Printr-un concurs bizar de împrejurări am ajuns să administrez 5 apartamente de închiriat vecine (perete în perete). Apartamentele aparțin unui bun prieten care s-a mutat din București, și au costat jumătate de milion de euro (cu loc de parcare, TVA, taxe notariale, mobilare/utilare inclusă).
Și tot încerc să mă prind de câteva luni cine investește în imobiliare și de ce. 450 euro/luna înseamnă de fapt 2000 lei (400 euro)/luna chirie (pentru că ai intre chiriași luni de neocupare) și rămân 19300 RON an net după impozit pe proprietate, taxe pe chirie și CASS (se aplică deja de la 2 apartamente inclusiv) – adică 3860 EURO. Hai sa zicem ca se imparte CASS la 2 ca ai 2 apartamente tot usor sub 4000 EURO iese.
Din ăștia scădem așa:
Taxa anunt imobiliar, 100 EURO/an
Asigurare facultativa 148 EURO/an
Asigurare PAD 20 EURO/an
Toată mobila și electrocasnicele schimbate minim o dată la 10 ani, 6000 EURO, deci 600 EURO/an
Zugravit + parchet laminat 800 Euro la 10 ani, 80 EURO/an
__________________________________________________________________
2900 EURO profit rămas/an care înseamnă 2.9% randament
Din ăștia 2.9% scădem inflația în EU pe care hai să o punem la un 1.5%, deci rămânem cu 1.4% net /an în condiții de risc – ia foc clădirea din cauza chiriasului, vine un cutremur, lasă chiriașul apa să curgă, se rupe un robinet și inunda vecinii etc.
Și ăștia 1.4% pe an sunt în condiții super optimiste în scenariul în care:
1. Nu se strică nimic. Și credeți-mă deși blocul e 2019 se strică o grămadă de tâmpenii. Cadite de duș care curg, broaște, robineți, capete de duș, rulouri, piese de mobilier etc.
2. Nu investești 1 cent în consumabile (am chiriași care mă sună regulat să le decontez becuri, presuri, capete de duș etc).
3. Nu cheltui nimic cu reparații aduse apartamentului intre chiriași.
4. Nu ai rate pe apartament să plătești credite sau dobânzi.
Știți cu cât a crescut vineri indicele BET? 1.4%.
pai este o alternativa mai buna la depozitele bancare. poate nu vrea sa-si bata capul cu alte tipuri de investitii.
Sincer, la randamentul ala mai bine cumpara marmura de ei :))
Nu vrea să-și bata capul cu alte investiții? Unde poate fi bătaie mai mare de cap ca atunci când ai apartamente în chirie?
pentru Marinel.
42k in2000 2 camere.Imens,poat doar la fintini,dar si acolo mi se pare enorm.
foarte pertinent articolul
am apasat gresit
foarte pertinent articolul, dar daca luam in calcul si evolutia pretului imobiliarelor, crezi ca tot asa rau suna ?
multumesc
Motivul pentru care iese asa randamentul e tocmai pretul aberant al apartamentelor raportat la cerere/oferta si la rezultanta lor: chiria.
am inteles asta inca de la inceput
vroiam sa intreb cu alte cuvinte, daca ai vinde la sfarsitul exercitiului, sa zicem in 10 ani
oare am putea cumva estima care ar fi pretul ?
apartament 2c cumpărat in 1994 – 7600 usd
apartament 2c cumpărat în 2000 – 42k
Nici o dobîndă de bancă nu ajunge la valoarea investiției în imobiliare…
aveai 7.600€ usd in 1995? cât era salariul atunci? în cât timp i-ai strâns?
Un an si jumate de muncă la greci.
Are in plan mulți copii și vrea să le lase, moștenire, câte un apartament. Și decât să stea goale…
acum hai sa ne gandim cati proprietari platesc taxe pe chirii. arata mai bine randamentul acum?
Nu, tot rau arata :)) Si 2 si un pic e rau.
Un pic mai bine,dar nesemnificativ.
se fac economii la taxele pe chirii, la mobilat, la „îți opresc garanția că așa vreau eu”…
Care a fost pretul apartamentului (lor) in 2019 si care este acum? S-ar putea ca randamentul sa fie mai mare de 1.4%…
Noi am luat in 2018 cu 105k euro un 3 camere, acum este 140k acelasi apartament!
Asta nu conteaza ca strica ideea articolului.
@constantin: atunci vinde-l si valorifica randamentul
@dude – articolul prezinta o realitate simpla, nu cred ca se vrea lectie de investit in imobiliare. Oamenii de regula sunt mai putin informati si uita ca imobiliarele sunt o investitie pe termen lung si reprezinta o alternativa la alte variante gen bursa etc si marele avantaj este leverage-ul, faptul ca pui 20% jos si controlezi un bun de 5 ori mai scump decat banii tai.
In principiu banii in imobiliare se fac pe 3 planuri:
1. Equity – din chirie platesti rata la banca si o parte din aia inseamna imprumutul propriu zis, sa admitem ca la 450 de euro chirie probabil rata e 350 – din aia 100 se duc in in pretul casei, practic in fiecare luna se plateste cate putin
2. Cash flow – ce ramai dupa toate cheltuielile – practic ce spune autorul
3. Apreciere – piata tinde sa creasca si de regula iei in calcul 3% crestere anuala.
…4 – mai exista si niste aspecte ce tin de contabilitate insa aia e o chestie de finete/particulara.
Autorul are dreptate – daca nu stii bine domeniul si doar cumperi niste apartamente si le inchiriezi randamentul este scazut si nu se merita, un index sp500 cred ca iti da pe la 8% pe an complet pasiv, fara batai de cap.
Daca stii ce faci imobiliarele iti pot da mai mult insa nu e deloc asa usor cum pare din afara, altfel ajungi sa muncesti degeaba si sa te stresezi.
Pana nu vinzi randamentul „investitiei” este absolut ipotetic. La chirie e ceva real si clar.
asta cu randamentul e slaba rau de tot, daca iei cu 89.000 in 2012 si vinzi cu 126.000 in 2021 de oiro, tu ce iti iei de banii aia? nu ceva ce era o data 90.000 si acum e 135.000 de oiro? aia in SUA sunt fierti sa vanda cat mai sus ca stiu ca trebuie sa cumpere si ei la randul lor si mai sus, gen, vand azi cu 550K cu vreo 50k peste pretul cerut de mine ca s-a milogit ala cu sotia lui si cu copil de 3 luni de mine si cu neamu’ lor cu tot sa le dau la 550k, dar si eu stiu ca in 5 zile sau mai putin eu trebuie sa dau 650k pentru ceva ce am vandut deja… dar „poate” prind… ca mai sunt oameni cu copii mici in brate la coada
Cât a fost prețul în 2008 și cât a fost în 2010? Dar în 2015? Până nu vinzi efectiv și nu iei în calcul inflația, potențialul profit obținut prin vânzare e doar potențial.
Apartament cumpărat în 2004 ,2 camere militari :11mii parai /dolari !
Am mai cumpărat și garsoniere 8mii parai /dolari !!
Azi garsoniera am luat 44mii euro!!
Am avut doar studenți în ea nu am contorizat banu ,ultimul an am încasat 150 euro per luna 2 luni erau acasă ,le scădeți .
Ap 2 camere îl vând cu 60 mii euro,când îmi cumpăr noua casa sau apartament,îl el am locuit .
PS : Bani ptr proprietăți ii am de la părinți ( militari de carieră).
Cum sa le decontezi becuri?!?
Sa vezi cat de insistent suna si cum iti dau poze pe whatsapp. Becuri, prize, rulouri de jaluzea, capete de dus etc. Zici ca sunt la hotel.
Nu ai cum sa strici asa ceva chiar atat de des. Aia le pun pe olx
Cam asa e într-o lume normala. Proprietarul trebuie sa asigure mentenanța apartamentului (evident, nu eventualele distrugeri provocate de chiriași).
Chiriașul plătește pentru faptul ca locuiește într-o casa cu sistem de iluminat funcțional, baie funcțională, prize functionale și asa mai departe.
Chiriaș nu înseamnă că trebuie să te apuci sa ii repari proprietarului luminile, sa ii schimbi bateriile la baie sau mobila pe care ți-o da în prețul chiriei.
Doar in Romania proprietarii vor sa închirieze 10 ani fără sa nu bage un leu în mentenanță, eventual sa oprească și chiria ca și garanție pentru un zugrăvit care nu va fi făcut niciodată.
Tocmai Sorin. Bine legea zice altceva, zice că orice cost curent cade în sarcina chiriașului inclusiv robineți, becuri, prize, geamuri sparte, parchet – că nu e hotel.
Dar în marea ecuație daca faci asta și oferi tot randamentul e groaznic
@Sorin
Una e bunul de folosință îndelungată și alta consumabilele, becurile de pildă.
Vezi cum e prin US, că și dacă chiriașul face o zgîrietură frigiderului sau pe altundeva, îl plătește de bun. Că totul se predă funcțional, la fel la plecare ca și la preluare.
Pentru ca ei sunt tineri, frumosi, liberi si li se cuvine.
repet esenta unui comentariu mai vechi: am cautat sa „investesc” in Cluj acum ceva vreme si dupa aproape un an de cautari pot spune ca 80-90% din „investitorii” care vindeau erau fara dinti in gura sau cariati si cu tedei mai vechi de 10-15 ani. Mai simplu cej care vindeau nu aratau asa incat sa vrei sa ajungi ca ei peste ani de zile . Dar, nonetheless erau si exceptii la care parea ca le merge treaba
. In schimb am cunoscut constructor sau dezvoltator imobiliar care a facut si inca face bani de cateva ori peste o firma de marime similara din Franta- astea sunt exemple din familie si apropiati
primul meu landlord din cluj avea vreo 10 apartamente si o skoda fabia alba model sarakie
ce-i drept, si apartamentele erau mai sarakie, dar erau 10 totusi
Randamentul nu e 1.4% / an. Daca dupa 10 ani vrei sa vinzi apartamentele si s-au apreciat in valoare cu 50% ai castigat 270.000 euro din chire (inainte de taxe) plus 750.000 din vanzare. Cat e randamentul atunci?
Tu ai calculat randamentul de parca ai cumpara si vinde cartofi in piata sau alte bunuri. Apartamentele sunt active insa, au durata de viata mai lunga si au valoare si dupa prestarea serviciului, nu dispar. Daca vrei sa stii cat e randamentul investitiei trebuie sa ai in vedere aprecierea/deprecierea valorii apartamentului si costul cu amortizarea.
Pai si companiile din componenta indicelui BET dispar? Se consuma? Actiunile se apreciaza si ele in timp. Uite daca vrei o comparatie uzufruct pe dividend tot iese prost. Dividendul la o companie de stat / monopol listata de BVB bate spre 5%. Si separat iei aprecierea activului suport la fiecare ca o sursa extraordinara si incerta de castig.
Pana una alta cresterea valorii apartamentului in sine e o sursa posibila de castig si nu una certa (e daca vrei un castig exceptional).
Pe care 270.000 i-ai câștigat și de unde? Tu compari încasări cu profit?
Presupui că in 10 ani ai grad de ocupare 100%, nu ai o zi libera, nu dai comision agenției niciodată, nu schimbi nimic, nu bagi 1 leu costuri, nu dai 1 leu impozit nici pe proprietate și nu zugrăvești sau nici măcar nu schimbi nimic niciodată. Ah și nimic nu se strica.
E aberant. Nu rămâi cu mai mult de 150K in nici un film care înseamnă 30% in 10 ani, ceea ce e sub dobânda pe care ai dat-o băncii sa iei creditele :))
Boss, actiunile listate la bursa sunt una, cartofii cumparati si revanduti sunt alta treaba iar activele imobiliare sunt complet altceva. Fiecare din astea au propriile reguli contabile si modalitati diferite de a calcula randamentul investitiei.
Londra e plina de apartamente goale cumparate de fonduri de investitii care nu sunt inchiriate.
Daca ma iau dupa tine randamentul investitiei e zero, doar ca iete cum se bat toti pe ele. Si stii de ce? Pt ca daca ai cumparat cu 500k si ai vandut cu 750k randamentul e 50% fara sa fii inchiriat apartamentul o singura zi.
Sa iei un apartament pentru a îl ține gol? Iartă-ma dar aia nu e investiție e specula. E pe sistem pass it to the bigger fool.
Bună comparația cu Londra, unde o garsonieră costă 1.5 milioane lire, boss
DanielV-boss, te-ai gandit pentru o secunda ca in Londra apartamentele/casele alea care sunt cumparate si stau goale sunt in marea lor majoritate ale „investitorilor” rusi si chinezi care unu la mana isi scot/spala asa banii obtinuti la ei in tara frumos si elegant, si doi la mana, britii bagabonti cum sunt de o viata fac asta ca sa aduca capital strain la ei foarte usor, si ii momesc pe astia ca daca esti „investitor” de genu ca spargi la ei pe piata peste 1.5 milioane primesti statut special de „investitor” si cetatenie mult mai repede fata de puletele de rand. Ca urmare extradarea in tara de origine a „investitorului” este mult mult mai grea spre imposibila, vezi cazul Popoviciu , bine la el probabil e vorba de un alt ordin de marime.
