Am mână liberă de la Vali să vă plictisesc astăzi, mai ales că mă bântuie o răceala cumplită 
Poveștile frumoase ale agenților imobiliari sunt deseori doar povești. Chiar dacă probabil/posibil în marea schemă a lucrurilor cel puțin din punctul meu de vedere în unele puncte de interes din București-Ilfov prețul unui metru pătrat construit în clădiri noi este încă potențial subevaluat în raport cu evoluția câștigurilor salariale medii și a mediilor europene per mp, dar și al randamentelor obținute din chirie asta nu înseamnă neapărat că această clasă de active aduce cele mai bune randamente sau că ele sunt garantate – nici pe departe, iar riscurile sunt frecvent pe măsura (chiar dacă sunt deseori puțin mai greu de evaluat), pentru că efectele de levier (obținute prin produsele de creditare) aduc riscuri foarte mari pentru bunuri care nu sunt lichide (și cutremuracioase în regiunea noastră tectonică) spre deosebire de o acțiune pe care o poți tranzacționa la secundă deseori chiar și automat (unde știm foarte clar din start cât este pierderea permisă, putând să o limităm prin ordine de vânzare executate instant la atingerea unui palier fix sau procentual).
Interesul tuturor agenților imobiliari nu este bunăstarea generală a populației, ci și comisionul de vânzare-cumpărare care poate ajunge (din ce în ce mai frecvent) în România și la 6%. Asta înseamnă că la fiecare 15 apartamente vândute agentul imobiliar câștigă 1 (!!!). Chiar și dacă vinde un singur apartament pe lună, o dată la 15 luni rămâne cu unul. Nu-i rău, nu-i așa, pentru niste anunțuri cu poze strâmbe și neinspirate, postate cu 50 euro la pachet pe 3 siteuri imobiliare principale și 5-7 vizionari cu potențiali chiriași unde orice apartament este o adevărată „oportunitate” pe care se bat clienții.
Cum vinzi însă mult mai usor? E simplu, construiești o poveste investițională și te bazezi apoi pe lăcomie. Observ din ce în ce mai mult postări și promovări cu tot felul cu randamente senzaționale în general de peste 15-20% pe an. Multe sponsorizate, țintind clienți romani, unele pentru imobile din România dar din ce in ce mai des și prin străinătate – și nu doar în Dubai, ci și în Spania, Italia etc. Uneori de agenții, alteori de dezvoltatori, mizand pe naivitatea oamenilor și pe evoluția analfabetismului financiar.
Marea lor majoritate au prin justificarea matematicii din spate efectul de levier. Chiar dacă cel puțin teoretic nu este nimic greșit în asta, ideea de a investi în speranța unui randament incert bani pe care nu îi ai într-o nișă pe care nu o cunoști direct este o stradă cu două sensuri. Să presupunem că ai 30.000 de euro și vrei sau îi îi folosești ca și avans pentru a cumpără o proprietate de 100.000 euro în scop investițional. Folosim o matematică băbeasă, simplicată la extrem, ca să ținem lucrurile simple si usor de comparat.
1. Investiția imobiliară (CAZUL 1)
Luam un credit de 100.000 Euro cu un avans de 30% și o dobândă de 6% în euro. Teoretic putem să ne jucam și cu un avans mai mic dar pentru a păstra lucrurile simple mergem pe 30%.
Levierul tipic în investițiile bursiere simple este între 1:2 și 1:5 (ceea ce înseamnă că poți controla de două până la cinci ori capitalul tău inițial – să îl numim simplist avansul), deci dacă ar fi să consideram un „avans de 30.000 euro” pentru a controla 100.000 euro avem nevoie de un levier de 1:3.3 (controlezi de 3.33 ori mai mult decât avansul tău de 30.000 euro) și ești în jumătatea inferioara a acestui interval. Levierul poate ajunge și la 1:100 pe piața Forex sau a produselor derivate sau mai sofisticate și sunt bănci care iți permit lejer pentru actiuni normale, 1:10 daca creditul este luat prin divizia lor de brokeraj, dar nu ne ducem acolo cu explicatia pentru că levierul ridicat crește exponențial riscurile, așa că este recomandat să fie folosit cu precauție, deci continuam exemplul în ambele cazuri pe 30-70 adică 1:3.3.
În exemplu nostru (1) dacă acel apartament de 100.000 de euro ajunge să coste 130.000 euro după 3 ani (investiție senzațională, și fantezist de nesustenabilă), randamentul total al investiției nu este de 100%. Nu „am băgat” 30.000, vindem și scoatem 60.000 după ce dăm cei 70.000 băncii. Avem 6% dobânda pentru cei 70.000 împrumutați, deci costul banilor a fost de circa 12.600 euro în 3 ani (de fapt e mai mult, pentru că dobanzile nu se calculeaza așa și mai sunt și alte costuri). Fiecare an extra de credit ne reduce grosolan randamentul.
Așadar cei 30 investiți au devenit 30+30-12.6=30+17.4 adică 58% deci 19% pe an dobândă (nu mai ținem cont de actualizări / capitalizări, facem simplu).
Daca însă prețul scade cu doar 20.000 euro (vindem la 80.000 euro) am pierdut tot capitalul nostru inițial, plus circa 10%, adică 2.600 euro. Pe când în cazul 2 puteam pierde maxim capitalul (avansul), pentru că ESMA (autoritatea europeana) face o chestie numită Negative Balance Protection, contul nu poate intra pe minus și unde efectiv nu poți pierde decât maxim suma investita.
