. Mai puneam de-un apartament dacă nu mi-aș fi făcut plăcerea de a sparge bani pe două mașini noi (până atunci am avut doar SH), pentru mine și nevastă-mea.
La depozite am prins o vreme bună, dar de atunci dobânzile au luat-o tot în jos. Titlurile de stat ar mai fi ceva, dar ții banii blocați vreo 5 ani. Bursa e ca un teren minat pentru subsemnatul, așa că mi s-a părut cel mai la îndemână să investesc în imobiliare. Sigur, nu e totul roz, dar lunar vin niște bani. Am stat cu spațiul comercial neînchiriat cam un an de zile, dar apartamentul și garsoniera au produs. Sunt curios acum de impozitul nou pe proprietate, dacă ajunge chiria anuală din urmă, poate vând tot și bag banii în titluri de stat.
Decât să deschid poziții „cu levier” pe bursă mai bine intru in vreun cazinou mai acătării. Ies păduche in ambele cazuri, măcar mai îmi clătesc ochii.
Am o dilema: de ce ai alege un casino (cel mai probabil cu pacanele) si nu pariurile?
La pacanele nu am jucat decat o data, si aia la misto, dar pare un mecanism in care doar iti ia banii si tu nu prea ai mijloace de a controla acest lucru.
Adica joci tu impotriva unui calculator setat sa iti ia toti banii.
Macar la pariuri mai ai ceva sanse de castig (comparativ cu pacaneaua), daca iti folosesti un pic mintea si daca ai niste noroc.
Investiții “pe levier”! Cine inventează asemenea expresii? Pare mai ‘scientific’, pare? Pentru mase, mulțimi, gloate?
Mda, când poate fi explicat mult mai simplist că imobiliarele cumpărate acum nu mai rentează : apartamentele noi 2 de camere din zone foarte periferice din bucurestistan, au ajuns pe la preț de 100 000 euro; daca s-ar incasa din chirie 5000 euro net (după impozite și alte cheltuieli) pe an , investiția inițială ar fi recuperată in 20 de ani !!! Și asta în ipoteza în care ar fi închiriat non-stop, și fără cheltuieli de întreținere,reparații, renovări și pierderi din tzepe (ipoteza foarte puțin probabilă) ; nici o investiție nu poate fi considerată buna dacă are breakeven la 20 de ani…
Plus, exemplul e din zone cu infrastructura de transport public slab dezvoltată, cu șanse minime de schimbare a situației pt că efectiv nu au pe unde sa o ia autobuzul sau tramvaiul. Deci nici nu poți spune că o să crească în timp valoarea apartamentelor . Plus că este ofertă, interlopii tot fac reshitentiale în câmp…
Apartamentele din alte zone au alte prețuri, ok și chirii mai mari, dar se păstrează perioada de breakeven…
CFD-urile sau levierele, nu sunt instrumente de utilizat pentru oricine. Sigur, in teorie e totul foarte roz si profitabil, insa in practica lucrurile stau foarte diferit.
Din punctul meu de vedere nu exista o singura varianta castigatoare (imobiliare sau bursa). Exista un mix care trebuie sa fie castigator: azi merg bine imobiliarele dar merge prost bursa, si invers; important e ca atunci cand tragi linie, peste ani; sa fii pe plus.
Spre exemplu am descoperit o nisa in imobiliare care e foarte profitabila, face aprox 20% randament anual (poate ajunge si la 25-30%). Si nu; nu e vorba de inchiriere in regim hotelier, nici de ce mai vedeti pe youtube ca investitii. Pur si simplu achizitii imobiliare care aduc un randament de minim 20%. Am vreun interes sa fac cursuri si sa-i invat si pe altii metoda asta? In niciun caz. S-ar dilua piata foarte mult, iar randamentul ala de 20-25% pe care-l scot anual, ar ajunge probabil la 10-15%. Cu cat mai multi jucatori in nisa asta, cu atat mai rau pentru mine. Daca as folosi si levierul in achizitiile astea, as scoate randamente mai bune, insa prefer sa cumpar cash, sa nu risc mai mult decat e cazul.
“Smecheria” la imobiliare mai e si ca tu platesti rata in RON dar iei chirie in EUR si in plus (si aici un maaare plus) ca nu declari veniturile din chirii. Daca baietii cu 10 apartamente ar declara chiria in plic si ar plati impozit pe profit plus CAS deja nu mai merita afacerea.
Levierul e avantajos la imobiliare ca spre deosebire de bursa nu esti margin called atat de repede, de fapt nu esti mai niciodata.
Multi vad imobiliarele o investitie mai stabila pentru ca aceeasi oameni vad bursa ca pe un joc sau cazino. Dpmdv un all world ETF e mai stabil ca niste apartmente in ghetourile noi ale Bucurestiului.
Mai conteaza mult si strategia (income lunar, growth etc) si orizontul de timp. Daca ai deja 45+ si te apuci acum de investit in imobiliare “pentru pensie” cam rad aia de la banca de levierul tau.
Si cam aiurea sa compari doar cu bursa din Romania, imho investitia la bursa merita doar daca o faci pe bursa din SUA in companii globale (prin ETF-uri, ofc).
Articol bun, dar nu va convinge pe multa lume din pacate.
Parere nepopulara: inchiriatul de locuinte nu ar trebui sa fie o afacere. Nu aduce nimic bun societatii in general. Sunt doar oameni cu bani care capuseaza piata imobiliara.
Vedeti in vest ce fericiti sunt oamenii de acolo cu treaba asta. Vreti la fel?