Si e o problema mare treaba asta la ei deoarece englezi de rand nu mai au cum sa locuiasca sau sa isi gaseasca ceva la un pret decent in Londra ca urmare stiu ca Sadik Khan avea de gand sa puna o taxa destul de mare pe proprietatile astea cumparate si lasate asa nelocuite. Daca a facut-o si cu cat i-a ajutat habar nu am ca nu mai locuiesc acolo de mult timp.
@AlterEgo, ai dreptate dar si DanielV are, e mai mult specula cum e cu toate criptomonedele dar e mai bazata, criptomonedele pot oricand disparea in functie de ce vor crede guvernele, atunci toti vor fugi la orice altceva safe, asa, imobiliarele sunt destul de safe, nu dispar peste noapte, nu le interzice nici un guvern peste noapte, nu inventeaza nimeni imobiliare-spatiale sa le scada astora deja existente pretul instant, da, poate se va sparge bula dar tot vor recupera in timp relativ scurt, nu ramai cu pl in mana decat daca ai cumparat foarte aproape de momentul cand s-a spart bula.
Întrebat un nene cu peste 15 apartamente, despre un apartament. Mi-a zis că l-a luat cu 90000 de euro, când era pământ cu buruieni și doar o hârtie. Acum se vând cu 120000-130000 de euro. Așa a făcut cu toate apartamentele.
Ai un risc cat casa sa faci asta si sa iei din faza de plan. Stiu niste povesti simpatice rau de tot.
oho. stiu pe cineva care plateste 360 000 din 2008 pe un apartament pe care nu l-a vazut vreodata și nici nu il va vedea
Mi-a zis că își asumă o eventuală țeapă. Dar in principiu caută dezvoltatori care sunt cunoscuți. Toată ziua aleargă, mai schimbat un robinet, mai reparat o ușă, mai cumpărat alt apartament care trebuie mobilat… Pe lângă afacerile pe care le are…
Eu, sigur, si eu stiu un nene care a obitnut randamentul ala de care zici tu intr-o saptamana cu alt/shit-coinuri. Cred ca riscul era mai mic la el. Oricum, macar nu a trebuit sa alerge constant sa mai repare una alta, cum singur zici.
Cam simplist calculul. Chiria (dar si cheltuielile) trebuie actualizate si ele cu inflatia odata la cativa ani. Probabil si nivelul impozitelor trebuie actualizat (nu tot timpul proportional daca se tot schimba legislatia).
Proportionalitatea ramane deci calculul e corect.
Preturile variaza liniar/ polinomial pe cand chiria si impozitele variaza „in trepte”.
Asadar e foarte posibil sa nu ramana calculul nici macar ca o medie pe 10 ani.
Pe de alta parte sunt de acord cu tine ca nu ar trebui sa investeasca intr-un singur lucru (imobiliare in acest caz). Mai mult, avand asa multe apartamente, incepe sa creasca semnificativ riscul unei catastrofe. In cazul amicului tau, fiind toate in acelasi bloc, exista chiar riscul unei catastrofe complete (sa ia foc blocul, sa cada la cutremur, etc)
Nu prea iti inteleg calculele, ai cam balosit cifrele alea, nu prea se intelege cand te referi la un apartament, cand la toate… alfel, ultima oara cand am facut calculele, era mult mai sus randamentul din chirie. Plus ca la imobiliare, la fel ca la bursa, pot sa ai si venit din chirii sau dividende, si venit din apreciere de capital. Or daca luai un apartament acum cativa ani, ar fi fost foarte decenta aprecierea de capital pana acum… la fel ca la bursa, e ideal sa nu intri ca fraierul pe un varf, cand lucrurile sunt supraevaluate
… si in zilele noastre, Bucurestiul, de exemplu, e departe de o bula, e pe la fair value…
Altfel, eu as investi in imobiliare din motive de diversificare (mentionez ca am un portofoliu la bursa si adaug in fiecare luna acolo in mod constant).
Toate cifrele sunt per apartament. Si vad costurile in sistem botul-calului. Plus mi se pare o mega bataie de cap, numai investitie pasiva nu e. Pe bursa, e integral pasiva unde nu zbiara nimeni la tine ca nu are freon la AC ca simte el ca nu raceste pe cat de bine ar putea sa raceasca.
Cine ar trebuie sa verifice și eventual sa completeze/înlocuiască freonul? Chiriașul sau proprietarul?
Codul civil spune că e in sarcina chiriașului daca la momentul de început al contractului aparatul de AC funcționa și nu s-au înregistrat obiecții. Ba mai mult spune că aparatul trebuie returnat in stare identica.
Ok, deci doar cifra initiala cu 500k pentru cele 5 apartamente a fost la comun (100k de bucata, sa inteleg)… Altfel, la ce chirie ai pus, par a fi dintr-o zona mai semi-periferica apartamentele / nu par a fi intr-o stare excelenta / a cumparat omul ceva care nu face banii astia, la pretul si chiria mentionate de tine, m-as astepta la ce-i mai jos:
https://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/bucuresti/p-ta-muncii/apartament-de-inchiriat-2-camere-XV0I00UQN?lista=9417050&listing=1&sla=lista&imoidviz=3006712257
Un apartament intr-un bloc nou-construit, renovat cum trebuie aduce lejer chirie de 550-600 euro/luna, daca nu si mai mult (si asta intr-o zona semi-centrala, nu discutam aici de chestiile de ultra-lux). La 600 euroi pe luna, avem randament de 6%+ (cu tot cu o ajustare pentru luni moarte). Si nu, nu costa cu mult mai mult un apartament nou in aceasta zona de cei 100k mentionati de tine; par example, astia au vandut ~60mp utili cu usor sub 100k euro in zona in care e apartamentul-exemplu de mai sus.
https://www.ansamblu-rezidential-nou.ro/ansamblu-rezidential-decebal-25
Altfel, daca scazi inflatia pe euro, ar trebui sa tii cont si de faptul ca te afli-n Romania, unde restul platilor se cam fac in lei, si cum leul s-a depreciat constant, an de an, in ultimii 5 ani cu vreo 1,5-2%, te intorci inapoi de unde ai plecat cu randamentul. Zisa FMI acum vreo 2 ani ca leul e vai de muma lui si pe date fundamentale, ar trebui sa se duca mai sus cursul cu vreo `10% ca sa ajunga la un nivel de echilibru, deci leul, tot mai slab an de an (ca-l tine BNR)… deci, un 6% + apreciere de capital pe care o astept fiindca zice lumea serioasa (nu agentii imobiliari), adica Banca Centrala Europeana cu ale lor modele economice, ca RO nu este supraevaluata, nu suna deloc rau.
Mai departe, pentru inflatia care va veni acum (si va fi ceva magnific), locuintele sunt un hedge natural: atat pretul lor, cat si chiria vor creste (materiale de constructii mai scumpe, dobanzi mai sus etc.). Actiunile, on the other hand, daca esti un investitor putin mai diletant si nu stii in ce sa pivotezi, pot sa te friga… deci imobiliarele sunt bine pozitionate pentru ce se va intampla in economie in urmatorii 5 ani, sa zicem…
@Sorin si @AlterEgo – e total neclar daca schimbatul freonului se incadreaza la
„reparație necesar pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare”
sau la
„reparație locativa, a cărei necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului”
Trebuie cautate ceva decizii anterioare similare.
Also, in lege nu scrie ca trebuie sa returneze aparatul in stare identica, ci se adauga „în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii”
Ion&co. Nici nu conteaza cine tre’ sa puna freon sau cat costa, asta dupa ce tu ca proprietar stai sa cauti firma sa puna, stai sa faci pe secretara ca sa stabilesti intalnirea cand poate chiriasul, stai sa vezi ca de fapt „tot nu raceste” etc.
Sau il lasi pe chirias sa se ocupe, si dupa afli ca „s-a rupt robinetul”, au zis ca trebuie schimbat ACul cu totul, „e de fapt alta problema stati ca vi-l dau pe domnu’ la telefon”etc.
La final banii bagati sunt ultima problema.
Zice bine AlterEgo, de la 2-3 apt in sus, e part-time job, job de lucru direct cu oamenii…
Boris se poate și mai bine. Distruge filetul de la aparatul de AC :)))
De ex in France chiriasul plateste cam tot, mai putin taxa de chirie si impozitul pe locuință. Asigurare, taxa menajeră, reparatii in caz cauzate de chiriaș etc. Mobilierul si electrocasnicele aparțin chiriașului. Simplu
In Belgia cel mai mare avantaj al proprietarului (dpdv batai de cap) e ca toate contractele de utilitati se fac pe numele celui care locuieste in apt.
Adica eu chirias ma duc la Engie cu contractul de inchiriere si facturile la adresa aia vin pe numele meu.
Daca anul urmator ma mut, imi muta contractul la noua adresa si gata.
In Romania la gaze si curent totul e legat de proprietar.
Vacaționale sau pe termen lung ?
Long.
Dacă anualizezi costurile cu mobila (care trebuie într-adevăr schimbată periodic) nu ar trebui să adaugi mobilarea inițială la costul de achiziție, atunci când calculezi randamentul. E ca la amortizarea contabilă, o cumperi o dată dar recunoști costurile pe parcursul perioadei de utilizare.
Indicele prețurilor la imobiliare nu a stat nici el pe loc în orașele mari.
Unii oameni se cam tem de Bursă (deși treaba asta a început să se mai schimbe și la noi) și nu o iau în considerare, vor doar să bată randamentul unui depozit bancar
Apartamentele au venit in cei 100K cu niste chestii basic de mobila, deci anualizarea are sens. Zona de bucatarie open space era facuta. Parcarea 8K + TVA numai aia.
Exact, investeste in ceea ce cunaosti. Daca omul e confortabil cu imobiliarele poate asta e cel mai bine pt el.
Bursa nu e pentru toata lumea – la fel cum imobiliarele nu sunt pt toata lumea (nu vreau sa zic ca bursa e ceva doar pt elite, ci doar ca nu toti sunt mental potriviti pentru a investi acolo – noi inca avem expresia „a juca la bursa”)
Parcarea 8K + TVA numai aia – deja avem o problema mai ales daca apartamentele alea sunt pe la periferie =))
Nix sunt bine de tot. Bloc nou. In blocul ăla se vindeau lejer cu 110 cu parcare și tot inclus. Sunt și mari au 56+6 balcon. Cu putina bătaie de cap lua chirie 500 însă îi crește gradul de neocupare și rămâne 400 per total o medie reală dacă pierde 1-2 luni pe an sau in comisionul agenției.
Problema e de management al riscului, în România am avut schimbare de regim, inflatie super non frumi ce a urmat + criza mondiala în mai putin de 30 de ani. Eu dacă fac niște bani pe vapor sau din design interior sau dans modern sau din site-uri de wordpress în ce îmi pun banii? Un apartament e real, îl vezi, îl simți, când o i-au lucrurile la vale te puți muta în el – asta e calculul pentru majoritatea oamenilor.
Acum, la 500k, dacă ai cunoștințele necesare iti poți construi un portofoliu la bursa prin care sa iti minimizezi riscul folosind diverse instrumente financiare dar sa faci asta nu este simplu, e foarte complicat, mai ales când sunt banii tai pentru care ai depus un efort mare pentru a ii face.
Dacă nu ai autorizație, nu iti poti investi în nimic fără un broker. Sunt nenumărate fonduri de investiție sigure. Aditional, ai titluri de stat.
Si tot ieși mai bine decât sa faci asumptii tâmpită ca preturile la imobiliare vor creste fără corecții care te vor ruina financiar o data la 5-10-15 ani.
” preturile la imobiliare vor creste fără corecții care te vor ruina financiar o data la 5-10-15 ani ” pai boss, daca ai 500k si ii investeti cum te duce capul (fara carte) si nici sfaturi de la specialisti nu iei atunci iti meriti soarta, altfel cum spun si restul 1-2 apartamente sunt cea mai „vrabia din mana” investitie pe care o poate face omul orice eductie si oricat de prost ar fi, bine ca nu-i arunca pe cripto-coins in functie de ce ii spune elon musk =))
imobiliarele sunt o solutie aparent mai buna decat de a tine banii in banca
pe de alta parte nu stiu nici ce poti face acum in momentul asta fara sa-ti asumi un risc mai mare decat in mod normal.
pentru ca orice plan de afaceri ai avea azi, peste 6 luni costurile clar vor fi altele.
miroase a anii ’90 si inflatia aia nebuna.
prostovanii au pariat pe bitcoin si s-au fript de acum plang cu bale la gura. pe de alta parte se anunta ca vine si cutremutul ala mare.
cum o dai nu e bine iar viata ca intotdeauna e plina de surprize
– De 10 ani striga toti „Lupul” la cutremurul ala mare care nu mai vine.