Nu crezi în bănci? Le poți cumpără acțiunile și nu produsele (creditele).
2. Investiția Bursieră (CAZUL 2)
Repetăm această matematică pentru un singur an uitându-ne la acțiunile băncii care ne-ar da creditul, să zicem BT pentru că este o bancă solidă și de încredere, sau orice alt indice, gen indicele BET (+20%), un ETF etc.
În anul de referință (1 an) avem creștere de la 19 la 28 RON/acțiune. Apreciere 47%, randament investitie 133%. Credit cu dobândă 10% (o facem mai mare să fie) folosit pentru finanțare.
Levier 1:33 (avans 30%, deci costul banilor împrumutați este 7.000 euro)
Avem 30.000 investiți (avansul), valoare investita totala 100.000, portofoliu lichidat cu 147.000, costul banilor împrumutați 7.000, deci 40.000 profit brut. Apreciere 133% cu risc 0 de intrare pe pierdere peste capitalul investit și limitare clară și la alegere a pierderii prin stop loss.
Risc mai mic. Randament de la 133% la 19%. Chiria și dividendele se anihilează reciproc – 4.2% la BT și 6.2% la BRD.
Nu am luat în calcul taxele notariale și comisionul agentului imobiliar care duc în primul caz randamentul la sub 15%, și impozitele (în ambele cazuri).
De ce am făcut această comparație? Pentru că mai toți „experții ajutători” compară investiția cu levier din imobiliare cu investiția fără levier de pe bursă, lucru complet greșit.
6×15=100
Fără matematică viața e pustiu!
Se rotunjeste in plus sa fie de un kg, scuze 100k euro.
Era 16 (sau chiar 17 ca se mai plateste si impozit), but still!
In perioada nebuna 2021-2022 stiu personal agenti care vindeau 2 apartamente PE ZI!
Adica ramaneau cu unul nu la 16 luni ci la 2 saptamani!
Ok, unele vanzari erau apt mai mari, altele mai mici sau garsoniere, but still…
Also, asta cu „poate ajunge pana la 6%” e chiar mai nasoala in realitate. Imobiliarii ca norma luau 3% de la fiecare (vanzator/ cumparator) dar erau unii care luau 3.5 sau chiar 4% de la fiecare. Extrem de putini cei cu exclusivitate care luau doar 5% de la vanzator.
My point este acela ca desi 6×15 < 100, un apartament odata la 15 luni este o estimare puternic conservativa pentru un imobiliar savvy.
@ion – Chiar vreau sa stiu mai multe detalii despre agentul ala care vinde 2 apartamente pe zi, adica 10 pe saptamana, 40+ pe luna, 500 pe an.
Sunt curios mai exact de unde gaseste el atatia clienti pe zi cand este plin de agenti si in acelasi timp in cat timp ajunge de la intalnit un om la o tranzactie, pentru ca nu vad realist cum functioneaza asta, de unde are acele listinguri sau clienti la cumparare.
Stiu, copiezi anunturi de la proprietari, te cauta un cumparator – insa chiar asa magie este de te cauta cumparatorii plangand cu banii in mana, vin sa vada un apartament si semnezi hartiile pe masa din bucatarie?
Toate cifrele sunt rotunjite intenționat. Vezi că apare mentionat
Comentariu ascuns de spiriduși!
[Click aici]
Articolul asta nu pare a fi pentru cei cu 400k eur in buzunar si nici pentru cei cu 10 apartamente
Acum știm de ce trage MarcelD pentru psd în comentarii. Măcar nu o face dezinteresat.
Pai nu ai auzit ca dau case? Stai aia cred ca erau altii.
Am la închiriat un apartament, o garsonieră și un spațiu comercial. Atât am reușit să bișnițez în paralel cu ocupația principală, dat din taste pe la diverse multinaționale. Fără credite acum, că le-am plătit pe toate, inclusiv cel pentru casa în care locuiesc. Mai puneam de-un apartament dacă nu mi-aș fi făcut plăcerea de a sparge bani pe două mașini noi (până atunci am avut doar SH), pentru mine și nevastă-mea.
La depozite am prins o vreme bună, dar de atunci dobânzile au luat-o tot în jos. Titlurile de stat ar mai fi ceva, dar ții banii blocați vreo 5 ani. Bursa e ca un teren minat pentru subsemnatul, așa că mi s-a părut cel mai la îndemână să investesc în imobiliare. Sigur, nu e totul roz, dar lunar vin niște bani. Am stat cu spațiul comercial neînchiriat cam un an de zile, dar apartamentul și garsoniera au produs. Sunt curios acum de impozitul nou pe proprietate, dacă ajunge chiria anuală din urmă, poate vând tot și bag banii în titluri de stat.
Pentru 8% pe an nici nu mă dau jos din pat
MarcelD, cat ai mai bagat in apartamente ca sa ajungi sa iei 1400 chirie?
Niciodata a inchiria nu e venit pasiv!
In absolut orice model de pe planeta asta se pune un anume procentaj pentru depreciere (intre 1 si 3% anual, de obicei; 3%*400k = 12k!).
In curand (foarte curand as zice) se va taxa puternic asta cu inchiriatul. Fie taxarea pe imobile de la taxele locale daca sunt pe PF, fie taxarea la profit daca sunt pe PJ.