– Aia care se ard la bitcoin sau bursa sunt aia care vor sa se imbogateasca a doua zi
– e la fel ca la pariuri: toti vor 100% castiguri maine si se baga cu risc mare, in loc sa se bage la 15-20% pe ce stiu foarte bine si cu risc mai mic.
Faptul că din urmă cu 10 ani se știe că urmează un cutremur de tip 1977 și nu s-a întâmplat încă nu prea seamănă cu povestea cu lupul. Dimpotrivă, statistic înseamnă fix invers. Cu fiecare zi ce trece, probabilitatea crește.
Ce incercam sa zic e ca nimeni nu stie exact cand o sa vina urmatoarea criza. altfel am fi toti milionari => adica toti am fi bogati = > adica nimeni n-ar mai fi bogat
In plus, daca dai zoom-out pe orice grafic istoric de performanta (sa zicem S&P 500) acele caderi din timpul crizelor o sa apara ca niste mici denivelari la scara totala.
In Bruxel platesc eu asigurarea, ca chirias, o data pe an, la inceput de an. 200 E.
Bateria de la senzorul de fum sunt obligat prin lege si contract sa mi-o schimb in caz ca se gata
Ahaha, cum zicea cineva mai sus despre latifundiarul din cluj cu tdi de 20 ani, mi am amintit ca acum vreo 6 ani cautam chirie si am dat peste unu care avea 3 apartamente mari in acelasi bloc central in iasi. 60 ani, maieu patat de mustar (no joke), logan ruginit si atitudine de “il iei ca mai am altii la rand”.
Acum vorbind de randament, nu vreau sa ma gandesc cat a crescut pretul acelor apartamente in 6 ani dar banuiesc un minim 40k pe toate adunate. Plus chirii. Taxe sigur nu platea iar mobila 100% tot aia a ramas in ele 😂
robert, ăla le-a moștenit sau ceva, că nu dai 50-100.000€ pe un apartament și nu ai bani de un tricou.
Din 2019 pana acum poti pune un „capac” lejer de 10-15k de euro/apartament. Si hai sa-ti zic ceva: nici asta nu e o mare chestie pt ca toate s-au scumpit si aici ma refer la materie prima/forta de munca/terenuri/autorizatii/spagi si continua sa se scumpeasca. Banii la ciorap se devalorizeaza, sunt PIERDERE, banii sunt tot mai ieftini ! Un cotetz de aparatament, o bucata de teren sunt ceva palpabil. In SUA guvernul a dat 1200 de dolari la orice prost(si 500/copil) sa stea acasa si sa nu fie dat afara din chirie. Ajutoare si programe la firme gramada. Mame au stat acasa cu copiii pe bani de la stat. Rate la banci amanate. Bani in stanga si dreapta, de unde sfinte cacat atatia bani ? Despre ce vorbim ? Chiar s-a marit productia atat timp de mai mult intr-un an de stat in case ? Eu asa am invatat la scoala, banii trebuie sa reflecte masa de produse si servicii din economie. PLM e clar si orice prost vede, au dat drumul la tiparnita si bani sunt tot mai multi si tot mai „IEFTINI”. My 2 cents. Maine continui despre cum suntem fraieriti cu indicele inflatiei. El se calculeaza in cacaturi gen mancare(agricultura este puternic „sponsorizata” ca sa fie matzul plin in toata lumea civilizata), carpe ieftine din China, chirie, benzina, electrocasnice plasticaraie, mers la coafor, de aia e 2.6 inflatia sau acolo. Nu se calculeaza in functie de materii prime gen lemn, fier, beton, servicii, pune tot frate pe lista sa stie si prostimea. Cu astea s-ar putea sa te duci spre un 6-7%. Cam atat ati pierdut intr-un an si vom vedea ca va urma. Dar hai sa fim optimisti.
https://www.ecb.europa.eu/ecb/educational/hicp/html/index.ro.htmlhttps://www.ecb.europa.eu/ecb/educational/hicp/html/index.ro.html
Parca inflatia se calculeaza in functie de masa monetara. Aia cu mancarea e cosul zilnic.
Toti se caca pe ei ca vai, dar au crescut cu 50% in ultimul an.
Mai tine cineva minte 2009 si anii ce-au urmat sau avem toti memoria pestisorului din acvariu.
Dpmdv piata e distorsionata de pandemie si efectele ei:
1) Free money cu surioara dobanda minima
2) Toti se relocheaza unde e mai ieftin ca merge sa lucrezi de-acasa si de ce sa nu stai la mamica la tara daca tot ai zoomuri si teamshi.
Sa vedem ce se va intampla in continuare. Proasta aia de Yellen nu isi da seama de inflatia care o sa vina. Ea mizeaza in continuare pe viteza mica de circulatie a banilor. Dar stai, ca firmele se re-deschid si viteza respectiv inflatia o sa creasca.
Treaba e cu dus si intors. Daca nu inchizi robinetul, toti or sa vrea si mai multi free money si mai mari stimulus. Practic VMG.
Daca inchizi robinetul faci 2008 reloaded si la o scara mai mare.
Oricum o dai e rau.
Lumea uita repede.In blocul din Titan in care am crescut,prietenul meu a vindut in 2008 trei camere cu 140000 euro.Acum cumperi cu maxim 85 de mii.Ok,a vindut pe virf,dar a fot peste 100000 din sfirsitul lui 2006.In Bucuresti sint mii de apartamente goale,sa gasesti chiriasi e o problema.Eu sint convins ca va veni o corectie mare,ca sa nu zic o prabusire.Iar o impozitare cit de cit decenta ar prabusi sigur pretul imobilelor.
„Mai tine cineva minte 2009 si anii ce-au urmat sau avem toti memoria pestisorului din acvariu.”
Și indicele BET a pierdut 70 la sută în 2008.
Free money influențează și piața de capital, nu doar pe cea imobiliară.
Da, oricum o dai e rău, dar mai rău e să ții cash la ciorap sau în bănci.
@neaorin
F corect.
Daca stai cu fundul pe cash ai de ales intre inflatie si preturi supra-evaluate atat pe stocks cat si pe imobiliare.
in Romania e presiune sociala mare sa iti cumperi apartament, nu conteaza ca se pot construii la 750 euro/mp si de vand la 2000 euro/mp. Apoi „investitorii”( bugetari, contrabandisti…) sa isi albeasca banii investesc in apartmanete. E greu de crezut ca in 2021 inca sunt oameni care merg cu sacosa de bani sa cumpere un apartamanet. Piata imobiliara e ciclica, daca e sa ne luam dupa Radu de pe alt blog care a cumparat apartament la 75 mii euro acum cativa ani, acuma poate o fi pe la 120 de mii.
Sa blochezi jumatate de milion de euro sa incasezi 2000 de euro lunar cu siguranta nu e o investitie buna.
„Albesc banii” cumparand imobiliare? Tranzactiile imobiliare se fac doar prin banca si notar. Nu ai idee ce inseamna a „albii banii”.
Ești cam pe dinafară. De mult timp nu mai poți cumpăra cu sacoșa de bani…
sunați la 10 dezvoltatori și spuneți-le că aveți cash la pungă și vedeți ce vă răspunde. se spală în continuare bani prin imobiliare, fără probleme, că dezvoltatorul are cheltuieli care nu au chitanță sau factură, dar, sigur, rata nu mai e de 90%.
normal ca la notar, daca costa 120 de mii, 70 de mii prin banca restul la sacosa.
@wd
„Sa blochezi jumatate de milion de euro sa incasezi 2000 de euro lunar cu siguranta nu e o investitie buna.”
Hai sa luam 3 cazuri
A) 100.000E
B) 300.000E
C) 500.000E
Stai cu fundul pe bani. Ce faci cu ei ca sa obtii randament bun si fara risc.
Sunt curios si eu referitor la ultimul comentariu.
Ce ai putea face in cazul in care ai sumele alea sa faci o investitie buna.
hala de inchiriat/spalatorie auto self service – chiar 2 din banii astia, luat o casa mai central si inchiriata ca sediu de firma (2000-5000E pe luna de la unu singur nu 5), vandute celee de acuma, sigur s-au apreciat cu minim 15-25% in ultimii 2 ani, cumparat corturi de glamping la munte si facut bizins sutn baijetii de la Sirnea inchiriaza cu 550d elei penoapte.
Sutn zeci de idei din astea ai nevoie doar de bani
Ce usor e sa-i dai din gradina cu banii altora?
Abia astept sa vina aia cu crescatoria de melci care dau si carne si lapte sau copacii miraculosi care cresc intr-o zi cat altii in 7 ani.
nimeni nu investeste in dezvoltare? daca nu aduci plus valoare mai mult speculezi =))
@Go_Gu, depinde de cerere, acum am auzit ca se cauta microcipurile, plm, daca aia care isi cumparau hartie igienica cu tona investeau in asa ceva acum era bosuleni =))
Jur că îl asasinez pe următorul care vine cu ideea de spălătorie cu jetoane :))))
Simpatici rau cei care cred ca spalatoria de bani in imobiliare s-a terminat.
Eu va zic ca nu a fost niciodata la un asemenea nivel.
Vezi One Development sau cum ii cheama pe astia care vand doua camere de la 275000 in sus. Daca nu ar vinde la dubiosi, exploatand nisa banilor negri, nu s-ar fi dezvoltat asa. Desi poate cel mai reprezentativ, e doar un exemplu.
A trecut demult vremea banilor la sacosa. Devine dificil sa zici „dati-mi si mie 3 de 3 camere” si sa vii cu 1.3-1.5M in sacosa.
Politicienii nu mai fac demult asta. Nici afaceristii evazionisti, majoritatea balcanici sau israelieni.
Un Ltd se deschide usor, actionariatul anonim rezolva multe, „matusa Tamara” e o metoda care merge azi mai bine ca oricand, etc, etc.
Banii pe unele din apartamentele alea nici nu se apropie de Romania la mai putin de 2000km.
Costul spalarii este inclus in pret.
De aia majoritatea stau si vor sta goale forever.
Fiind cu sutele si costand cu sutele de mii, nu exista atatia chiriasi in RO dispusi sa plateasca 1800-3000e chirie pe luna pe un astfel de apartament.
si cu toate minusurile si „asasinarile” ideilor atat de „nasoale” nu am vazut inca nici macar o explicatie contra de ce nu sunt bune. (inca astept)
Pe de alta parte se pare ca spalatoriile self service merg extrem de bine in continuare (eu personal stand de vorba cu un proprietar de asa ceva), am prieteni care dau carute de bani pt sedii de firma prin centrul orasului si altii care inchiriaza cu mii de euro hale pentru afacerile proprii.
Stiu e usor sa comentezi depsre chestii „care nu merg” pentru ca „ai auzit ca nu merg” sau le face toata lumea.
si ca o chestie pe sos Biruintei din vestitul oras pentelimonezia, de la rond pan al apod sunt 2 self service si 3 spalatorii normale in 1km si vorbim de pantelimonezia
Păi dacă nici chiriile nu sunt investiție sigură în România, unde nu se plătesc impozite și nu există nici o lege și protecție a chiriașului, apoi înseamnă că proprietarii din Germania sunt cei mai proști oameni de pe Pământ.
Păi corporațiile dacă scot 2% profit anul curat is super mega tari…
Eu cred că e scris la mișto articolul
Una e 2% din rulaj de sute si miliarde de euro si alta din rulaj de sub 1 milion. La investitii micute ai nevoie de randamente maricele.
E o chestiune de mentalitate specifica tarii, coroborata cu marketing puternic din partea dezvoltatorilor si a agentilor imobiliari („investitie buna”), cat si a legilor date de catre politicieni, multi dintre ei aflati intr-un eclatant conflict de interese.
Proprietarii fara educatie financiara nu gandesc ca tine, adica ce randament net anual au dand in chirie. Ei prin „investitie” intrevad speranta ca vor vinde la un moment dat la un pret de 2-3 ori mai mare decat cel de achizitie, adica specula. Speranta aceasta a fost alimentata aproape constant in ultimii 31 de ani, incepand cu inflatia galopanta din ani ’90 (multi au devenit in 1990 proprietari contra a 100 de marci germane sau 50 de USD diferenta la rata pentru apartament avuta inainte de 1989) iar in ’99 puteau vinde cu 10K USD sau mai mult (randament de minim 9990% / mai putin de zece ani).
Piata imobiliara din Romania a avut mereu in ultimele decenii o natura mai degraba speculativa, ceea ce a dus uneori si la bule care s-au spart (2008-2009), dar mereu rezilienta pentru ca s-a gasit mereu cineva sa cumpere la orice pret (valoarea maxima a creditului pentru care s-au incadrat la banca + un eventual premium de 10%), inclusiv generatiile tinere prea influentabile de mentalitatea de „proprietari- consumatori” a parintilor si rudelor lor mai in varsta (din 2009 incoace programul prima Prima Casa a tinut sus preturile imobiliare, care au tot crescut fara intrerupere de atunci).
Consider ca acum in 2021 intram intr-o noua faza a pietei imobiliare din Romania, care este tot speculativa in continuare. Pe de o parte programul Noua Casa (care creste in mod efectiv plafonul maxim pentru Prima Casa de la 60K EUR la 140K EUR => bula inflationista), pe de alta parte cresterea de 2-4 ori a preturilor pentru materialele de constructie cauzate de fisurile in supply chain global, cat si disperarea in crestere a milenialilor care au trecut de 30 de ani si sunt presati de catre parintii „proprietari- consumatori” sa isi cumpere casa, ca asa e bine.
Daca luam in calcul si cati dintre cei care fac legile in aceasta tara au interese in dezvoltarea imobiliara si detinerea de imobile, nu ne putem astepta in continuare decat la legi care vor creste valoarea terenurilor si a imobilelor. Romania este tara in care se achizitioneaza un teren, se imprejmuieste cu un gard si se tine fara a fi ingrijit timp si de 20-30 de ani, fara a fi folosit in vreun scop productiv. Pentru ca mai devreme sau mai tarziu, se va vinde oricum la un pret mai mare.
Deci ca sa recapitulam, 90% din proprietarii de imobile confunda „investitia” cu specula, adica a vinde la un pret mai mare decat cumpara, si „calaresc valul” care a inceput in 1990 si nu s-a terminat cu adevarat nici in ziua de azi. Aici contribuie si lipsa educatiei financiare (e grea gandirea exponentiala / logaritmica aferenta unui concept ca dobanda compusa pentru investitii in active financiare), cat si aprecierea de mare afacerist de la cei din jur daca au 3-4 apartamente mostenite pe mana.
Asadar tine de mentalitate / cultura din Romania si de valorile apreciate in aceasta tara pe partea de cerere si perceptie, iar partea ofertanta contribuie din plin la acest cerc vicios.
Vand cinci apartamente sau schimb cu portofoliu la bursa. Rog seriozitate.
Sa zicem ca ai fost strangator si ai pus niste bani deoparte.
Ce optiuni ai ca sa te protejezi de inflatie si sa mai faci si un profit frumusel?
Bursa? Nu toti se pricep, nu au chef etc.
Crypto monede? Sa fim seriosi, e o schema Ponzi.
Banca? No way, isi bate joc de tine cu dobanzile, mai ales daca ai banii in Euro.
Raspuns final: Imobiliare boss
Piata imobiliara a crescut constant dupa criza din 2007-2008. Chiar si daca nu inchiriezi, tot ai de castigat din valoarea de piata. Si e un bun real, fizic, ca masina.
Exemplu personal: am avut niste bani de investit in 2016, am bagat intr-un apartament de 2 camere, cost total: in jur de 92k Euro cu tot cu renovat si pregatit pentru inchiriere.
Fast forward 2021: acelasi apartament valoreaza acum pe piata in jur de 110k – 115k euro, dar intre timp am luat chirie de 450 euro / luna, chirie continua, fara pauze.
De dragul matematicii, sa zicem ca am inchiriat 60 de luni pana acum, deci total = 27,000 EUR
Stricaciuni nu prea au fost, deci cheltuieli f mici in tot acest timp (chirias bun).
Acum nu mai stiu restul de cheltuieli gen impozite, taxe etc, dar cert e ca la total iese: 15k-20k valoarea mai mare a apartamentului + 27000 chirie = 47,000 EUR !!
Ia sa-mi spui tu mie ce puteam lua in 2016 care sa aduca asa valoare
As mai lua acum apartamente pentru inchiriat? Nu, as cauta ceva mai bun pentru mine & familie si as inchiria apartamentul actual.
Îți spun. O acțiune BT.
+140% versus 40%
E bine ca exista si persoane cu experiente pozitive, in România e greu sa dai de chiriasi buni.
Indicele BET era de 6400 de puncte in 2016, acum este aproape de 11.500. Deci o apreciere de peste 80%. Tu zici ca ai un câștig potential de vreo 47k din investiția de 92k, deci un randament de vreo (doar) 50%. La BET mai poti pune si dividendele pe care multe companii din BET le dau, impozitate cu 5%.
Unitati de fond intr-un ETF S&P 500. Produceai „valoare” de 115K EUR investindu-i pe 1 ianuarie 2016, cu zero batai de cap, plus lichiditate maxima spre deosebire de un apartament care nu se cumpara / vinde peste noapte.
Ia incearca sa il vinzi la valoarea aia de piata.Si sa ne spio si noua in cit timp ai luat aia 1150000 de euro pe 2camere,bloc vechi.
@caposu Tocmai ca pretul e sub piata la acelasi tip de apartament, deci de luat, as lua sigur, hai uite, 110k in loc de 115k, daca vreau sa-l dau repere. Apartamentul a costat 83k euro, restul au fost pentru renovare.
La mine iau sigur inseamna ca am clientul cu banii in cont.Il ai?
„E un bun fizic ca masina”… cam aici se opreste intelegerea romanului despre investitii. Pai cumpara boss 10 masini noi atunci. Sau cumpara televizoare ca si alea sunt bunuri fizice. Dar ca sa iti raspund la intrebare, daca nu vrei sa te doara capul cu analize de risc, cumperi aur.
In alta ordine de idei, m-a uns pe suflet articolul asta. Numa cine nu are apartamente date in chirie, are impresia ca asta e un model de investitie de succes, si asta e si raspunul la cine investeste. Aia care nu stiu despre ce e vorba si se ghideaza dupa „e un bun fizic” si ramane la copii.
Pe langa calcul relativ simplu, precum cel din articol, mai pune si nervi si timp pierdut cu chiriasii.
Autorul zice ca se ocupa de 5 apt, pai asta e deja parttime job, acum nu stiu daca o face benevol, dar pe bani, sa gasesti pe cineva de incredere sa faca asta (si capabil) te mai costa lejer cateva sute de euro pe luna, daca vrei ca respectivul sa si rezolve probleme, nu doar sa munceasca cand nu sunt probleme.
A si inca ceva, inteleg ca proprietarul e plecat din tara (bravo lui ca a gasit un … prieten sa se ocupe de apt), dar daca incerca sa le vanda pe toate 5 in acelasi an fiscal…ia cautati ce se intampla…. Deci mai si ramai legat de glie, din cauza lor.
Si Ionut „acum nu mai stiu restul de cheltuieli gen impozite, taxe…”, mhmm..probabil ca daca le plateai le stiai.
Cred ca nu ai toate datele:
– cat obtii exact din vanzare
– in cat timp reusesti sa il vinzi
– ce „closing costs” ai la vanzare: banuiesc ca trebuie sa platesti taxe + eventula agent
– daca o parte din suma a fsot cu credit, dobanda e alt cost care nu apare in calcul
Zici ca ai bagat 92k. Dar eu daca am doar 20k de investit, ce fac? Ma imprumut de restul 72k?
La un ETF investesti cati bani ai, vinzi imediat si de pe o zi pe alta ai banii in cont.
Banii au fost cash cand am luat, nu am si nu am avut credite. Investitia a fost pentru mine un succes.
De vandut il vand repede, pentru ca la 2 camere vechi este peste 90% din toate apartamentele similare din zona, mai putin cu parcarea ADP, dar se gasesc locuri in strada.
Ca idee, cand l-am pus la inchiriat in 2016, l-am dat in aceeasi zi! S-au batut in telefoane agentii, cu rugaminti, banii de la chirias pe 3 luni etc. Asa ca stiu ce marfa am.
Cu bursa nu m-am bagat niciodata, nu stiu, nu-mi place. Din 2016 pana in 2021 rar am avut o problema cu apartamentul. Incasam chiria si aia era.
Poate ca era mai buna investitia pe bursa, nu aveam de unde sa stiu. Dar investitia in apartamentul asta a fost second best thing.
So stop hating:)
Pacatul oraselor mari este si va ramane acelasi, pret/mp mare cumparare (multi ofertanti bogati in aceeasi suprafata) si pret /mp relativ mic inchiriere. 3-5% max, inclusiv in marile capitale. Adaugi pretul creditului porno din Ro, lipsa legii chiriei, contractele utilitatilor pe proprietari si e mix potential perdant.
Stau in Franta, oras mic, dar am gasit relativ frecvent imobile cu randament +10% pe an, in conditiile in care creditul e 1.75% pe an cu asigurare cu tot. In Paris e jale, 1-2% randament, le iau toti ca sa creasca si sa le vanda in 15 ani.
Cum zice cineva mai sus, aici apartamentele se inchiriaza goale, decente, utilitatile sunt pe chirias, chiriasii si proprietarii sunt obligatoriu asigurati (acum 3 ani, ca sa zugraveasca 3 pereti de camera 16mp asigurarea a platit fara circ 1200 euro).
In Romania era mereu circ cand am avut apartamente inchiriate, mergi sa le ceri banii, verifica sa fie platit curentul, intretinerea, daca nu plateste nu poti sa il scoti decat cu circ afara… merita numai daca banii aia ii ai deja si nu iti e scarba sa tragi mereu de oameni.
Avem si bani investiti in obligatiuni (nu si in actiuni), tocmai pentru ca nu am chef sa mai investesc in imobiliare, vreau doar upgrade la ce am acum ca si locuinta, deci am nevoie ca banii sa fie disponibili oricand.
@Andrei N-aveam nici o treaba cu actiunile atunci si nu am nici acum. Deci nu aveam de unde sa stiu cum se vor aprecia. Am facut ce facea tot romanul cu niste bani de investit: imobiliare
Chiar si asa, eu zic ca randamentul este foarte bun. Pana la urma a fost o investitie cu risc f scazut de depreciere, luand intr-o zona buna a Bucurestiului si in perioada in care inchirierea mergea f bine.
De acord cu tine. Fiecare investeste unde crede mai bine. Eu răspundeam la intrebarea ta: „spune-mi unde…”. 50% in 6 ani e ok. Fara ironie, cam cat am câștigat pe Medlife din ianuarie pana acum. Iar BET e mai sigur ca orice bloc din București, long term.
@Andrei. Ai castigat la Medlife pentru ca motive de pandemie presupun, altfel n-ar fi fost atat. Aici trebuie sa ai ceva fler, cunostinte etc. Nu multi se baga.
Dar eu ceva nu inteleg, la ING de exemplu variantele lor de fonduri mutuale sunt pilaf, randamente foarte proaste. De ce mai exista o astfel de divizie?
Daca imobiliarele n-ar fi asa rentabile, de ce s-ar mai baga unii sa construiasca? Baga banii in bursa si au randament mult mai bun, nu? Fara alte batai de cap ce vin la construirea unui bloc.
@Ionut – cei care dezvolta construiesc pentru ca e vorba de alte calcule, nu se mai aplica ce e in articolul asta.
Cunosc caz concret, a facut primul bloc cu bani de la banca, nu a bagat niciun leu al lui. Imediat dupa ce a inceput fundatia, a vandut mare parte din apartamente si, alaturi de banii de la banca, a finalizat blocul. La final profitul a fost imens, ca drept dovada ca a lasat toate afacerile de le avea inainte si acum doar blocuri face.
Conteaza si suma castigata pe Medlife la bursa, una e 50% pentru 500 euro bagati si alta e pentru 50,000.
Daca nu ar renta nici Iohanis n-ar avea 6 case ca doar nu e prost. E neamt, e calculat, e atent si ingrijorat, vrea o romanie normala, ii place lucrul bine facut si a blocat si postul de profesor la liceul unde nu mai preda de peste 20 de ani.
Dar daca ai apartament in Cj, CT sau Buc si il dai airbnb? Cat costa 3 nopti de cazare in cj cand Untold? Cat costa o sapt la Mamaia? Cat ar fi costat 3 nopti in Buc la europene de nu era covid?
Discutiile astea sunt ca turnul babel, fiecare isi vorbeste limba proprie.
Ca exemplu, acel bebelus (copil de primar) din Iasi care s-a dus sa isi cumpere cu bunica de mana ceva de 250k sau cat era.
Derulam peste 18-20-25 ani, intre timp poate nu isi cumpara iPhone si dulciuri si are un portofoliu de 10 proprietati. Cam ce parere o sa aiba despre imobiliare (el beneficiind de un randament care tinde la infinit), cand va fi la discutii daca sunt ok sau nu, fata de cineva care strange avans 2-3 ani pentru un apartament?
A doua chestie, indicele ala BET nu e adus pe o tava de zana maseluta.
El este creat din companiile respective, dar de o firma ca sa zic, care administreaza vanzari/cumparari din actiunile respective (in acest moment stiu ca este doar unul pentru RO) care are comision de administrare anual ~2%.
Alta varianta este sa cumperi individual actiuni – bineinteles daca te zgarcesti la comisioane si vrei sa urmaresti fiecare firma in parte: ce a facut CEO, cat s-a baut la contabilitate etc.
Cel mai bine te bazezi pe analiza din prospectul public facuta de cei care administreaza acel fond si cumperi individual actiuni.