Eu nu inteleg cum au facut unii asa multi si totusi declara „Titlurile de stat ar mai fi ceva, dar ții banii blocați vreo 5 ani”. Daca iti iei tituri Fidelis pe bursa ( au dobanzi in jur de 5% pentru EUR si 7,5% la lei) le poti tranzactiona oricand tot pe bursa. NU sunt cele mai lichide active dar nici nu sunt bani blocati! Si in plus la titlurile de stat nu se plateste impozit pe venit pentru veniturile din dobanzi
400k si el ii tine in imobiliare
Bro wtf, totusi cu exceptia cand sunt spatii comerciale are sens, sau vile de protocol ceva..
Anyway intreaba-i pe aia care fac startupuri cu 200k de pe zf
Btw daca vreodata la magazin ceva vi se pare scump, nu e, sunteti voi prea saraci, cei top 10% trag cat restul 90% si inca ceva
Nu știu ce-am făcut cu comentariul sau dacă a intrat în moderare.
Reiau:
Să-mi spui cum scoți lunar bani din titluri de stat, spre deosebire de închirieri. Am nevoie de bani acum, nu peste vreo câțiva ani. Pentru aia am alte opțiuni, dar ce știu eu cum se fac banii, sunt doar un bișnițar.
Decât să deschid poziții „cu levier” pe bursă mai bine intru in vreun cazinou mai acătării. Ies păduche in ambele cazuri, măcar mai îmi clătesc ochii.
Am o dilema: de ce ai alege un casino (cel mai probabil cu pacanele) si nu pariurile?
La pacanele nu am jucat decat o data, si aia la misto, dar pare un mecanism in care doar iti ia banii si tu nu prea ai mijloace de a controla acest lucru.
Adica joci tu impotriva unui calculator setat sa iti ia toti banii.
Macar la pariuri mai ai ceva sanse de castig (comparativ cu pacaneaua), daca iti folosesti un pic mintea si daca ai niste noroc.
Aderentiu, cazinourile nu sunt pacanele
Comparam 2 metode la fel de sigure de a pierde banii. Cum se numea treaba aia cu citim dar nu banglim ce înseamnă?? :))
Spre deosebire de pariuri unde ai toate mijloacele sa controlezi cand castiga Barca sau Real :))
@Arhi
Nu am intrat pana acum intr-un cazinou 🙂, doar ce am vazut in poze/filme. Intr-o sala de jocuri am intrat o data.
Pentru mine sala de jocuri (din cartier) era cam similara cu un cazinou (de fapt salile, ca sunt destul de multe).
Dar e bine de stiut pentru cultura mea generala 😁.
@ Warcloud
Nu am spus ca pariurile ar reprezenta metoda de succes in viata.
Ce am vrut sa zic este ca daca ar fi de ales cum sa te “distrezi” (pierzand bani), mie mi s-ar parea mult mai ok sa joci la pariuri, unde mai o sansa sa iei si tu ceva inapoi.
La pacanele doar bagi bani intr-o masinarie programata doar sa ti-i ia.
Investiții “pe levier”! Cine inventează asemenea expresii? Pare mai ‘scientific’, pare? Pentru mase, mulțimi, gloate?
Mda, când poate fi explicat mult mai simplist că imobiliarele cumpărate acum nu mai rentează : apartamentele noi 2 de camere din zone foarte periferice din bucurestistan, au ajuns pe la preț de 100 000 euro; daca s-ar incasa din chirie 5000 euro net (după impozite și alte cheltuieli) pe an , investiția inițială ar fi recuperată in 20 de ani !!! Și asta în ipoteza în care ar fi închiriat non-stop, și fără cheltuieli de întreținere,reparații, renovări și pierderi din tzepe (ipoteza foarte puțin probabilă) ; nici o investiție nu poate fi considerată buna dacă are breakeven la 20 de ani…
Plus, exemplul e din zone cu infrastructura de transport public slab dezvoltată, cu șanse minime de schimbare a situației pt că efectiv nu au pe unde sa o ia autobuzul sau tramvaiul. Deci nici nu poți spune că o să crească în timp valoarea apartamentelor . Plus că este ofertă, interlopii tot fac reshitentiale în câmp…
Apartamentele din alte zone au alte prețuri, ok și chirii mai mari, dar se păstrează perioada de breakeven…
E tradus leverage.
N-ai inteles nimic. „investitia initiala” in cazul descris de autor e doar avansul.
Traducerea lui leverage prin levier este o alegere cel putin nefericita, daca nu ignoranta. Levier (obiectul) este “lever”, confundam cauza cu efectul.
@car
Desi nu sunt deloc adeptul inv. imobiliare, vezi ca e hiba in demonstratia ta.
Zici „apartamentele noi 2 de camere din zone foarte periferice din bucurestistan, au ajuns pe la preț de 100 000 euro; daca s-ar incasa din chirie 5000 euro net (după impozite și alte cheltuieli) pe an , investiția inițială ar fi recuperată in 20 de ani !!! Și asta în ipoteza în care ar fi închiriat non-stop, și fără cheltuieli de întreținere,reparații, renovări și pierderi din tzepe (ipoteza foarte puțin probabilă) ; nici o investiție nu poate fi considerată buna dacă are breakeven la 20 de ani…”
In loc de „breakeven la 20 ani” care inseamna ca ai ajuns dupa 20 ani tandea pe mandea cu cat ai bagat initial, corect ar fi fost „iti dublezi iinvestitia, pe putin, in 20 ani”. Pentru ca ai bagat 100k iar dupa 20 ani scoti 100k din chirie si iti ramane si apt pe care, la vanzare, scoti minim cei 100k investiti (mai probabil ~150k dupa 20 ani).