Ca parere, bursa din RO e ca o dacie 1310 de aia de acum 20 ani cu portbagaj pe plafon, nu in buna stare, cu stergatoare activate cu sfoara pentru cine stie, mai are loc de crestere hat.
Sau poți să cumperi TVBETETF și să nu-ți pese de acțiuni individuale
In 2017, am luat si finisat mediu 2 camere comuniste de 54-56 mp. Pret 45000 E in resedinta de judet mediu spre mic. Am in 24 luni ocupate tot timoul la19200 lei. Am platit pana acum extra un frigider si revizie centrala. Am 3500 E profit, plus o crestere de pret a apartamentului de 10000 E.
* La chirie am mers cu 10 la suta sub pretul pietei, chirias stabil, probabil va prelungi contractul.
Asta e ceva corect si decent .Paradoxal,chiria merge mai bine in orasele mai mici.
Nu am sa inteleg niciodata fixul romanilor in a considera imobiliarele drept o investitie si cum toata lumea e experta in a calcula ROI-ul in imobiliare.
Dau un simplu exemplu: numai pe USDT ai dobanda cu apy de 12% pe exchange. Singurul cost la aia 12% sunt impozitul si taxele bancare, lucruri pe care oricum in imobiliare le-ai fi platit.
Si asta e un apy foarte mic, fiind moneda stabila 1 la 1 cu dolarul.
De ce sa blochezi banii in imobiliare, plus alte taxe la inceput (notar, asigurare, etc), cand sunt atatea variante cu randament anual de cel putin 10% si fara batai de cap?
Dar ma scuzati, imobiliarele sunt cele mai sigure investitii, pe ideea „ii iei nu-i dai”, iar crypto sunt caritas.
Neglijam faptul că aia cu usdt au zis că au câte un USD pentru fiecare USDT in banca, au refuzat un audit independent și acum zic că au 1USD pentru majoritatea USDT
Ceea ce in practica înseamnă că dacă toți îi retrag , nu sunt destui
Și de unde îți imaginezi că vin aia 12%?
M-a amuzat „Ceea ce in practica înseamnă că dacă toți îi retrag , nu sunt destui”, fiindca nimeni nu-si tine banii in USDT. E doar un mijloc de tranzactionare, de aceea are si cel mai mic apy din crypto.
Daca nu ai inteles de ce vor bancile depozite, atunci nu vei intelege nici de ce primesti dobanda la USDT.
Deci crezi că cineva împrumută cu peste 12% ?
Se schimbă puțin situația daca compari 10k sa zicem avans la un credit imobiliar versus aceiași 10k puși pe BET
De asemenea nu ai luat în calcul câteva chestii:
– prețul chiriilor tind să crească cu inflația și sunt în euro
– randamentul BET e fantastic anul asta fata de medie , dar media pe ultimii 10 ani nu e asa vesela – mai ales daca te uiți la curs euro Ron
Also, ești autorul meu favorit de aici și sper sa scrii cât mai des
@alter: fiind un articol utilitar, nu ne-ai dat info cea mai utilă: din ce și în cât timp a făcut prietenul tău juma de milion?
CFO la o multinațională in Germania. Venit CEO in Romania la aceeași firma și plecat înapoi după 5 ani.
eu am alta curiozitate: ii esti dator vandut sau chiar nu primesti nimic pentru bataia de cap cu chiriasii a 5 apartamente (n-am vazut in calcule vreo simbrie a ta)?
@Mogulu mi-am pus acum un angajat să se ocupe însă am ținut vreo luna telefonul și crede-mă te scot din minți chiriașii.
Gen: avem un bambus in apartament cum îl ingrijim?
Ahhh….căutați pe Google ceva gen cum îngrijești un bambus.
Chirias: eu as prefera totuși să îmi spuneți că na, e altceva înțeleg mai ușor.
Spera sa creasca valoarea apartamentului in sine, suficient de mult (peste inflatie + dobanda bancara + profit bun). Daca „baga” banii la bursa e riscant (desi randamentele pot fi mari pe termen lung. Iar in imobiliare, daca vine un 7,8 macar le ai asigurate.
Văd că toată lumea de aici este investitor serios, dar habar nu are despre scopul real al acestor investiții imobiliare. Venitul lunar. Din 3 apartamente cu 2 camere în București ai un salariul de multinațională fără să muncești, fără să faci nimic. Nici o altă investiție nu-ți asigură un salariu lunar. La mine în bloc, de exemplu, este unul care are 20 de locuri în parcarea subterană. Le dă cu 40€/lună. Mai are încă în 3 blocuri. Deci face 3200€/lună venit sigur, că locul de parcare nu rămâne niciodată liber, nu ai mobilă de schimbat, nu ai de văruit, schimbat electrocasnice…
Nu contează „randamentul”, că e 1%, 10%. El are un venit lunar pe care alte investiții nu-l asigură.
E bine. Dar din investitie nu mai poti iesi foarte usor. Singurii clienti in caz ca vrei sa vinzi sunt locatarii, nu poti vinde altora din alte zone. Si cand singuru client e Mircea de la 4, cam scartaie treaba, Mircea o sa dicteze pretu. Dar e bine sa faci un ciubuc rapid, pe termen scurt.
Nici o alta? Hai pe bune. De dividend ai auzit? Cum sa nu conteze randamentul.
„Din 3 apartamente cu 2 camere în București ai un salariul de multinațională fără să muncești, fără să faci nimic.”
Salariul de multinațională de Bucuresti – eu as zice 2000 de euro net
Asta inseamna ca inchiriezi cu aproape 700 de euro acel apartament cu doua camere. Am cautat pe olx si aveti dreptate. Exemplu: nou complex rezidential super-lux finalizat din Pipera (hai sa nu dau nume, sa nu fiu chiar sadic, e unu cu norii). Exact atat se cere chirie la un apartament de 2 camere: 7-800 de euro/luna, am verificat eu acum o luna sau mai bine.
Aoleu, m-am uitat si azi pe olx! Drama. Sunt cateva zeci de apartamente acolo, la inchiriat. Si, pretul a ajuns deja la 549 e euro, mai sunt doar cativa ametiti care pun 700-750 de euro. Si sunt tot zeci de garsoniere si apartamente la oferta. Si bestiile de corporatisti cu banul gros tot nu vin, prefera sa lucreze de acasa, din Focsani. Adica nu prea vrea sa vina atat de usor banul ala „fără să muncești, fără să faci nimic”
Ca sa discutam in termeni de randament: vorbim de apartamente de doua camere cu 43 de mp utili, care trec bine de 100.000 de euro (apartament+loc parcare+mobilier)
Pentru silicon v
Despre asta e vorba,nu se mai inchiriaza.Si cheltuielile si creditul merg.
Acum sincer, cei care au cateva mii / zeci de mii de euro, oricum sub pretul unui apartament, cred ca sunt sustinatorii investitiilor in cripto, bursa etc. Cei care au cu zecile / sutele de mii devin foarte pragmatici si cumpara case chiar daca randamentul la inchiriere este sub 5-10%.
Motivatia este aceeasi pentru care 90-95% din oameni lucreaza pentru alti oameni.
Lipsa de viziune si de apetit pentru risc. In conditiile in care investitiile in imobiliare probabil sunt mai riscante decat investitiile intr-un ETF. Dar asta e perceptia. Ca ai ceva fizic al tau, care iti produce. Cand de fapt ai blocat bani intr-un pasiv care e posibil sa-ti produca pierderi – daca te uiti la istorie si destul de complicat de lichidat.
Bonus, o (mare?) parte din cei care „investesc” in imobiliare sunt fie bugetari cu salarii astronomice, fie bugetari care au luat parandaraturi, fie ambele categorii la un loc. Piata de capital? Fugi ba, ce-i in mana nu-i minciuna.
Să înțeleg că proprietarul intra pe profit după 71 de ani? O fi Highlander…
Wtf are you talking about? E pe profit din ziua 2. Ca apartamentele (deci jumatea de milion) exista, nu dispar.
Da, doar ca imobilizarea fondurilor in pasive gen imobiliare, costa si aia. Cu alte cuvinte, iti dau eu 500k eur pentru 1-2-3 luni. Nici macar nu sunt Nutu, si iti iau dobanda zero. Pastrezi tu profitul.
Realistic vorbind, tu nu poti sa le inchiriezi si apoi sa le si vinzi in alea 3 luni ca sa tii profitul, si sa imi dai banii inapoi. La bursa (sau orice alta investitie) poti face asta cu adevarat din ziua 2 daca ai nevoie de bani.
8K sunt numai taxele notariale
Eu iau in calcul achizitionarea unui apartament de aprox 40k in vederea inchirierii cu 250, luand un credit bancar cu 5% dobanda, si reinvestirea chiriei (bet si s&p 500, ulterior un al doilea apartament). Am luat in calcul o apreciere de 3% pe an a bunului, si 3% a chiriei. Calculele matematice imi dau un randament de 12-14% in 30 de ani, fata de 10% la investitii. Am pus un grad de ocupare de 80%, impozite si asigurari, renovari la 10 ani. Gresesc ceva fundamental la calcule?
Aia cu aprecierea 3 la suta pe an mi se pare science-fiction.
Avand in vedere ca in ultimii ani avem aprecieri de 10-15% pe an, de ce e optimist un 3% ? Ati verificat chiriile si preturile apartamentelor la marginea Parisului? De ce nu am putea ajunge si noi in 30-50 ani noul Paris ?
Pentru ca populatia Romaniei scade accelerat si in Bucuresti(presupun ca la Buc. va referiti)sint mii de apartamente goale.Va pot spune doar ca acum 2 saptamini a inchiriat prietenul meu un apartament vechi renovat si mobilat decent,2 camere decomandate in Titan zona cea mai buna si scumpa cu 300 de euro brut.Dupa 5 luni de stat gol apartamentul.Inainte l-a avut inchiriat cu 280 brut.
Dobanda de 5% este imensa.
Inteleg ca in jumatate de an chiria a avut o apreciere de 7.5% , dar 3% intr-un an (adica de patru ori mai putin ca in exemplu) vi se pare mult? Pot inchiria si filipinezilor ce vor veni sa construiasca in Buc, daca populatia Romaniei e in descrestere. Sunt de acord ca momentan spatiile de inchiriat sunt neocupate, dar se vor mai si intoarce oamenii la munca, odata si-odata.
Îți iese sub 7 randamentul real calculat corect la ce zici tu acolo
Aia cu Bucureștiul = noul Paris e o glumă. În următorii zeci de ani, populația totală a României va ajunge la maximum 7,7 milioane de locuitori, potrivit The Lancet. Deși ceva mai optimiste, predicțiile Eurostat (sistemul de referință NUTS – Nomenclature of territorial units for statistics) confirmă trendul. Bucureștiul scade constant până în 2050. La fel și Clujul, Iașiul ori Timișoara. Toate regiunile românești din nomenclator sunt în proces de depopulare, cu o singură excepție.
În tot acest timp, fondul imobiliar crește, pt. că se construiește mult mai mult decât se demolează.
Multumesc de lamuriri tuturor. Intr-adevar la un studiu mai atent, situatia actuala este de destul de riscanta pentru o investitie imobiliara (mai ales avand alternativa actiunilor). Motivele pe care le-ar vazut eu importante ar fi: 1. riscul mare de a nu gasi chirias repede sau cu concesii asupra chiriei cerute, din cauza telemuncii si a telestudiilor, 2. scumpirea recenta imobiliarelor ce e foarte posibil sa se corecteze in urmatorii 2-3 ani.
Pentru Anca
Sper ca ti-am fost de folos.Ma ocup de vreo 10 ani de inchirierea a 2 apartamente,nu ma mint si scriu toate cheltuielile si crede-ma ca recuperarea investitiei in 20 de ani(In conditiile in care apartamentele s-au cumparat fara credit)e un lucru discutabil.De aceea sfatul meu e sa te gindesti bine inainte de a face acest pas.
Am inteles ca inchiriezi vecine? Dar straine nu? :))
Observ ca se vorbesc mai multe limbi aici si apare un oarecare conflict. Pe de o parte autorul articolului care priveste totul din persectiva de afacere si cat castigi, pe de alta parte oamenii de rand care observa ca a detine niste locuinte poate fi echivalentul unui job full-time. Pe scurt doua gandiri diametral opuse care nu se pot intelege una pe cealalta.
Si acum daca vorbim apartament=investitie putem sa fim de acord ca oricum ai da-o nu este o investitie prea buna, date fiind chestiile ce vin pe langa. Sigur exista speranta ca pretul va creste, dar ce se intampla cand nu creste si scade? Stiu ciclu de viata al acestor bunuri este unul mai lung si multe se pot intampla, dar strict investional castigul real este prea mic pentru cata munca este si asta este perspectiva unui investitor. Pe partea cealalta orice roman de clase mijlocie cu venituri un pic peste medie realizeaza ca modalitatea de a-si rontunji veniturile reprezinta o locuinta ce o poate inchiria. Chitit pe treaba face niste calcule simpliste si realizeaza ca ar fi o chestie sa se bage. Motivele pentru care face asta sunt simple:
1. Bunul chiar e tangibil. In actiuni nu poti locui pe cand intr-o casa da.
2. Simtul de proprietar ii este bine inradacinat de cei din jur.
Si fix pe toate chestiile astea avem piata imobiliara care este acum in Romania. Ca si idee imi place ca foarta multa lume cumpara in speranta inchirierii si mai mult imi va place cand vom ajunge in punctul de cotitura unde piata asta imobiliara va declansa un haos urban mai mare fata de ce e acum. Din nou investiti in imobiliare, investiti in Romania.
Salut,
Nu am inteles exact cum sunt facute calculele.
Pentru 5 apartamente parca se aplica o altfel de taxare a venitului, nu cea pentru sub 5 apartamente. Faptul ca le-a luat cu 100 k si le inchiriaza cu 400 euro e o greseala. La 400 euro trebuie sa dai maxim 70k de pe apartament – adica mai degraba 60k si cu mobila si utilitati sa il faci de 70k. Altfel este o investitie proasta.
In cazul prezentat de tine se poate merge pe schimbarea tipului de chirias astfel incat sa nu-l mai schimbi la un an, creearea unei firme de administrare imobile si darea in comodat catre respectiva firma a apartamentelor, scad costurile in principiu si poti amortiza eventuale investitii in reparatii, schimbari de echipamente etc.
Se castiga bani de imobiliare dar nu te imbogatesti, daca nu le construiesti tu.
Rationamentul tau sufera de niste erori: iei in calcul anul 2020 la chirii cand au venit foarte multe apartamente din zona ArBnB si au mers catre long si faci calculul la bursa la fel un an atipic. Pe termen lung toti investitorii spun ca dintr-un portofoliu de pe S&p 500 poti scoate in siguranta doar 4% pe an, adica portofoliu castiga 7% dar daca vrei sa ai banii pe termen lung e sigur sa scoti doar 4% din el. Cam atat trebuie sa aduca si imobiliarele.
Din 100 de apartamente care costa 60k,maxim 3 au chirie 400 euro net.Crede-ma ca stiu ce spun.
Le inchiriaza cu 450. Mai citeste o data articolul.
Probabil ar putea scoate 500 in loc de 450 dar ar sta mai mult timp neinchiriat intre chiriasi deci media tot la 400 ar fi.
Also, 400 e chiria medie in Buc pt acel tip de apartamente si asa cum vezi, cifrele sunt medii peste tot in articol.
Ion, ai o bere. Fix aia se întâmplă.
De acord. Ce spui tu Septimiu este un ideal care nu se intampla in Romania in general si in Bucuresti in particular pentru ca este inflatie de apartamente scoase la inchiriere si prea putina cerere.
Dar asa este: in Vest pretul corect al unui imobil este acela rezultat dintr-o perioada de amortizare de MAXIM (!!) 15 ani prin inchiriere la pretul mediu al pietei pentru tipul de apartament pe care-l detii.
De regula un activ imobiliar are un pret bun daca perioada de amortizare prin chirie nu depaseste 12 ani.
Aprecierea valorii activului (net de inflatie) este o alta treaba si nu depaseste de regula (in perioade/cicluri economice normale) +2-3%/an.
In Bucuresti, media perioadei de amortizare la apartamente din clasa medie si superioara este intre 18 si 25 ani. Pe apreciere nu poti pune baza, chiar daca ea mai compenseaza ecuatia rentablitatii. Azi e +5-7%/an, maine e -2%/an. Nu va luati dupa preturile advertizate, nu au multa legatura cu valoarea reala a tranzactiei efective, care, data fiind inflatia de oferte, e mai mica.
Plus piata imobiliara fiind puternic nereglementata (sa nu zic haos, pampas) riscurile de tzeapa sunt mai mari decat justifica randamentul.
Plus ca imobiliarele in Romania sunt poate cea mai putin lichida investitie si daca decizi sa vinzi intr-un orizont de timp decent (3-6 sapt), vei avea mari surprize la pretul efectiv al tranzactiei.
Parerea mea.
Daca ar fi dupa mine nu as detine nicio proprietate imobiliara aici, este raiul chiriasului, cum zice si autorul (desi si unde am locuit micile reparatii, incl. becuri si cap de dus, le facea administratorul cladirii 100% pe costurile lui).
Stiu caci am locuit cu chirie in tari cu piata matura si reglementata unde, inainte sa faci ceva in casa, trebuie sa consulti o carticica destul de stufoasa, „ghidul chiriasului” care e parte din contract!
Dar contextul a dictat sa bag niste bani aici in caramizile intre care locuiesc, plus in niste terenuri montane pe care le mai vizitez odata in cincinal si al caror pret habar nu am daca e mai mic, mai mare sau egal cu cel de achizitie, in urma cu multi ani.
Asta am citit acum câteva minute în NYT.
Dacă ești chiriaș si:
– cresc chiriile precum în Cluj, Berlin, etc, trebuie să te muți. Fără discuții.
– cine a zis că piața imobiliară trebuie să se raporteze la chirii. Asta este o gândire de acum 10-15 ani. Mă uitam după ceva mic de cumpărat în Berlin. Raportul era de 50x (50 de ani pentru a amortiza prin chirie prețul apartamentului). Atât timp cât nu ai (vezi) alternative nu contează, prețul crește… Dacă nu cumperi în Focșani sau pornește un război sau vin extratereștri.
– ai un acoperiș și în cazuri ciudate ale vieții. De expl. inflație… Ai proprietate, poate și de închiriat, nu numai ca ai și un acoperiș dar în cel mai rău caz poți sa ceri chiria în pâine sau ouă sau carne de porc.
Cam singura alternativă, dacă dorești să trăiești cu un risc mai mare, este bursa. Însă nu-I asa se comfy, trebuie sa înveți, la început pierzi (de obicei).
Marmură, da este o idee dacă nu îți dai seama că mai bine investești în plăci OSB.
Cine investete in imobiliare? Cine are bani si nu a gasit un alt mod de a ii investi.
Despre BVB nu stiu ce sa zic.
Sunt cateva firme care au avut o crestere a pretului actiunii, dar restul?
Ma tot uit la Sphera Group, detinatorul francizei KFC si Pizza Hut, dar nu creste pretul actiunilor de 1 an.
Probabil acelasi exercitiu s-ar repeta si la alte firme listate.
O alta problema e lipsa de oportunitati de investitie. Am sunat la cativa brokeri si am zis ca am 10.000 euro si vreau sa ii investesc. Ori m-au ignorat ori mi-au spus ca ma contacteaza ei. Ma interesau obligatiunile, dar eram deschis si la alte sugestii.
Am incercat si aur fizic. Doar BCR vinde aur, dar, atentie!, nu il cumpara inapoi daca il ridici din banca, chiar daca ei ti l-au vandut. Plus ca exista legislatie care limiteaza detinerile de aur investitional ce le poate avea o persoana fizica.
Ce ramane de explorat?
Imobiliarele.
Dar si aici trebuie nuantat. Nu oriunde in Romania, ci doar in cateva orase.
E un articol pe Financial Times in care dau pentru Londra o rata a pretului imobilului vs veniturile anuale de 8 si spun ca e mare. Spune ca un raport spre 4 ar fi sustenabil.
Cat timp raportul intre pretul imobiliarelor si veniturile medii anuale in orasul din Romania e sub 8, iar veniturile sunt estimate a creste, atunci imobiliarele sunt subapreciate.
Si mai un lucru: raportul intre credite si depozite este subunitar, ceea ce inseamna ca sunt bani care baltesc in piata.
Sunt vreo 20 de miliarde de euro in depozite bancare peste volumul creditelor acordate.
Sunt potentiali investitori care nu au gasit oportunitati in Romania de a investi si tin banii in banci.
asta cu imobiliarele se rezolvă de către stat cu:
– impozite serioase, 1% la prima, 2% la a doua, de la 5% exponențial de la 3a proprietate în sus
– impozit de 45% pe moștenire
La sfert din ce spui tu si cu verificare ca se plateste pretul se prabuseste instant.
E sinucidere electorala ce zici tu acolo
Poti emite o scuza plauzibila (in afara de „vrem bani la buget”) pentru a taxa transferul unui bun (casa/apt/bun care se mosteneste, la care propretarul a platit taxe toata viata) catre copii/rude de gradul intai?
) ca a avut tupeul sa munceasca o viata si nu a baut pe caiet la birtul din sat.
Pot intelege 16%, taxa pe „profit”, daca consideri ca mostenitorii au castigat bunul, deci e „profit”.
Dar 45%, sau 50% prin alte tari, e o forma de comunism: „sa taxam chiaburii”. Eventual si 10 bice pe spate (ca tot suntem pe blogul bun
Pentru Sebi
Asa functioneaza lumea civilizata.Si functioneaza mai bine ca lumea noastra,cu toata legea asta comunista.Nu la 45 la suta peste tot,dar la procente serioase.
Oricum iti scapa 2 lucruri
1.Cel care a acumulat imobilul in principiu l-a facut pentru el nu pentru urmasi.In lumea civilizata copii sint invatati sa se intretina singuri si sa munceasca de la 16 ani,indiferent cit de bogati sint parintii.
2.In destul de multe cazuri mostenirile ajung la oameni care nu au avut nici o tangenta cu proprietarul. Nepoti,veri etc.
Nu stiu de ce ai scazut inflatia EU din calculul randamentului. Nu este ca si cum la comparatia cu orice alta varianta de investitie se elimina aceasta inflatie. Avea logica daca pretul chiriei era in lei si scadeai diferenta dintre inflatia din Romania (RON) si cea din EU (EUR).
Parerea mea este ca majoritatea celor care investesc in imobiliare spera sa vanda peste cativa ani la un pret sensibil mai mare. Chiria este doar asa, un pic peste.
Poti sa o consideri specula, dar asta ar fi si investitia pe Bursa intr-o singura companie companie care speri ca o sa creasca ca Fat-Frumos; apar mereu pe net exemple cu „acum ai fi fost milionar daca investeai in urma cu 10-20-30 de ani in compania asta care acum este pe val”.
Apoi mai sunt cei care subestimeaza grav problemele/costurile adiacente (cat stai cu imobilul gol intre chiriasi, cat costa reparatiile, inlocuirea mobilei etc). Nu o fi cazul in exemplul dat de autorului acestui articol, dar am vazut multi care visau sa faca o astfel de investitie fara ca macar sa puna pe hartie ce si cum – au auzit de la cineva un caz de succes (mult noroc cu chiriasi seriosi pe termen lung) si cred ca si la ei va fi la fel.
de acord cu inflația, de ce sa o scazi din randament… mere cu pere
poate sa scazi 1,4% din 2900 ca sa vezi cu cât se depreciază randamentul tău.
plus ca inflația e acoperita de creșterea imobiliara.
as mai completa ca CA și investiție o proprietate e vândută în 7-8 ani când, teoretic, are randament maxim deci acele sume cu electrocasnice parchet etc revin următorului propietar
Mai poți baga si pe Mintos.com. Randament ~10% anual, chiar si mai mult.
Mai putin cand unele dintre companiile care acorda imprumuturi dau faliment sau se inchid de pe o zi pe alta, si ramai cu o parte din investitie in recuperare, apoi dupa un an poti sa ii treci la pierderi.
Bagi si tu cate 10% in 10 companii diferite…nu or da toate faliment.
Riscul exista, desigur, dar eu personal nu stiu vreo investiție fara risc.
Bagi si o parte in bursa, o parte in imob, etc..
problema e simpla: gandesti in „venit lunar”. nici un om care face o afacere nu poate gandi asa. dealtfel a explicat foarte bine cineva mai sus. sunt orase mari cu apartamente goale, cumparate de fonduri … si nu le-au luat pentru ca si-au facut un calcul la cate becuri consuma lunar
Gândesc în termeni de afacere și randament nu în termen de „face fratele o combinație și găsește un prost care sa cumpere că nu sta el sa calculeze”. Gândesc în cifre. Valoarea unui activ nespeculativ e data de cat produce.
nu, gandesti ca un angajat, crede-ma
Andrei, n-are sens sa te compari cu fondurile alea. La fondurile alea zboara juma de board daca nu au gasit in ce sa bage banii si stau cu cashu in banca pe dobanda real negativa. De la un nivel in sus se roaga investitorii sa bage bani in tine, cam atat s-a tiparit in ultimii ani.
N-am citit toate comentariile dar e gresita premisa. Nu asa se investeste in imobiliare.
In imobiliare se investeste cu CREDITE si se face randament pe revanzare.
Daca ai 500K nu cumperi 5 apartamente. Cumperi 10 cu 50% avans / 50% credit.
Chiria nu face decat sa acopere rata creditului.
3 ani mai tarziu le vinzi si marchezi cresterea imobiliara de 5 10 15%. DAR 5 10 15% a fost crestere pe toata valoarea de 100K. Tu de fapt castigi 30% pentru ca in mod real ai investit 50K nu 100K.