In imobiliare, sa scoti din chirie valoarea apt in 20 ani nu e prea rau. In general, in anii pre 2008 era considerat optim la nivel international un termen de recuperare prin chirie de 15-18 ani. In zilele noastre, in RO unde imobilele sunt supraevaluate pe piata tranzactiilor v/c in raport cu piata chiriilor, un termen de recuperare de 20 ani e destul de optimist, mai degraba 22-25 ani.
Asta e formularea. Leverage / efect de levier. Așa se traduce din păcate în Română.
Nu eu am scris dicționarul
https://dexonline.ro/definitie/levier/686362
CFD-urile sau levierele, nu sunt instrumente de utilizat pentru oricine. Sigur, in teorie e totul foarte roz si profitabil, insa in practica lucrurile stau foarte diferit.
Din punctul meu de vedere nu exista o singura varianta castigatoare (imobiliare sau bursa). Exista un mix care trebuie sa fie castigator: azi merg bine imobiliarele dar merge prost bursa, si invers; important e ca atunci cand tragi linie, peste ani; sa fii pe plus.
Spre exemplu am descoperit o nisa in imobiliare care e foarte profitabila, face aprox 20% randament anual (poate ajunge si la 25-30%). Si nu; nu e vorba de inchiriere in regim hotelier, nici de ce mai vedeti pe youtube ca investitii. Pur si simplu achizitii imobiliare care aduc un randament de minim 20%. Am vreun interes sa fac cursuri si sa-i invat si pe altii metoda asta? In niciun caz. S-ar dilua piata foarte mult, iar randamentul ala de 20-25% pe care-l scot anual, ar ajunge probabil la 10-15%. Cu cat mai multi jucatori in nisa asta, cu atat mai rau pentru mine. Daca as folosi si levierul in achizitiile astea, as scoate randamente mai bune, insa prefer sa cumpar cash, sa nu risc mai mult decat e cazul.
Cum ai zis tu, fara imprumut, 100% cash care e investitia minima?
Nu dau detalii despre nisa, si oricum suma e usor irelevanta. Degeaba iti spun ca e 100k euro, pt ca asta nu inseamna ca ar fi vorba de ap cu 2 camere… 100k ar putea la fel de bine sa fie constructia unei case (build-to-rent / build-to-sell); ar putea fi un studio la One; ar putea fi un spatiu comercial in anumite orase; ar putea fi un teren langa DN/autostrada; etc …
Pot doar sa spun ca e o nisa care in afara tarii functioneaza extraordinar de bine (ceea ce m-a si dus cu gandul defapt la implementarea ei in Romania).
Chiar acum m-am uitat peste randamentul pe ultimele 12 luni: 23%
S&P 500 pe ultimele 12 luni: 34.63%. M-am uitat si eu acum in IBKR pe 1 an: 34.31%.
Dar e cool rau nisa ta, te rog nu ne zi de ea.
Ev21: ești analfabet funcțional sau te prefaci? Ce ai crezut, citind ca am scris, ca doresc sa demonstrez? Ca imobiliarele sunt mai tari ca bursa? Pai dacă ma uit acum pe Tradeville, sunt pe ultimul an la +40%. Fonduri de investitii (certinvest): +35%. Asta înseamnă că trebuie sa-mi bag toți banii în bursa??
Ce am vrut sa spun este ca exista și imobiliare cu randament mai mare decât clasicele garsoniere, fără a fi nevoie sa iau credite pt asta.
@ev21, wow +34% pe anul asta pe IBKR? cum ai facut asta? eu sunt vai si amar la +3%.
@CP also wow, cum ai ajuns la +40% pe Tradeville?
Portofoliu vechi + acumulări în scaderi. Ce-i drept am câteva companii care mi-au crescut mult media (atb, sfg, tlv…). Dar în principiu am luat în căderi și când erau panici în piață.
@michael nu pe anul asta ci pe ultimele 12 luni ca asa a decis CP. YTD sunt +19.41% si S&P e +20% deci iti cam dai seama cum am ajuns la performanța asta “wow”: keeping it boring
“Smecheria” la imobiliare mai e si ca tu platesti rata in RON dar iei chirie in EUR si in plus (si aici un maaare plus) ca nu declari veniturile din chirii. Daca baietii cu 10 apartamente ar declara chiria in plic si ar plati impozit pe profit plus CAS deja nu mai merita afacerea.
Levierul e avantajos la imobiliare ca spre deosebire de bursa nu esti margin called atat de repede, de fapt nu esti mai niciodata.
Multi vad imobiliarele o investitie mai stabila pentru ca aceeasi oameni vad bursa ca pe un joc sau cazino. Dpmdv un all world ETF e mai stabil ca niste apartmente in ghetourile noi ale Bucurestiului.
Mai conteaza mult si strategia (income lunar, growth etc) si orizontul de timp. Daca ai deja 45+ si te apuci acum de investit in imobiliare “pentru pensie” cam rad aia de la banca de levierul tau.
Si cam aiurea sa compari doar cu bursa din Romania, imho investitia la bursa merita doar daca o faci pe bursa din SUA in companii globale (prin ETF-uri, ofc).
Articol bun, dar nu va convinge pe multa lume din pacate.