On top! daca faci si plati accelarate la rata creditului (ca ai chirie mai mare decat rata) mai faci un mega randament si la reducerea dobanzilor platite.
Bottom line e ca in 3 ani cu 500K investiti acumulezi valoarea imobiliara de 1MM la care face 15% randament deci 150K la 1MM, dar cum spuneam in mod real tu ai baga 500K, deci ai facut 30% randament in 3 ani.
Semi de acord. Beleaua e ca nici o banca nu-ti da 10 credite de 50k. Daca ai rata de 400 de euro (sa zicem) ar trebui sa ai venituri de ~ 10K de euro pe luna.
„Gradul maxim de îndatorare permis de BNR a fost stabilit la 1 ianuarie 2020, la 40% din venitul net pentru creditele în lei şi alte plăţi obligatorii. Pentru un credit destinat achiziţionării unei locuinţe, prin programele garantate de Guvern, gradul de îndatorare poate creşte până la 45% din venitul net. În cazul creditelor în monedă străină, gradul de îndatorare limită stabilit de BNR este de 20%. ”
https://www.bursa.ro/gradul-de-indatorare-ce-este-si-cum-se-calculeaza-83335149
@CD – cand ai 500K ai alte servicii. Chiar la ING este unul de investitii imobiliare.
https://ing.ro/persoane-fizice/credite/ing-credit-pentru-investitii-imobiliare-cu-garantie-ipotecara
Plus ca na, cand ai 50% avans deja poti sa mergi si pe credite pe persoana juridica, iti mai creste randamentul ca nu platesti CAS dar te incurca TVA daca ai persoane fizie in chirie.
Ma rog, e lunga discutia, dar bani se fac, nu usor, esti tot timpul on the edge dar decat sa tii banii in banca…
Ramane axioma: Cresterea de avere serioasa si stabila se face prin imobiliare
@cd – cred ca ti-a scapat un zero pe undeva.
La venituri de 10.000 EUR/luna, 40% limita la rata creditului inseamna 4.000 EUR/luna.
Teoria e frumoasa, in practica apare intrebarea cat de aproape de marginea prapastiei vrei sa mergi. Pentru ca poti avea probleme de cash-flow – un apartament inundat de veninul de deasupra de ex; o sa iti recuperezi pagubele cu renovarea de la asigurari sau de la vecin la un moment dat, dar daca nu aveai un contract oficial in derulare pierzi chiria pe perioada cat dureaza renovarea, plus ca tu trebuie sa vii cu banii de renovare acum, peste rata la banca catre trebuie platita lunar.
Ai uitat sa calculezi ca banii pe care ii iei de la banca mai trebuie sa ii si dai inapoi.
Claude – te bate matematica? Pai cum am uitat asta? Evident ca ii dai inapoi când vinzi.
Ap 100k. 50 k credit.
3 ani chirie = 36 x 300 (net) = 10.200 euro
Revanzare la 120 – 125 k. Profitul e de 50% ca tu ai investit 50k. Ratele sunt sub 300 euro la 50k împrumutați.
Cei 10.200 acoperă amenajarea apartamentului sau ratele. Oricum e o investiție suplimentara amenajarea.
exemple mai concrete de la apropiați:
Ap 2 camere in 21 residence luat cu 78 vândut în 4 ani cu 98k.
Apartament 3 camere în 21 residence luat in 2019 cu 110k cu loc parcare inclus, are oferta pe el la 130k. N-a vândut inca.
Ioan
Ai dat un exemplu concretizat cu 20k profit deci 50 la suta ca investitia a fost 40k respectiv jumatate din pret.
Dar ai uitat niste costuri
-cheltuielile cu dosarul,asigurare,procesare dosar etc.
-Timpul petrecut cu amenajarea ,de cind l-ai achitat si pina a putut fi inchiriat,cel puti 4 luni la 21 si stiu foarte bine.Plus banii care s-au bagat pentru a putea fi inchiriat(mobila +elecrtrocasnice=altele.
-Taxele notariale la cumparare plus ipoteca.
-comisionul agentiei la inchiriere si Vinzare.
Acestea fiind spuse povestea ta ramine doar o poveste,iar banii produsi de prietenul tau sint cel mult la jumatate din ce povestesti pe aici.
chiar nu inteleg de ce te-ai asteptat tu la o analiza la virgula intr-un comentariu pe blog.
Evident ca sunt cheltuieli conexe (ma distreaza ca aia 900 de lei max la acordare credit sunt problema) dar cum am spus, o parte le recuperezi din chirii.
Uita-te la americani, ce am descris eu mai sus e fix modelul lor de imbogatire. Evident, e si ce a dus la criza din 2008 printre altele.
problema e alta: investitiile in imobiliare sunt o investitie buna din punct de vedere financiar dar din punct de vedere social, nu! Asa cresc preturile f mult, iar cei care vor efectiv sa locuiasca in ele vor trebuie sa plateasca un pret mult mai mare. El lucrand in Germania si cumparand ap. in Romania creste artificial pretul ap.din tara Dar roata se intoarce, pentru ca la randul sau cu 500k nu poti sa-ti iei mai nimic OK intr-un oras mare din Germania din cauza altor „investitori”
Exact.Dar la functia pe care o are ,probabil casa e inclusa in pachet.Dar da,daca ar fi bastinas german,ar injura pretul din MUnchen.
#numaifitisaraki
Stiu, de aceea in afara de casa in care locuiesc nu voi avea alte imobile luate pentru inchiriere. Poate pentru pastrat da. Luate ca sa fie, ca nu ai in ce sa depozitezi bani. Si vandute la nevoie, ori cand gasesti o investitie sau la pensie. Dar nu pentru bataie de cap si maruntis pe banii mei.
La 5 apartamente unul langa altul poate ar fi mai bine sa dedici si mai mult timp pentru ele si sa le inchiriezi in regim hotelier (ce-i drept, mai greu in pandemie). S-ar putea sa creasca binisor randamentul.,
Lăsând deoparte că deja avem cei mai mulți proprietari din Europa, landlorzii de Dâmbovița o să aibă viață grea în următorii ani. Piața chiriilor e lovită iremediabil, atât de permanentizarea soluțiilor de educație online, cât și de reducerea masivă a mobilității. Peste jumătate din călătoriile în scop de afaceri vor dispărea chiar după încheierea pandemiei, iar la birouri angajaţii vor lucra cu cu 30% mai puţin decât în perioada de dinainte de pandemie, estimează Bill Gates. Asta e o tendință globală la care și România se va ralia.
Local avem o depopulare masivă prin emigrare exact din zona care putea, teoretic, alimenta cererea de chirii: pleacă populaţia tânără activă (20-39 de ani), iar copiii români se nasc în alte ţări.
Mediul rural și urbanul mic, cele care au alimentat bulele imobiliare din 2008 și 2020 sunt azi pustii. Din satele fantomă nu vor mai veni studenți spre orașele mari. Și atunci de unde atâția chiriași pentru câte zeci de mii de apartament stau deja goale?
Potrivit calculelor ZF, Bucureștiul ar trebui să atragă în următorii zece ani cel puțin 1 milion de oameni, pentru ca proiectele de dezvoltare imobiliară actuale și cele care sunt în lucru să nu rămână nevândute, goale, pustii.
Mda. Numai ca nu.
Populatia de pe piatra asta cu pomi are o memorie de pestisor auriu.
Stai sa gaseasca niste containere (ca e criza acu) si vine urmatorul model de iPhone.
In doi ani o sa scrie alte articole in ZF si in Bill Gates.
Tara e gresita… in orice tara de bun simt, apartamentul/casa ar trebui sa coste 15 ani x valoarea chiriei… la noi la un simplu calcul in „Clug”… cocioaba 80.000 euro, chirie 300 de euro daca ai noroc sa-l dai. deci 15 x 12 x 300 = 54000 euro. N-are sens.
Un avantaj al preturilor la imobiliare intr-o tara ca Romania este ca au unde sa creasca, economia noastra fiind in dezvoltare, si mai dureaza pana ne aliniem la valorile din Europa.
ap în Rotterdam centru € 1250/luna chirie
12 x 15 x €1250 = € 225000
https://www.funda.nl/huur/rotterdam/appartement-87705407-hoornbrekersstraat-54/
mul noroc sa găsești 54mp la fel de decent în același cartier la 225.000
mentalitatea e diferita nu tara greșită prietene
Exagerezi. In Romania reala nu ti se face contract, daca vrei contract iti baga o chirie de zici ca-i palatul regal, iti opreste „garantie” o chirie pe care nu o mai vezi niciodata, mobila este ultimul jeg ramasa de la bunica, nu se zugraveste deloc, etc.
Intrebare pentru meseriasi, presupunem ca as putea investi 20% din venituri lunar in bursa, cum sa o fac ? o companie din BET ? mai multe ? bursa americana ?
p.s La crypto sunt -40%, dupa ce primele luni a mers bine +20-30% am bagat tot mai mult si a venit bearul
și la bursă vine corecția. că vine in 2 săptămâni sau in 3 luni sau in 2 ani, asta e ceea ce face ca jocul ăsta să fie pentru oamenii cu nervii tari.
Investitia este pe termen lung sau scurt? Daca e pe termen scurt cat timp ai sa urmaresti toate stirile din domeniu si evolutia cotatiilor?
Pentru termen lung (gen pt pensie) investeste intr-un index fund sau intr-o galeata de „blue chips” si apoi „uita” de ele; daca tot e pe termen lung, ignora variatiile pe termen scurt, pentru linistea ta sufleteasca. Incepe sa le urmaresti evolutia cu 5-7 ani inainte de momentul maxim in care vrei sa faci exit – daca nu reusesti sa vinzi cand e in crestere, macar sa nu vinzi cand e intr-o cadere.
Pentru termen scurt, tine cont ca sunt multi oameni care sunt platiti sa urmareasca toata ziua informatiile care ar afecta evolutia actiunilor pe bursa; si sunt pregatiti sa recunoasca ce informatie influenteaza ce actiune si in ce sens. Daca tu ai alta activitate principala si din cand in cand iti arunci un ochi pe bursa – poti sa ai noroc uneori, sa obtii informatia potrivita la momentul oportun, sa o interpretezi corect si sa actionezi la timp – dar sa nu uiti ca vei fi mereu in dezavantaj fara de cei descrisi mai sus.
@MihaiC, cred ca termenul de investitie se asociaza din start cu termen lung (ani, zeci de ani). Orice sub orizontul asta se numeste specula. Si nu e pt oricine.
@ciocolatiulverde: Cel mai sigur e sa ai rabdare si sa investesti sumele pe care le poti lasa acolo cat mai mult timp (ideal 7 ani minim, chiar si 10 – 15, pentru a putea depasi macar un ciclu complet al pietei).
Nu investi banii de care o sa ai nevoie, pt ca legea lui Murphy zice ca o sa ai nevoie sa ii scoti exact cand bursele sunt pe minus.
Si nu exista sfaturi „la minut” pe net. Trebuie sa te informezi si sa stii in ce te bagi. Incepe cu o cautare pe google „educatie financiara”. Sunt multe bloguri in Romania care iti pot da niste informatii decente.
DYOR
– 1) Iti faci cont pe ETrade sau Interactive Brokers
– 2) O data pe luna sa zicem in prima zi de vineri a lunii cumperi de 20% din venituri unitati de exemplu la fondul asta prin platforma brokerului:
– 3) Faci asta(contribui lunar, la aceeasi data, acelasi procent, fara sa retragi bani- ca la pilonul 2) timp de 37 de ani conform celor 20% pe luna investiti (sau 19 ani cu 45% investiti etc.)
– 4) Te feliciti pentru inspiratie si profiti
Atat. E matematica si functioneaza. Nu ai nevoie sa stii mai mult.
* Brokerul, fondul/ fondurile de investitii, valuta, randamentul anual, inflatia, perioada de timp de la pct. 3) samd. pot fi inlocuite cu orice altceva, recalculat randamentul si reajustata tactica.
@Levorius ce inseamna perioadele si cifrele de la pasul 3 ? nu m-am prins, adica daca depun lunar 75% din salariu, in 7 ani voi strange suficient astfel incat restul vietii sa pot lua 1 salariu/luna din dobanda?
Nu sunt cunoscator, n-am auzit de lyxor asta, dar aparent 30%/an suna bine.
De ce sa nu investesc in actiuni la companii mai cunoscute / romanesti ?
@ciocolatiulverde nu as lua prea in serios cifrele de la pct. 3), ele sunt acolo doar daca ai nevoie de motivarea pentru a te tine de un program de investitii pe termen lung (da, teoretic procentele din venit corespund perioadei necesare pentru a ajunge la o suma care iti acopera venitul lunar din dobanda, presupunand un randament al investitiei de 4% pe an dupa inflatie / comisioane; practic, nicio piata financiara din lume nu iti poate garanta acest randament „ceas”). Ilustratia provine din acest articol , pe care eu l-as lua cu cel putin un bob de sare totusi.