“Smecheria” la imobiliare mai e si ca tu platesti rata in RON >> asta daca ai credit in RON unde dobanda e mai mare – pe la 8% – ca altfel platesti in RON dupa ce s-a convertit rata din EUR .
@Mike tre sa fii prost sa ai credit imobiliar in valuta, mai ales pentru investitie.
Nici nu prea se mai dau credite imobiliare in euro, abia am gasit la CEC: Rata dobânzii 6,68 % (EURIBOR 6 luni + 3,00%), DAE 7,41%. Frumos, mai bine 8% in RON decat 7.41% in euro.
@ev21 am facut acum o cautare si am o lista nonexhaustiva cu bancile care dau credit ipotecar in euro: transilvania, alpha, cec, garanti.
@ev21 pentru foarte multe persoane nu cred ca e o alegere daca vor in euro, lei sau franci elvetieni ci care banca ii finanteaza si pe ce produs (raportat la ce vor ei sa cumpere). Nu stiu daca sunt foarte multi in situatia in care pot compara oferte.
Parere nepopulara: inchiriatul de locuinte nu ar trebui sa fie o afacere. Nu aduce nimic bun societatii in general. Sunt doar oameni cu bani care capuseaza piata imobiliara.
Vedeti in vest ce fericiti sunt oamenii de acolo cu treaba asta. Vreti la fel?
Asta e România. Cand statul fute orice plus românul care vrea câștiguri ușoare, singura „afacere” rămân imobiliarele.
Asta e o economie sănătoasă, nu producție și servicii. Câh!!!
Parere nepopulara dar si „nesocialista” de data asta: daca e o afacere sa fie reglementata ca atare: sa aiba chiriasii drepturi si protectie, sa se colecteze taxele eficient, sa fie impozite reale pe imobilele date spre inchiriere.
Ev, daca impozitele ajung sa fie “reale “ ce-o fi insemnand asta, ca nici azi nu platim impozite imaginare, tot chiriasii vor ajunge sa le compenseze.
@Tri impozite mai mari pe proprietatile in care nu locuiesti si cu care faci bani. 200 lei impozit la un apartament de 200k euro nu e „real”
Costul poate fi pasat chiriasului dar piata se regleaza ca proprietarii nu mai tin apartamentele goale „ca nu cer de mancare” si le pun pe piata.
>> inchiriatul de locuinte nu ar trebui sa fie o afacere
In principiu orice om care munceste ar trebui sa-si permita fara mari eforturi o casa a lui. Dar sa fortam principiul asta cu statul prin legi si reguli garantat iese prost, ca am mai incercat chestii similare in trecut si n-a iesit bine.
Inchiriatu nu e o afacere.
Cand ai o garsoniera. Caz simplu de 50k in buc si o inchiriezi cu 300e la negru evident ca la alb mai adaugi plus riscurile de rigoare ca nu toti chiriasii
Sunt fete de 20j de ani studente blonde cu ochleari si pisika ajungi imediat la
Concluzia ca 3500e pe an nu e smecherie dupa ai bagat 50k.
A daca ai alte venituro si boxezi o garsoniera pe an si in 10 ani ai 3000 pe luna si 500k ca valoare da e ceva da cine face 50k extra pe an dupa traiu de zi cu zi? Si daca faci extra banii astia nu iei garsoniere te duci in alte zone de imobiliare (hale spatii comerciale, terenuri etc)
Da noi vb de oamenii care au strans de un imobil extra pe langa cel
In care stau.
Decinunde e afacerea?
@Zarax – ideea ta este veche si raspandita si cei care o sustin nu pot explica insa ce s-ar intampla fara acele locuinte de inchiriat.
Azi dam o lege prin care nu mai ai voie sa cumperi/detii o locuinta pentru inchiriat, doar daca locuiesti in ea. Am lamurit asta, da?
Acum sa o luam metodic, ai tineri veniti de la tara la oras sau dintr-un oras in altul – ei unde vor locui pana isi permit sa cumpere un apartament? Sau cei pe venit mic ori singuri care nu isi permit financiar sa ia o credit pentru locuinta, ei unde vor locui?
Sa ghicesc – ar trebui sa intervina statul in piata, sa construiasca niste zeci de rezidentiale pe care sa le inchirieze cu pret scazut sau subventionat ca sa o duca bine cei de la oras – cam asa ceva?
@Bigbear hai sa nu mergem la extreme. Nu obligi pe nimeni. Dar impozitezi progresiv de la 2 locuinte in sus si cum zicea altcineva, taxezi extra si daca locuinta respectiva e goala. Fie o vinzi fie o scoti la inchiriat, nu o lasi sa devina „lingou de aur”.
La mine in bloc jumatate din apartamente sunt nelocuite. Mari, de 3 si 4 camere, nu central dar cu acces la tramvai, autobuz, metrou, scoli, magazine.
Nu e ok sa stea asa.
A, si inca ceva. As limita drastic detinerea locuintelor rezidentiale de catre firme. Vezi blackrock in state.
@Zarax – nu aia conteaza, cum.
Intrebarea mea este ce pui in loc. De maine desfiintam toate apartamentele de inchiriat detinute de persoane fizice sau juridice, nu conteaza cum.
Ce faci cu toti acei oameni care nu isi permit sa cumpere azi un imobil insa au nevoie sa stea undeva si pana ieri stateau in chirie? Unde vor sta? Gen studenti din alt oras, oameni la inceput de cariera, oameni care nu si-au permis sa stranga bani de avans, oameni cu venituri mici care nu isi permit sa ia un credit azi, etc.
Ei unde vor sta? Pana ieri inchiriau de la altii care avea apartamente si le dadeau in chirie, de azi nu mai exista acele apartamente. Sunt chiar curios de solutii, mie imi scapa.
@Bigbear: ” De maine desfiintam toate apartamentele de inchiriat detinute de persoane fizice sau juridice, nu conteaza cum. ” – nu a zis nimeni asta in afară de tine.
Dar sa zicem prin absurd. Oamenii nu vor mai veni aici la munca iar asta va da șansa și altor localități sa atragă investitori și afaceri pentru că nu le mai pleacă forța de muncă la capitală.
„inchiriatul de locuinte nu ar trebui sa fie o afacere” – ce intelegi tu prin asta? Daca nu este o afacere, nu aduce un profit cine si de ce ar face asta?
Insa ca sa inteleg corect – aia din alte orase sa stea la ei si tinerii sa stea cu parintii pana strang bani sa isi ia casa, indiferent ca asta inseamna la 25, 30, 40 de ani sau niciodata, corect?
@Bigbear afacere înseamnă ce zicea cineva prin comentarii. Om cu 10 apartamente la închiriat. E cam mult părerea mea. Deci omul meu blochează 500.000 – 1 mil E din economie în ceva ce nu produce nimic concret.
Plus că împiedică 10 oameni să își poată cumpăra o locuință a lor.
Iar legat de localitățile mici, dacă tânărul găsește un job decent acolo, își poată cumpăra mult mai repede casa lui pentru că prețul e mai accesibil.
Mai așteptăm articole de la Alter-Ego
vazusem pe instagram ca faiar sustinea protestul unora impotriva chiriilor mari :))))
Cam asa ceva https://youtu.be/K5v4UqSvC1s?feature=shared
La bursa acel stop-loss nu este o garantie ca aia e pierderea ta maxima (sa zicem ca ai pus -10%). Noaptea cand exchangeul e inchis, companie in care ai investit poate primi niste vesti foarte proaste, si a doua zi la deschidere sa fie din start -90%. La deschidere se va activa stop-lossul tau dar vei pierde 90% nu 10%.
(Daca pica un ETF mare 90% atunci probabil nu mai conteaza pierderea, ca deja sunt alte probleme mai grave in lume)
La imobiliare, stop-loss-ul e peste 1-2 ani. Cand nu mai vrea sa cumpere nimeni, n-o sa iti mai poti vinde apartamentul decat cand se stabilizeaza din nou piata.
Orice broker respectabil ofera acum trading outside of regular hours deci ce descrii tu nu prea se poate intampla. Si daca esti investitor si nu trader nici n-ar trebui sa te intereseze stop-loss si nici nu ar trebui sa investesti in ceva atat de volatil
Wut? Stop lossu il pui pe ce?? Daca nu pe profit/loss? Wtf man
Pierderea maxima e 100% când folosești levier pe bursă pentru că ai negative protection. În imobiliare, nu. Nefiind lichide deasemenea e posibil să treacă ani până poți marca pierderea.
Hai sa facem un comentariu mai lung.
Pentru cine nu a trait 1998, leii sunt gunoi.
Uite aici:
https://www.bnr.ro/StatisticsReportHTML.aspx?icid=800&table=703&column
Deducem ca investitiile le tinem in USD sau EURO.
Cum comisioanele la USD sunt mega-nesimtite, ramane EURO.
Astea fiind zise, ordinea de randament este cam asa:
1) Depozite bancare cu dobanda < 3%
Astea sunt 100% sigure (daca ai sub 100.000E ti le garanteaza statul).
2) Titlurile de stat in Euro Fidelis. Astea dau cam 5% dobanda/cupon.
Daca se intampla sa dea statul faliment am dat toti de dracu. De obicei intervine FMI, etc si nu se intampla treaba asta.
3) Imo. Am suficiente proprietati cat sa zic ca ma pricep la inchirierile clasice (n-am timp pt air-bnb).
Aici trebuie sa citesti omul. Sa iti dai seama in alea 15-max30 min de discutii cu el ce ii poate pielea. Daca ai chiriasi buni, treaba merge, dar e de ajuns sa ai unul care sa-ti dea foc la mobila sau sa plece cu TV-ul si aragazul si … cat sa intri pe rosu cu banii.
Daca vrei liniste si pace, intri cu 20-30E sub piata si iti alegi tu chiriasii, nu ei pe tine.
Un randament sigur e pe la 6-8%. Mai sus ori ai bulan sa iei o casa ieftina, ori ai bulan ca nu ti-au facut inca nimic chiriasii.
Din pacate nu prea poti sa scalezi asta. Adica 2-3 poti sa tii pe langa servici (mai ales daca ai un serviciu fara program). De pe la 4 in sus e mai greu de handle-uit. Mereu se sparge o teava, se strica o usa, curge un calorifer, s-au oprit gazele, etc.
4) Bursa. Aici sunt multe discutii.
4a) ETF-uri. Astea sunt colectii de actiuni pe diferite domenii de activitate. Cand unul e prea prost e scos si altul bagat in loc. Totul se face automat si comisioanele sunt in general mici.