Am zis sa dau un exemplu efectiv cu pasi, cand am inceput cautam si eu ceva simplu doar ca sa vad cum se face. Pe site-ul acela gasesti ce ETF doresti, in functie de piata cautata, risc si diversificare dorite.
Actiunile individuale prezinta un risc la care nu e recomandat sa te expui ca investitor privat (neinstitutional), dar aici fiecare decide pentru el. E o tema mai vasta de discutie, dar poti incepe prin a citi cartea „A Random Walk Down Wall Street” de Burton Malkiel. Sper ca te-au ajutat raspunsurile mele cat sa iti faci o prima idee daca e ceva pentru tine pe termen lung sau nu.
Oricum ai alege o perioada de 20 ani consecutivi sp500 nu a fost niciodată pe minus
Asta include războaie mondiale
Cel mai tare articol din ce am citit in ultimul timp. Felicitari.
Mult peste ziarele de profil
Vezi ce batai de cap iti dau 5 apartamente?Tot felul de nebunii,beturi caseseuri,impozite,mentenanta,fisc,draci,laci.Mai bine de mine ca-s rupt in cur,n-am nicio grija.
Iar dacă pica piața, si pica regulat, te trezești cu pierderi masive pt câțiva ani. O prostie.
Si totusi investitiile in imobiliare antreneaza cresterea economica.
Daca de maine cei care au bani de investit baga banii doar la bursele de afara (sa zicem ca nu baga in companiile romanesti), cum ajuta economia locala? Banii aia nu mai circula in economie, chit ca e vorba de imobiliare.
Imobiliarele la noi cresc si pentru ca vin multi bani de afara si intra in circuitul intern.
Câți dezvoltatori imobiliari (rezidențial + business) , cel puțin în București, sunt companii 100% românești și câte sunt străine – – dpdv al capitalului, al sediului social, al provenienței materialelor și al forței de muncă sau al know-how-ului?
Sa vedeti piata imobiliara peste 15-20 de ani maxim, cand generatia „decreteiilor” o sa iasa la pensie, iar natalitatea mica o sa-si spuna cuvantul…
Daca apare inflatie masiva, jocul poate sa fie și invers.
Studiu de caz Timisoara: am cumpărat o garsoniera in 2014 cu 30 de coco, vândută in 2020 cu 55 de coco. Cumpărat apartament 3 camere in stadiu de proiect in 2017 cu 70 de coco, vândut cu 94 de coco. Cumpărat in final casa cu 150 anul trecut, lejer o pot vinde acum cu 200. Evident ca e specula, dar de ce sa nu speculam dacă piața o permite? Daca voi mai avea bani sigur voi miza in continuare pe imobiliare….
1. Am încercat să citesc cărți despre investiția la bursă, m-am pierdut pe la lumânărele. Mi se pare că sunt foarte mulți factori de luat în calcul pentru o decizie și nici n-aș ști să calculez sau să ponderez toți factorii ăia…
2. Am încercat să citesc cartea lui B. Graham, m-am poticnit, dar am înțeles că nu mă pricep la și nu am timp de analiză fundamentală
3. Fondurile astea – de ex. ce spune Levorius mai sus – nu le înțeleg. Refuz să bag bani în ceva dacă nu înțeleg cum funcționează și cum face profit. Am încercat astă-seară de ex. să citesc despre ETF, mi-am prins urechile.
4. Casele sunt ușor de înțeles. Pentru proști. Iei o chirie, vine ceva în plus pe lângă salariu, fără bătaie de cap, fără „dar trebuie să ai nervii tari” (nu am nervii tari, ba mai mult, nu VREAU să am nervii tari, vreau să fiu cât se poate de relaxată). Da, randament mic, dar speculă ca la balamuc, de ce să nu speculez, ete na, bine că dacă face asta vreun miliardar, e intuiție financiară, dar dacă o fac eu, sunt o nenorocită, o speculantă.
Risc-averse + inteligență medie + LENE COGNITIVĂ, this really is a thing.
Încă ceva cu acțiunile și fondurile și toate năzdrăvăniile astea: din păcate, despre ele îți povestește adesea tocmai brokerul (pe site-urile lor găsești cele mai multe informații), care are un interes în a-ți prezenta lucrurile în roz. Or, eu nu de la cel care-mi vinde parizerul vreau să aflu dacă e parizerul bun. Iar ca să aflu mai multe despre aceste fonduri, dar nu de pe site-urile brokerilor și ale caselor de cum s-or mai numi ele, alea care îți iau x% la orice tranzacție, trebuie să caut foarte mult, să înțeleg algebră avansată, or, meseria mea nu e asta, nu mă pricep la algebră. Și nici nu vreau, lene cognitivă. Vreau să fiu relaxată și să mă joc pe steam în timp ce vine o chirie nu foarte mare, dar fără bătaie de cap.
Pe de altă parte, un apartament nu e prea greu de evaluat, chiar și pentru oameni cu o inteligență medie și foarte risc-averse, așa ca mine. Într-o casă a stat oricine. Un ETF nu a mâncat oricine la micul dejun.
Graham e foarte criptic; Poti incerca cu lista urmatoare
• Common Stocks & Uncommon Profits (Fisher)
• You Can Be a Stock Market Genius (Greenblatt)
• Market Wizard Series (Schwager)
• Security Analysis (Graham and Dodd)
• Option Volatility & Pricing (Natenberg)
Nu sunt toate simple sau usor digerabile dar mie mi s-au parut mai usor de inteles decat Graham.
Faza e ca multi il dau pe Buffet exemplu si ii iau recomandarea de cartea asta fara sa explice ca el a avut si educatie financiara solida si a putut sa isi cumpere timp cat sa priceapa multele carti citite. Plus ca in US piata de capital e un subiect atat de discutat incat crescand acolo deja au niste concepte impamantenite de mici.
Bun, am vazut in comentarii cateva cazuri concrete de bani bagati in imobiliare si cat au produs(sau nu). Dar nu am vazut niciun exemplu de castig pe diversi indecsi. Dar sume concrete gen am bagat 10k, am luat dividende x, am vandut y. Asa am facut si eu 70% profit pe actiuni NCHL, ca am bagat doar 10$, deci profitul e 7$ nici nu mai conteaza nu?
Investitiile pe indecsi se fac pe termen lung, si la fiecare salariu, nu ‘am cumparat, am vandut’
Urmaresti de exemplu indicele BET, si ‘am cumparat actiuni la Fondul Proprietatea de 26.850, acum valoreaza 33.600 (+26%) daca as vinde (cu tot cu comisioanele scazute) si dividende 995 Lei care urmeaza sa intre pe 22-Jun’
Similar celelalte 17 companii din indicele BET
Ok, incepi sa ma pui sa ma uit la un index. Asa daca iti zic si eu sa te uiti la evolutia bitcoin in ultimii 5 ani ies mai profitabil(desi eu am pierdut 100$).
In a doua parte a mesajului dai niste cifre, dar fara sa dai niste date. Cand ai bagat acei bani? Acum o luna, doua, 5 ani?
Ai cerut un exemplu, si cand ti se da, tot nu esti multumit.
Indexul respectiv contine 17 companii, il poti replica cumparand proportional cu ponderea actiunile respective (ti-am dat doar un exemplu din cele 17)
Sau poti cumpara ETF-ul care il replica, dar mai dai un comision si la acel ETF (iar la BET, e de peste 2%)
Sau poti cumpara Bitcoin. Sau imobiliare.
E alegerea ta daca vrei sa investesti pe termen lung sau scurt, risc mai ridicat sau mai scazut.
Marja de timp din exemplu e de 1 an jumate, dar tot nu te ajuta foarte mult, pentru ca pui bani luna de luna, nu toti o data, astfel ca banii pe care i-ai pus in Martie 2020 s-au apreciat poate 100%, cei pe care i-ai pus saptamana trecuta, poate esti pe minus deocamdata, iar uneori ai pus mai mult, uneori mai putin
Investind pe termen lung faci o medie pe trecut, si estimezi cat ar putea fi in viitor, dar nu ai garantii
Cat 15-30% incaseaza Booking?
Cat 100 lei costă o curățenie? Adică din start 20 euro când tu dai cu 50 camera.
Cat 2% din valoarea apartamentului (!!!) dai că taxă la primărie daca îl dai in regim hotelier și scoți certificat de clasificare.
Cat costa timpul tau să cazezi fiecare nebun și să stai sa ii explici cum ajunge, cum descuie, unde parchează și unde e centrul?
Aduna astea și discutam și despre regim hotelier in episodul următor.
O sa dau aici un exemplu concret de comparatie imobiliare vs. bursa.
IMOBILIARE:
Apartament comunist cu 3 camere:
– cumparat cu 71.000 euro in martie 2007 (in 2007, acest pret era sub nivelul mediu al pietei!)
– cumparat prin credit imobiliar, avans 21.500 euro, dar platit anticipat dupa numai 2 ani.
– renovat din temelii cu 10.500 euro
– vandut in martie 2021 cu 67.000 euro. (pentru starea si genul de apartament, un pic peste media pietei din acel moment)
– In toata aceasta perioada, cu exceptia primilor 2 ani in care am locuit personal in el, apartamentul a fost la inchiriat cu chirii ce au oscilat intre 310 euro – 470 euro, in functie de pretul pietii.
– Reparat si zugravit la fiecare 2 ani, minim, chiar mai des.
PROFIT TOTAL: 12.000 euro. (pe 12 ani, deci cam 1000 euro pe an, daca scadem cei 2 ani in care am locuit eu acolo)
Yield anual: 3.49% (este valoarea neta, s-au scazut impozite, asigurari, taxe, etc)
BURSA:
As fi putut lua cei 22.500 euro pe care ii aveam in martie 2007 si as fi putut cumpara actiuni la firma la care lucram atunci. (o multinationala cotata la bursa)
Daca tineam actiunile pana in martie 2021, cand am vandut si apartamentul, si plateam si impozit pe profit, as fi putut obtine 167.000 euro.
Deci 12.000 euro din imobiliare vs. 167.000 euro din bursa.
Nu pun aici toate calculele detaliate, ca sa nu va plictisesc, dar am luat in calcul costuri de renovare, tzepele luate pe parcurs, lunile in care apt. a ramas gol, datorii neplatite, inclusiv dobanda platita la credit, costurile de vanzare, comisioane, etc.
In cei 12 ani, am intalnit urmatoarele situatii de chiriasi:
– datorii de 1.000 euro lasate dupa numai 3 luni, plecat din apartament fara sa mai raspunda la telefon.
– datorii la intretinere si utilitati (asta lasa cam 70-80% din chiriasi)
– chiriasi care nu au schimbat niciun bec ars din casa timp de 1 an.
– chiriasi care nu au spalat niciodata frigiderul timp de 2 ani.
– chiriasi care ma sunau la 10 noapte sa ma intrebe de ce nu e curent la ei in cartier.
– montat tapet rosu-Bordeaux in dormitor si facut studio de video-chat acolo. Scandal la final, cand am cerut sa se dea jos tapetul si sa se varuiasca alb, cum era.
George, ai relatat la fix, la virgula, experiența mea.
Referitor la lista cu liniute ed la final, noroc ca aveai contract si ti-ai putut recupera banii.
One bad investment nu justifica un punct de vedere sau altul, caz clasic de buy high sell low
… cunosc cazuri care au cumparat SIF-uri prin 2007… guess what, ai fi mult pe minus daca ai fi facut prostia asta si ai fi tinut de actiuni pana acum, deci Bursa e departe de a fi vreun exemplu infailibil. Invers, daca erai inspirat si cumparai Amazon de 22k dolari in 2007 si aveai acum un milion de dolari.
Adevarul simplu e urmatorul: in 2007, Romania era intr-una din cele mai masive bule, cumparai atunci – bad investment. In 2021, modelele economice arata ca ne aflam cel putin pe la fair value (Banca Centrala Europeana spune chiar undervalued, dar nu cred asta… poate orasele semi-moarte economic)… puteti cauta singuri pe net ce active performeaza in perioade inflationiste (cum o sa urmeze acum). Imobiliarele sunt printre ele, eu pana acum am preferat expunerea pe FAANG si chestii consumer care pot transmite pretul mai departe consumatorilor si sunt un hedge natural la inflatie, dar imobiliare sunt foarte OK. Ma rog, is la moda opinii de genul asta, dar na, adevarul este ca daca ascultai de cei care spuneau ca nu e un moment bun sa cumperi un apartament in ultimii 3-4 ani si voiai sa faci asta, ai pierdut…
Ca fapt divers, apartamentul meu „valora” prin 2008 vreo 120.000-140.000 euro.
@Mike: aveam contract, chiar mi-am sunat avocatul sa-l intreb ce sa fac. Mi-a spus ca dureaza intre 6 luni si 1 an sa evacuez chiriasii si ca ma poate costa inca vreo 1000 de euro (in cheltuieli de judecata) ca sa recuperez 1000 de euro. Asa ca contractul nu are nicio valoare in Romania. Am mai fost implicat in procese, cel mai „rapid” a durat 3 ani.