S&P (indicele bursei americane) scoate in medie cam 8% pe an din 1930 incoace. In unii ani +20%, in altii (mult mai putini -20%). Daca vrei sa pui bani de pensie, e ideal. Daca stii ca o sa ai nevoie de bani pe termen scurt, nu stiu daca e cea mai buna alegere. Important e sa te tina coaiele sa nu vinzi cand vezi -20%. Usor de zis, greu de facut.
4b) Actiuni individuale.
Sweet spot-ul pentru mine e intre 10 si 20 de actiuni individuale. Mai mult nu pot sa le urmaresc. Mai putin risti sa nu te diversifici suficient.
Din ce in ce vad mai bine ca e foarte greu sa bati piata. Chiar daca o bati luna asta, luna viitoare o sa fii sub piata. Trebuie sa urmaresti rezultatele trimestriale, sa intelegi o idee de contabilitate, nu e chiar pentru oricine.
Subcapitol trading:
Daca tu crezi ca tu poti sa bati botii de high frequency trading care fac milioane de trade-uri pe secunda sau sa te iei la bataie cu aia de pe wallstreet care fac facultati specializate pe chestia asa. Good luck!
In mod normal, ar trebui ca investitiile in actiuni individuale sa iti ofere macar un 4 -5% peste piata, ca sa merite bataia de cap (altfel ai alege ETF-uri si gata). Problema e ca e foarte greu sa bati piata CONSTANT.
4c) Options trading, Forex, leverage.
Daca ai 10 ani pe bursa si ai trecut printr-un crash major, poti sa zici ca stii ca ai suficienta experienta sa te apuci de astea. Altfel vei pierde banii.
Ca idee, cu cat ai leverage mai mare, cu atat ai sanse mai mari sa pierzi banii.
Sa zicem ca iei o actiune de 10 lei cu levier 1:10. In realitate controlezi tu controlezi 100lei si iei actiuni de banii astia. Daca creste actiunea cu 1leu (10%) tu ti-ai dublat banii pentru ca vei controla 110lei. Daca scade actiunea cu 1 leu (tot 10%) brokerul iti zice sa mai bagi bani sau iti inchide trade-ul, chiar daca dupa isi revine pretul. Daca o secunda pretul a fost mai jos, ai pierdut toti banii.
5) Crypto.
Pretul in general la bursa e dat de cerere si oferta. Daca o companie face profit, atunci actiunile ei pot sa scada doar pana la un punct. Daca scade cu 90% o sa apara unii care o sa cumpere si nu o sa se duca pretul la 0 (faliment). Asta inseamna ca actiunea aia are un underlying value, o valoare intrinseca. Si acum apare treaba cu profitul! Daca face profit, inseamna ca ea ofera un serviciu/bun pe care societatea e dispusa sa plateasca. Ce serviciu/bun ofera bitcoin-ul? Ce underlying value are?
Daca vrei sa faci trading, ai in vedere ca tradingul se bazeaza pe gasirea unei persoane dispuse sa ofere pretul X+10% la un moment viitor de timp, adica pe lacomia /prostia unuia care crede ca poate sa obtina (X+10%)+10% si tot asa. Important e sa stii sa iesi la timp.
In mod normal, teoria pietei eficiente zice ca pretul se autoregleaza. Adica profitul potential e corelat cu RISCUL investitiei:
Bagi 1leu si poti sa castigi 5.000.000, doar ca sansele tale sunt 1 la 5 miliarde. Chestia asta se cheama loterie.
Important e sa cauti discrepante intre potentialul profit al unei investitii si risc.
Eu aici am ajuns cu invatatul. Ce e la capitolul urmator nu stiu sa zic.
E interesant cum nimeni nu isi amintește ca se plătesc și taxe la stat, la inchriere, la câștiguri pe bursa etc samd…
Si cu cat o piata se dezvolta, statul ar avea interes mai mare sa taxeze… vezi exemple crypto, revolut etc. omul face planuri, Divinitatea râde.
La bursa e 1% daca tii actiunile peste 1 an, 3% daca le vinzi in decurs de 1 an + CASS in functie de ce dividende primesti.. Daca iei un ETF cu acumulare nu platesti nimic, dividendele se reinvestesc automat. Vei plati impozit peste 15-20-30 de ani cand te hotaraseti sa vinzi, in functie de impozitul din acel moment (putin probabil sa mai ramana la 1% ca acum).
@Tri, statul poate oricand printa bani, aaa stai ca sunt atat de prosti ca nici asta nu stiu sa faca.. mda ai dreptate
Dacă citeai până la final vedeai că menționez taxarea. Efectul e marginal în comparația dintre cele 2.
Nu prea inteleg asta:
„Avem 30.000 investiți (avansul), valoare investita totala 100.000, portofoliu lichidat cu 147.000, costul banilor împrumutați 7.000, deci 40.000 profit brut. Apreciere 133% cu risc 0 de intrare pe pierdere peste capitalul investit și limitare clară și la alegere a pierderii prin stop loss.”
–
Eu investesc la bursa 30k sau 100k ? Am 30k si imi da banca inca 70k sa bag pe bursa pt ca sunt un smecher ?
Hai sa-ti dau eu un alt scenariu. BT si alte banci fac multi bani deoarece sunt multi dintr-aia ce isi cumpara apartamente si case in porumb. Fix creditacii au inpins noroiul la deal si au crescut actiunile la banci. Ce zici de asta ?
Daca vine o Sfanta Criza si „investitorii” din porumb nu mai pot plati ratele la banci vor aduce cheile la banca si le arunca pe masa si gata.
Stii ce se va intampla atunci cu actiunile la banca cand BT se va trezii cu mii sau zeci de mii de locuinte ce nu le poate vinde ? Exact. Totul se leaga: banca creste cand lumea ia caramizi.
–
Si ce a fost acum un an nu mai e relevant. Putem sa visam si ca daca luam bitcoin si cand a aparut cu 1 dolar, il vindeam acum cu 40-50-60k sau cat e acum si eram multimilionari/miliardar/fara numar. Nu mai conteaza ce a fost.
Corect. Poți finanța aproape orice.
nu investiti bani pe care nu va permiteti sa ii pierdeti. Repetati asta de 50 de ori inainte de a face o investitie.
Vorbesti asta in tara in care la fiecare colt de strada e un amanet sau pacanele
True that. Și nu exista „garantat”. Dacă ai expunere și se duce piata și la o variație mica (10-20%) ești wipeout inclusiv în imobiliare dacă folosești levier.
Daca nu ati auzit de REIT-uri cautati si interesati-va… Legislatia este apropae gata si la noi… ma astept ca la anul sa fie ON pentru ca a trecut deja de una din camere. Dpmdv imbina cel mai bine imobiliarele cu bursa…. Sa vedeti preturi la imobilele noi in urmatorii 5 ani…
Zici ca au pus coada la cireasa.
Nu am vazut autorul si initial am citit articolul in alta nota, insa cateva note mici:
-Agentul care pune pe piata (listeaza) un apartament o face ca sa il vanda iar un cumparator ar trebui sa aiba un agent care sa il ajute la cumparare, este absolut ilogic sa te duci la cumparator care are tot interesul din lume sa iti vanda produsul lui si la cel mai mare pret posibil in loc sa ai consultantul tau care sa te ajute sa cumperi ce vrei.
– Investitia imobiliara este o chestie traditionala si emotionala – oamenii se simt bine si in siguranta ca au ceva, credinta ca imobilele vor creste mereu este veche
– sunt plusuri si minusuri insa ca investitie „simpla” bursa este superioara, doar ca oamenii se feresc sa investeasca in ceva „invizibil”, practic o bucata de hartie
– investitia in imobiliare este buna spre foarte buna atunci cand este mai complexa, cand iei un imobil si il renovezi, ii cresti valoarea de piata cu costuri mai scazute decat pe piata, etc. Din pacate 80-90% din oameni doar cumpara si inchiriaza, unde randamentul este scazut
– in calculul complet ar trebui sa fie ceva de genul : chirie – rata la banca- impozit pe venit – asigurare – procentaj de neocupare – o suma pentru renovari/reparatii in casa + cresterea in valoare.
Problema este ca oamenii nu vor sa fie realisti, nu vor sa stie de genul asta de calcul pentru ca nu mai au motivatie sa investeasca in imobiliare care este speranta intr-o batranete usoara si in acelasi timp sunt nerealisti cu cat creste un imobil in timp, in loc de un 5% pe an vor sa creada in 10-20, ceea ce nu este realist.
Pe bursa sunt multi insideri si multe fonduri speculative care fac bani seriosi pe spinarea celor creduli. Intrebati-l pe Moise Guran ca va povesteste el.
Eu am des discuții de genul cu un prieten bun, care e foarte bun prieten si cu riscul, investeste la bursa din ’98, și mi-a zis ca a avut în jur de 20% creștere în fiecare an, cu unele excepții in plus sau minus. Când a dat Vâlcov legea magica care a pus bursa în cap, a luat tot cashul personal si a împrumutat bani și i-a băgat pe toți pe bursa. M-a sunat și pe mine sa fac la fel, eu aveam bani economisiți sa construiesc o casa, și deși știam ca are dreptate 100%, nu m-am putut atinge de banii aia. După un an a vandut cu un profit foarte bun.
Eu am un profil ultra-super-hiper conservator, nu as juca la cazino fiindca pot pierde bani, si nici la doamne nu m-as duce fiindca trebuie platite, bag mai degrabă bani în imobiliare de gradul simplu, adică teren agricol și pădure. Țin banii blocați în ele, știu ca nu o sa le scadă valoarea, aduc niște bani, dar la subzistenta, și sper ca peste 10-15 ani sa le crească valoarea f mult din motive de mediu/ecologice. Nu las banii sa muncească pentru mine, ii bag în pământ la figurat. Nu as cumpara un apartament in care sa nu stau, o cutie de chibrituri suspendata intre cer și pământ, nici pentru 30% randament.
Sunt tânăr, dar mă roade o întrebare de ceva timp. Ce as putea lua acum care ar putea rămâne copiilor mei peste 20-30 de ani?
Daca studiezi istoria țării noastre și o compari cu alte țări realizezi că there s no safe bet. Pariezi pe stat pui la „CEC” te trezești că da faliment. Cumperi case ți le naționalizează statul sau ți le dărâmă cutremurul. Ai valuta? Se confisca. Investesti in scheme minune? Afli că sunt alt fel de Caritas uri și pierzi banii.
Stiu, știu…e imposibil sa se întâmple, la fel cum a fost imposibil și cu WW2 și apoi cu ’89. Poate sunt doar eu mai pesimist
nu există așa ceva.
Vali, zici că „nu exista” „safe bet” mă gandesc. Dar sa poti lasa ceva… terenuri, monede, obiecte de artă (din metal, lemn, țesături, nu tablouri).